2025年（令和7年）公示地価 兵庫県 西宮市 山口町上山口１丁目１１５９番２
兵庫県 西宮市山口町上山口１丁目１１５９番２の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
兵庫県 西宮市山口町上山口１丁目１１５９番２の公示地価
標準地の公示地価
31,300円/m²
公示地価の推移（兵庫県 西宮市山口町上山口１丁目１１５９番２）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
西宮-90
所在及び地番
兵庫県 西宮市山口町上山口１丁目１１５９番２
住居表示
山口町上山口１－１１－２４
調査基準日
2025年1月1日
価格(円/m²)
31,300(円/m²)
地積(m²)
459(m²)
形状（間口：
奥行き）
台形 (1.2 : 1)
利用区分、構造
建物等の敷地、W（木造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
農家住宅、一般住宅、田等が混在する住宅地域
前面道路の状況
北東 5m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
岡場、 2,200m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
第二種中高層住居専用地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
60(%) 200(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 農家住宅のほか一般住宅や田畑等が見られる住宅地域で、近年農地等の戸建分譲地化が進んでいる。建売住宅に一定の需要が認められ、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね西宮市北部郊外及び隣接する神戸市北区の一部住宅地域。需要者は同一需給圏内に地縁性を有する周辺居住者が多く、外部からの流入は少ない。農地も見られる集落的色彩の濃い地域であるが、コロナ禍以降不動産業者の戸建分譲開発等が増加しており、地価はやや上昇傾向で推移している。取引件数が少なく、取引される価格帯も取引事情等によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
周辺には賃貸ハイツ等の収益物件は殆ど無く、生活利便性の劣る地域であるため事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益還元法は適用しなかった。周辺の自己利用目的の取引価格を中心に価格形成される地域であるため、比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 物価高騰や金利の先高感等景気の下振れリスクは多いものの、西宮市の住宅市場は堅調で、郊外住賴nの地価も上昇地点が増えている。 |
| 地域要因 | 市の中心部と比較した総額面での優位性から一定の需要が認められ、地価はやや上昇傾向にある。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 農家住宅、一般住宅、田等が混在する住宅地域。地域要因に特段の変動はなく、当面は現状のまま推移すると予測する。駅距離を有し、都心部への接近性にも劣り、地価は横這いから微増傾向で推移するものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ね西宮市北部郊外の住宅地域を中心に、三田市、神戸市北区等の周辺地域がその圏域である。主たる需要者は同一需給圏に地縁をもつ個人が中心である。西宮市中心部から距離のある郊外の住宅地であるため、利便性に劣るが、近隣の新興住宅団地の需要は近年堅調であり、対象地域もその影響から地価は上向き傾向で推移している。市場の中心価格帯は土地で１５００万円程度までであると思料される。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は同一需給圏の類似地域に位置する規範性の高い事例により求められており、市場の実態を反映した実証的かつ説得力のある価格である。一方、対象地域は郊外の既成集落であって、駅距離を有し、都心部への接近性にもに劣り、経済合理的な賃貸経営が困難なため、収益還元法の適用は断念した。よって比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 西宮市の人口は微減、世帯数は微増。住環境、利便性が良好な地域を中心に需要は強含み。一方、利便性が劣る郊外や山手の需要は相対的に弱い。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段変動はない。郊外の既成集落地域で駅距離を有する等利便性に劣るが、周辺住宅団地の堅調さもあり地価は微増傾向で推移している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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