2025年（令和7年）公示地価 兵庫県 神戸市垂水区 小束山本町３丁目８６８番７６２
兵庫県 神戸市垂水区小束山本町３丁目８６８番７６２の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
兵庫県 神戸市垂水区小束山本町３丁目８６８番７６２の公示地価
標準地の公示地価
121,000円/m²
公示地価の推移（兵庫県 神戸市垂水区小束山本町３丁目８６８番７６２）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
神戸垂水5-1
所在及び地番
兵庫県 神戸市垂水区小束山本町３丁目８６８番７６２
住居表示
小束山本町３－２－２
調査基準日
2025年1月1日
価格(円/m²)
121,000(円/m²)
地積(m²)
1,590(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 1)
利用区分、構造
建物等の敷地、S（鉄骨造）
利用現況
店舗
周辺の土地の利用現況
住宅地に介在する郊外型商業施設が建ち並ぶ地域
前面道路の状況
東 12m 市道
その他の接面道路
背面道
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
学園都市、 3,400m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
第二種住居地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
60(%) 200(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は郊外型商業施設が建ち並ぶ地域であり、今後も当分の間現状を維持していくものと思われる。背後の住宅地の地価は堅調に推移しており、当該地域の地価も若干の上昇傾向で推移すると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ね神戸市及び明石市の郊外型商業地域や幹線道路沿いの住宅商業混在地域である。需要者は全国あるいは地元の事業者が中心である。景気動向は緩やかに推移しているが、垂水区内に敷地面積が中規模以上のまとまった商業施設用地の供給が少なく、用地取得が難しくなりつつあるため、地価は引き続き強含みで推移している。取引される画地規模は大小様々であり、需要の中心となる明確な価格帯は見いだしにくい状況にある。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
取引事例比較法の適用に際しては、多数の商業地の取引事例を収集して、市場性を反映した比準価格を試算した。収益還元法の適用については、鉄骨造３階建の店舗兼共同住宅を想定して試算を行ったものの、郊外型店舗の標準的な賃料水準、経費率の把握がやや困難であり、相対的に精度に難があると認められる。したがって、比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 郊外部の商業地の地価は周辺人口の増減や世帯構成の変化により影響を受けており、子育て世帯が増加している地域の地価は強含み。 |
| 地域要因 | 住宅地に介在する郊外型商業施設が建ち並ぶ地域であり、特に格別な地域要因の変動はない。周辺で公営住宅の跡地を再開発した新規分譲がみられる。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 背後に大型住宅団地があり、周辺は郊外型商業施設が建ち並ぶ商業地域として熟成しており、当面は現状維持で推移するものと予測する。今後とも地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね神戸市西部及び隣接する明石市の圏域に存する商業地域である。需要者は圏内の個人事業者のほか、全国展開する法人等も考えられる。当該地域及びその周辺は、スーパーマーケット等郊外型の店舗を中心とする地域で、また背後の戸建住宅の新規分譲も進行中であり、商業的利用に留まらず住宅用など多様な用途での需要が認められる。取引自体が少なく、取引価格は規模、事情等により様々であり、需要の中心価格帯を見出すことは困難である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
住宅地に介在する郊外型商業施設が建ち並ぶ商業地域であるが、投資目的の収益物件は少なく、収益価格の説得力は相対的に劣る。取引は自用又は自用兼用目的が多く、市場参加者は現実の取引価格を指標に意思決定を行う傾向にある。よって、市場動向を反映した実証的な苡?価格をやや重視しつつ収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地から検討した価格との均衡も得ていると判断した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 人口は微減傾向。人手不足が懸念されるが景気は回復傾向にあり、立地条件の良い事業用地への需要は高い。 |
| 地域要因 | 背後の大型住宅団地や商業背後地に恵まれ、商況は安定的に推移している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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