2026年（令和8年）公示地価 兵庫県 神戸市垂水区 つつじが丘２丁目１１番１２
兵庫県 神戸市垂水区つつじが丘２丁目１１番１２の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
兵庫県 神戸市垂水区つつじが丘２丁目１１番１２の公示地価
標準地の公示地価
92,100円/m²
公示地価の推移（兵庫県 神戸市垂水区つつじが丘２丁目１１番１２）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
神戸垂水-8
所在及び地番
兵庫県 神戸市垂水区つつじが丘２丁目１１番１２
住居表示
調査基準日
2026年1月1日
価格(円/m²)
92,100(円/m²)
地積(m²)
186(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 1.2)
利用区分、構造
建物等の敷地、W（木造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況
南 6m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
垂水、 4,500m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
第一種低層住居専用地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
50(%) 100(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 丘陵地に造成された成熟住宅団地であり、今後も閑静な住環境を維持すると予測する。中古住宅の取引は低位安定的で、地価は下落から横ばいへ推移すると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏はＪＲ山陽本線、山陽電鉄本線、市営地下鉄西神・山手線沿線に広がる神戸市西部の住宅地域の範囲であり、需要者は市内居住者が大半を占める。古くに開発された大規模住宅団地であり、高齢化に伴う空家の増加や生活密着型店舗の閉店がみられたものの、店舗の入替や新規出店が進み、利便性は回復基調にある。他方、供給過多の状態が続いており、需給は緩んだ状態で推移している。市場の中心価格帯は、土地で１，７００万円程度である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、戸建賃貸住宅が存在しても転勤等の特殊な事情に基づくものが中心であり、経済的に賃貸事業は成り立つ地域ではないため収益還元法の適用は断念した。比準価格は典型的な需要者の取引実態の観点から、代替性のある事例を基礎に算定されており、市場性を反映した信頼性の高い価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 県平均を上回る高齢化・人口減少が進み、地域間の二極化もみられる一方、取引・着工件数は安定しており、市況は総じて堅調に推移している。 |
| 地域要因 | 地域要因に格別の変動はない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は閑静な戸建住宅地域として成熟しており、特に変動要因がないことから今後も現状維持のまま推移するものと予測する。当該地域の地価水準は、需給関係からやや弱含みで推移すると予測される。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ねＪＲ山陽本線、山陽電鉄本線及び市営地下鉄西神山手線沿線で神戸市の圏域。需要者の多くは神戸市内の居住者が占める。最寄駅から距離を置く郊外の大規模分譲住宅団地で供給圧力がある。良好な居住環境であるが需給関係から地価は弱含みで推移している。土地は１，０００万円台後半程度の物件が需要の中心となっている。また、新築の戸建住宅分譲は４，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
標準地は、その地域性から経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の想定が困難であるため、収益還元法の適用を断念した。近隣地域は、小中規模の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、取引は自己使用目的が中心となるため、取引価格を指標として価格水準が形成される傾向にある。したがって本件においては、不動産の市場性に着目した実証的な価格である比準価格を標準として、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 大規模団地の分譲、人気学校区への人口移動等、選好性の偏在化傾向があるも、宅地需給関係は概ね安定的に推移している。 |
| 地域要因 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、駅からやや距離があるが、特に地域要因の変動は認められない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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