2025年（令和7年）公示地価 北海道 札幌市中央区 南１条西４丁目１番１外
北海道 札幌市中央区南１条西４丁目１番１外の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
北海道 札幌市中央区南１条西４丁目１番１外の公示地価
標準地の公示地価
6,950,000円/m²
公示地価の推移（北海道 札幌市中央区南１条西４丁目１番１外）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
札幌中央5-1
所在及び地番
北海道 札幌市中央区南１条西４丁目１番１外
住居表示
調査基準日
2025年1月1日
価格(円/m²)
6,950,000(円/m²)
地積(m²)
1,472(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1.2 : 1)
利用区分、構造
建物等の敷地、その他（SRC,RC,S,W,B 以外、及び田、畑）
利用現況
建築中
周辺の土地の利用現況
高層の百貨店、店舗ビルが建ち並ぶ中心商業地域
前面道路の状況
東 36m 国道
その他の接面道路
三方路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
大通 0m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
商業地域
防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 800(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 市内中心高度商業地域で、大通札幌駅前通地区において複数の再開発が進捗している。再開発の完了に伴い、今後も札幌市の中心商業地域として発展的に推移し、地価は引き続き上昇傾向で推移するものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、中央区大通地区及び札幌駅前地区を中心とした高度商業地域一円。需要者の中心は、不動産投資法人、大手デベロッパー等で把握。地区計画により容積率が緩和され、札幌駅前通沿いで複数の再開発計画が進捗している。近年既に同通沿いで複数の商業施設が開業済みで、進捗中の再開発ビルが竣工すれば、当該地区の商業集積は大幅に高まり、一層の発展が期待し得る状況にある。中心となる価格帯は、街路や画地規模によって様々であり把握し難い。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は、代替競争関係にある地域に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映し実証的で説得力を有する。収益価格は、収益性を反映し理論的ながら、地価に見合った賃料形成がなされておらず、低位に得られたものと思料する。本件では、比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、周辺公示地・基準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 都心は再開発やビル建替が続き発展性は高いが、北海道新幹線開業延期、コールセンター需要減退等による空室率上昇という不透明要素も一部ある。 |
| 地域要因 | 旧４プラ再開発ビルは令和７年、南２西４再開発は令和９年、大通西４丁目再開発ビルは令和１１年それぞれ開業予定で、今後も周辺開発が進む。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 路面電車が停留し、多彩な商業施設が存する札幌の賑わい拠点であり、周辺地域を含めた再開発計画の進捗とともに、地価は堅調に推移すると予測する。南１条線の無電柱化事業の好影響も期待される。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は札幌市の高度商業地域の圏域である。需要者は複合型商業施設（飲食店舗、ショッピングセンター、オフィス等）の開発業者等が考えられる。物販店の空室状況に注視する必要はあるが、長年札幌市の商業地を牽引したエリアで潜在力は高い。需要者は、立地による投資採算性やステータスシンボル等を考慮して市場に参入する。高度商業地は、建替えが多いため更地の供給が少なく、又地上建物や画地規模にはバラツキがあり、価格水準の特定はできない。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
近時の高度商業地の更地取引が少ない為、異類型の事例も採用した。採用した取引事例は、収益性により取引が成立したと判断される事例等からも適正に求めており、市場の実態を反映した価格である。収益価格は、想定要素はあるものの投資採算性を反映した価格である。本件においては両試算価格の性格・精度、資料の信頼性等を総合的に勘案し、比準価格を重視し、収益価格も考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 為替、金利動向や建築費の動向等に留意する必要はあるが、中心市街地における再開発計画は進捗中であり、商業地全体の地価は上昇基調である。 |
| 地域要因 | 札幌市都心まちづくり計画におけるにぎわいの軸の一角で、地区計画により容積率緩和が顕在化され、建替え計画は順次進行するものと予測する。 | |
| 個別的要因 | 近接する大通駅は、さっぽろ地下街に直結しており、立体的に見た場合の効用増は大である。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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