2025年（令和7年）公示地価 福岡県 福岡市中央区 天神４丁目３８番
福岡県 福岡市中央区天神４丁目３８番の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
福岡県 福岡市中央区天神４丁目３８番の公示地価
標準地の公示地価
2,650,000円/m²
公示地価の推移（福岡県 福岡市中央区天神４丁目３８番）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
福岡中央5-20
所在及び地番
福岡県 福岡市中央区天神４丁目３８番
住居表示
天神４－２－３４
調査基準日
2025年1月1日
価格(円/m²)
2,650,000(円/m²)
地積(m²)
418(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 1)
利用区分、構造
建物等の敷地、SRC（鉄骨鉄筋コンクリート造）
利用現況
事務所
周辺の土地の利用現況
中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況
北東 15m 市道
その他の接面道路
北西 側道
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
天神、 450m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
商業地域
防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 500(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は、昭和通り背後に中高層事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。当地域内には老朽化したビルも多く、今後は建替え等により徐々に街並みの更新が進むものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は福岡都心部におけるオフィス街一帯と判定される。主たる需要者は店舗兼事務所ビル等の建設を目論むデベロッパーであり、複合不動産に係る需要者はリートや私募ファンド、生損保会社等の投資家が想定される。オフィス賃貸市場は新規供給増加により先行き不透明であるが、投資意欲は高く、近隣地域においてもリートによる物件取得が確認された。取引件数が少なく、動機や規模は様々であり、中心的な価格帯を見出すことは困難である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は対象標準地と類似する商業地に係る取引事例により試算されたものである。試算の過程は的確に踏まれており不動産市場の実態を反映した説得力の高い試算価格である。一方、収益価格は試算の過程において想定上の条件が多数介在するため流動的な性格を有しており、その説得力は相対的に低いと判断される。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、周辺標準地との広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 今後、オフィスの大量供給が予定されており、賃貸市場や金利の動向には留意を要するが、オフィス、マンション用地の需要は引き続き旺盛である。 |
| 地域要因 | 昭和通り背後の商業地域である。当地域周辺では大規模オフィスビルが建築中であるほか、中央郵便局やショッパーズの再開発も計画されている。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 昭和通り背後の商業地域であるが、利便性は高いためオフィス割合が高まるものと予測。取引利回りの下げ止まり懸念等を背景に地価上昇率はやや縮小しているが、当面の間、地価の上昇傾向が継続するものと予測。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は中央区や博多区の商業地域一円である。需要者の中心はオフィス等の開発を行う不動産業者やファンド等である。オフィス一等地ではないものの、利便性は高くファンド等を中心に投資意欲は強く需要は堅調である。また、価格の割安感や賃料の上昇余地も存するため比較的高い地価上昇率で推移している。市場の中心となる価格帯は規模や地域により異なるため見出し難いが、１種単価で１５０万円／坪～２００万円／坪程度であるものと思料する。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
中央区内の繁華性の高い取引事例を多数収集し、試算を行った比準価格については現在の不動産投資市場における市場性を反映する適切な価格が求められたものと思料する。一方、収益価格は投資用不動産であれば重視すべき価格であるが、試算の過程において多数の想定要素を含むこと等から規範性はやや劣るものと判断した。よって、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、価格形成要因の変動状況を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 建築比の高騰化や取引利回りの下げ止まり懸念等を背景に地価上昇率はやや縮小しているが、依然として高い地価上昇率が継続している地域が多い。 |
| 地域要因 | 将来的なオフィスの大量供給等を背景に空室率が高まるおそれもあり地価上昇率は若干縮小しているが、割安感も存し高い地価上昇率が継続している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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