2025年（令和7年）公示地価 兵庫県 宝塚市 長寿ガ丘７６１番４６１
兵庫県 宝塚市長寿ガ丘７６１番４６１の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
兵庫県 宝塚市長寿ガ丘７６１番４６１の公示地価
標準地の公示地価
63,000円/m²
公示地価の推移（兵庫県 宝塚市長寿ガ丘７６１番４６１）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
宝塚-24
所在及び地番
兵庫県 宝塚市長寿ガ丘７６１番４６１
住居表示
長寿ガ丘１０－２
調査基準日
2025年1月1日
価格(円/m²)
63,000(円/m²)
地積(m²)
157(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 2)
利用区分、構造
建物等の敷地、W（木造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
中規模一般住宅が集まる高台の住宅地域
前面道路の状況
南東 5m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
阪急宝塚、 1,200m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
第一種低層住居専用地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
50(%) 100(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 中規模戸建住宅を中心とする高台の住宅地域であり、今後もほぼ現況のまま推移するものと予測する。駅から距離のある山手の住宅街で、地価水準は弱含みで推移すると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、阪急宝塚線、阪急今津線、ＪＲ福知山線の沿線で、概ね宝塚市の圏域。需要者は、同一需給圏内居住者が中心であるが、他地域からの流入も見られる。接近性等を重視する近年の傾向から需要は限定的。当該状況を反映し、地価は弱含みで推移している。土地は総額で１，０００万円程度、新築戸建住宅よりも中古戸建が多くみられる。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
自己使用の戸建住宅を中心とする住宅地域で、収益性を前提とした賃貸事業の成り立つ地域でないため収益還元法の適用ができなかった。よって、本件においては、収益性よりも居住の快適性を重視する近隣地域の特性に基づく市場実態を反映する比準価格を標準とし、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 宝塚市の人口はやや減少傾向にある。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変動はない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域として概ね成熟している。地域に特段の影響を与える要因も見られないため、今後も当面の間は現状のまま推移していくものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は宝塚市内の住宅地域である。阪急宝塚線及びＪＲ福知山線沿線の住宅のエンドユーザーが需要の中心であるが、スローライフを嗜好する同一需給圏外からの需要者の転入も散見される。山手側住宅地であり、地勢及び勾配等、需要を喚起する要因も見られず、需給の動きは鈍い。需要の中心価格帯は土地で１，０００万円前後、新築戸建分譲で３，０００万円程度が目安となる。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
近隣地域は中規模戸建住宅を標準とする高台の住宅地域であり、居住の快適性や利便性を基に価格が形成される地域である。そのため、収益性から価格を試算する収益還元法の適用を断念したものであるが、その地域性から取引は自用目的のものが支配的である。よって、比準価格の有する規範性は高いものと判断し、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 宝塚市は阪神間のベッドタウンで人口はやや減少傾向にある。景気は穏やかに回復しつつあるものの、海外景気の下振れに注視する必要がある。 |
| 地域要因 | 道路勾配が急であるが、中心部まで徒歩圏内であり、需給は一定程度認められ、地価は横ばい傾向にある。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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