2025年（令和7年）公示地価 兵庫県 神戸市兵庫区 下祇園町４番５外
兵庫県 神戸市兵庫区下祇園町４番５外の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
兵庫県 神戸市兵庫区下祇園町４番５外の公示地価
標準地の公示地価
229,000円/m²
公示地価の推移（兵庫県 神戸市兵庫区下祇園町４番５外）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
神戸兵庫5-4
所在及び地番
兵庫県 神戸市兵庫区下祇園町４番５外
住居表示
下祇園町２０－１３
調査基準日
2025年1月1日
価格(円/m²)
229,000(円/m²)
地積(m²)
131(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 2)
利用区分、構造
建物等の敷地、S（鉄骨造）
利用現況
住宅,店舗
周辺の土地の利用現況
中低層の小売店舗が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況
北 18m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
大倉山、 1,000m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
近隣商業地域
防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 300(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 商業地域としての繁華性は低下傾向にあり、長期的には共同住宅地として性格を強めていくものと考えられるが、当面は概ね現況を維持するものと予測する。地価は上昇基調で推移している。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は概ね兵庫区及び周辺区の圏域に存する商業地域である。需要者は主として神戸市内を活動の拠点とする中小以下の事業者などである。平野商店街の衰退により商業地域としての地位は低下傾向にある。また、最寄駅からやや離れており、マンション用地としての需要もそれほど強くはない。画地規模が様々であることから、取引の中心となる価格帯などは見出し難い。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は価格牽連性を有する実際の売買事例をもとに適切に算定されており、市場の実勢を反映した実証的なものと認められる。収益価格は店舗兼共同住宅を想定したが、想定の如何によってはぶれが生じやすく、理論値的な感は否めない。よって、本件では比準価格を重視し、収益価格の勘案のうえ、代表標準地との検討を踏まえて上記の通り鑑定評価額を決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 景気の上向きに伴い兵庫区の商業地の市況は堅調に推移しているが、海外情勢の動向など先行き不安もあり、今後の動向は予断を許さない。 |
| 地域要因 | マンション需要が下支えするが、長期的には商業地としての地位低下が進んでいると考えられる。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 最寄り駅からは離れているが、兵庫区北部にあって路線バスが走る幹線道路に接面しているため、店舗のほか、店舗付共同住宅用地としての需要も一定程度認められる。地価水準は若干の上昇傾向で推移している。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、神戸市兵庫区及び周辺区に存する小売店舗向けの商業地域である。需要者の殆どは圏域内に地縁性を有する個人又は中小事業者で、利便性の観点からも、圏域外からの新規出店等は少ない。商業地域としての繁華性は低い。一方、画地規模を有する土地はマンション用地としての需要も考えられるが、間口が狭く纏まった画地規模に達しない小規模土地の需要は強くない。中心価格帯は、画地規模にバラツキがあること等から見出し難い。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
対象標準地に対して予想される需要者は、自ら営業目的で取得する個人又は中小事業者が中心である。これらの者は不動産購入の意思決定に際し、収益性等の見通しを検討するも、同一需給圏内における類似不動産の取引価格や市場動向等を注視するものと考えられる。このようなことから、試算価格の調整に当たっては、市場性を反映した比準価格を重視し、収益性を反映した収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 兵庫区の人口は微増傾向にある。需要は北部山手地域を除き、総じて堅調である。 |
| 地域要因 | 地域要因に特に大きな変動は認められない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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