2025年（令和7年）公示地価 兵庫県 宝塚市 御殿山４丁目１０５番９１５
兵庫県 宝塚市御殿山４丁目１０５番９１５の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
兵庫県 宝塚市御殿山４丁目１０５番９１５の公示地価
標準地の公示地価
84,500円/m²
公示地価の推移（兵庫県 宝塚市御殿山４丁目１０５番９１５）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
宝塚-41
所在及び地番
兵庫県 宝塚市御殿山４丁目１０５番９１５
住居表示
御殿山４－１９－１５
調査基準日
2025年1月1日
価格(円/m²)
84,500(円/m²)
地積(m²)
175(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1.2 : 1)
利用区分、構造
建物等の敷地、LS（軽量鉄骨造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
中規模一般住宅が建ち並ぶ山手高台の住宅地域
前面道路の状況
東 7m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
宝塚、 1,700m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
第一種低層住居専用地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
50(%) 100(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ山手高台の住宅地域であり、現況の住環境を概ね維持すると予測する。急な坂道を要する高台の住宅地域であり、地価水準は今後概ね横ばい基調で推移すると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、阪急宝塚本線、同今津線及びＪＲ福知山線沿線の山手を中心とした概ね宝塚市を圏域とする住宅地域である。需要者の中心は、同市内居住者のうち一次取得者層が多く、他所からの流入も見られる。駅からやや距離を有する山手高台の住宅地域に存し、坂道が多く生活利便性が劣ることから市場競争力は脆弱であり、地価は概ね横ばい基調で推移する。土地は総額１，５００～２，０００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円台が需要の中心である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
中規模一般住宅が建ち並ぶ山手高台の住宅地域に存し、多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。自用目的での取引が優勢で、標準地の地積及び間口・奥行等の関係から、経済合理的な経営が可能となる賃貸用住宅の建設が困難と判断したため、収益還元法の適用は行わなかった。従って、居住の快適性が重視される住宅地域であるため、代表標準地との検討を踏まえつつ、実証的な比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 日銀のゼロ金利政策解除に伴う金利先高観のほか、円安、物価上昇による実体経済、とりわけ不動産市況への影響には注視を要する。 |
| 地域要因 | 山手の丘陵地に位置する住宅地域で、アクセスにやや難があるため、土地需要は脆弱である。近時、地価は横ばいにて推移している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ山手高台の住宅地域であり、今後も当該環境を維持するものと予測する。駅から相当程度の距離があるため需要は限定的であり、地価は横ばいにて推移するものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は宝塚市内及び周辺市におけるＪＲ福知山線、阪急宝塚線の沿線各駅を最寄駅とする住宅地域。需要者は圏域内居住者が中心であるが、他地域からの流入もある。山手の高台に位置して坂道が多く、生活利便性が劣ることもあって、需給動向の動きは鈍い。地価については現状を維持しているため、横ばい基調。土地は総額１５００～２０００万円程度、新築戸建住宅は３０００万円台が需要の中心である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ山手高台の住宅地域であり、居住の快適性や利便性を基に価格が形成される地域である。そのため、収益性から価格を試算する収益還元法の適用を断念したものであるが、その地域性から取引は自用目的のものが中心である。よって、比準価格の有する規範性は高いものと判断し、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 宝塚市は阪神間のベッドタウンで人口はやや減少傾向にある。景気は穏やかに回復しつつあるものの、海外景気の下振れに注視する必要がある。 |
| 地域要因 | 山手の丘陵地に位置する住宅地域で、各種利便施設等への接近性にやや難があるため、土地需要は多くはない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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