2025年（令和7年）公示地価 東京都 港区 高輪３丁目４６６番１５
東京都 港区高輪３丁目４６６番１５の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
東京都 港区高輪３丁目４６６番１５の公示地価
標準地の公示地価
6,550,000円/m²
公示地価の推移（東京都 港区高輪３丁目４６６番１５）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
港5-4
所在及び地番
東京都 港区高輪３丁目４６６番１５
住居表示
高輪３－２５－２２
調査基準日
2025年1月1日
価格(円/m²)
6,550,000(円/m²)
地積(m²)
537(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 1.2)
利用区分、構造
建物等の敷地、S（鉄骨造）
利用現況
店舗,事務所
周辺の土地の利用現況
高層の店舗兼事務所ビル等が多い商業地域
前面道路の状況
西 33m 国道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
品川、 200m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
商業地域
防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 600(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | リニア中央新幹線の開業をにらみ品川駅周辺の再開発が本格化している。特に近隣地域に隣接する品川駅西口地区では超高層複合ビルが建設予定であり、その波及効果から商業ポテンシャルが高まっていくものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は港区及び隣接区において主として高層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域である。需要者は大手不動産会社、機関投資家、ファンド等が中心である。オフィス市況や店舗収益が回復する中で、品川駅の拠点性の向上や周辺の大規模開発から将来の発展に対する期待もあって、実需や不動産投資が旺盛であり、不動産価格の上昇が続いている。取引の中心価格帯は標準地規模の土地で３５～４０億円程度、土地建物の総額で５０～６０億円程度と把握される。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は類似性に優れた取引事例との比較により求められた価格で、市場の実勢水準が的確に把握できた。収益価格は賃料水準や容積率等が反映された標準地の収益力に見合った価格であり、中心的需要者の投資判断を左右する指標となった。各価格の試算過程を再吟味したところ、共に適切で互に遜色がない。以上により、価格形成に与える影響が同等に大きいものと判断して両価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 区内の空室率は低下傾向、店舗需要も回復。活発化する建物更新や再開発による将来の期待から投資利回りは低下。供給は限定的で、取引価格は高い。 |
| 地域要因 | 品川駅の拠点性の向上、周囲の再開発波及への期待が高まる。一方で、建替えのためにホテル、店舗等の閉鎖が相次ぎ、一時的に集客力が衰えている。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。近隣地域において標準的な規模・画地等の条件であり、代替競争関係にある他の不動産と比較して競争力は平均的といえる。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | リニア中央新幹線の開業に合わせた品川駅西口駅前広場の整備や品川駅西口地区の開発、隣の高輪ゲートウェイ駅周辺開発の進展により、国際的なビジネス拠点として今後更に発展していくことが予測される。 | |
| 市場の特性 | 近隣地域は品川駅高輪口駅前の幹線道路沿い商業地域で、同一需給圏は主として都心３区のＪＲ線主要駅前に位置する高度商業地域である。需要者の中心は不動産会社・不動産投資法人のほか機関投資家等が想定され、需要の中心となる価格帯は、５００㎡程度の土地で総額２５億円～５０億円程度。リニア新幹線開通への期待のほか、品川駅西口地区再開発等による近い将来の価値向上が期待される地域であり、地価は上昇傾向を強めている。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
近隣地域は店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域に位置する。比準価格は市場の実勢を反映した実証的で規範性の高い価格である。一方、収益価格は直近の賃料水準や金利動向を的確に反映した理論的価格である。対象標準地は最寄駅に近い幹線道路沿いの商業地でありその収益性も考慮される。よって以上より、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 都心不動産市場の需要は引き続き強く地価は上昇傾向を強めている。今後は金融緩和政策の転換のタイミングが注視されている。 |
| 地域要因 | ターミナル駅前幹線道路沿いの商業地域で、駅前広場整備や周辺再開発の進捗により、地価は上昇傾向を強めている。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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