2025年（令和7年）公示地価 福岡県 福岡市中央区 天神１丁目９６番１外
福岡県 福岡市中央区天神１丁目９６番１外の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
福岡県 福岡市中央区天神１丁目９６番１外の公示地価
標準地の公示地価
12,100,000円/m²
公示地価の推移（福岡県 福岡市中央区天神１丁目９６番１外）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
福岡中央5-9
所在及び地番
福岡県 福岡市中央区天神１丁目９６番１外
住居表示
調査基準日
2025年1月1日
価格(円/m²)
12,100,000(円/m²)
地積(m²)
8,600(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1.5 : 1)
利用区分、構造
建物等の敷地、その他（SRC,RC,S,W,B 以外、及び田、畑）
利用現況
建築中
周辺の土地の利用現況
高層店舗兼事務所等が建ち並ぶ中心的商業地域
前面道路の状況
南西 50m 県道
その他の接面道路
四方路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
天神 0m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
商業地域
防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 800(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 同一路線沿いでは標準地のほか、イムズビル、パルコビルでも天神ビッグバンによる容積率割増を生かした再開発計画が進捗中。３年以内に完成予定。今後一段の発展が期待される。地価は若干上昇傾向。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は中央区・博多区の中心商業地域。需要者は、資金力のある私募ファンド、Ｊ－ＲＥＩＴ等。Ｒ６／１１時点の天神エリアのオフィス空室率は４．５％で、前年同月比で０．６ポイント上昇した。一部の大規模再開発ビルはリーシングで苦戦しているとの声もあるが、一等地のため、旗艦ビルを求めるＪ－ＲＥＩＴ等の投資需要は強く、取引価格帯は数百億円。近隣の大規模ビルの取引キャップレートは３．５％程度。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は資料としての信頼度が高い事例を重視して試算した。収益価格は高層店舗事務所ビルを想定して試算した。建築費や利回り次第で価格が流動的であるが、投資採算性が重視されるエリアでは価格の重要な指標となる。以上より、比準価格と収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 金利引上げは非常に慎重に行われる傾向があり、短期的には影響は小さいが、中長期的には住宅需要や投資需要に影響を与えると予測する。 |
| 地域要因 | 西日本鉄道がワンフクオカビルディングを建設中。２０２４年１２月末竣工予定。開業は２０２５年春予定。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 九州の商業中心地として天神ビックバンの進捗とともに、より商業繁華性が増すものと予測。但し、地価については収益性の観点から上限値に近く、小幅な地価上昇率で推移するものと予測。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は中央区や博多区の高度商業地域及び準高度商業地域一円である。需要者の中心は大規模オフィス等の開発を行う資金調達力のある大手不動産業者等である。ファンド等を中心に投資意欲は強く需要は堅調であるものの、オフィスの大量供給により空室率が上昇し、賃料に下押し圧力が加えられる見通しも存し、地価上昇率は縮小している。中心となる価格帯は規模等により異なるが、４，０００万円／坪程度である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
同一需給圏より繁華性の高い商業地の取引事例を多数収集し、試算を行った比準価格については現在の不動産投資市場における市場性を反映する適切な価格が求められた。また、収益価格については想定要素を多分に含むものの、対象標準地の投資採算性を反映した価格であり、対象標準地のような高度商業地域内の物件では重視すべき価格である。よって、比準価格と収益価格を関連付け、価格形成要因の変動状況を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 建築比の高騰化や取引利回りの下げ止まり懸念等を背景に地価上昇率はやや縮小していいるが、依然として高い地価上昇率が継続している地域が多い。 |
| 地域要因 | ワンビルの開業も近く、地域の繁華性は増しているが、将来的なオフィス市況の不安要素も存し、地価の上昇率はやや縮小している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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