2026年（令和8年）公示地価 兵庫県 宝塚市 御殿山４丁目１０５番９１５
兵庫県 宝塚市御殿山４丁目１０５番９１５の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
兵庫県 宝塚市御殿山４丁目１０５番９１５の公示地価
標準地の公示地価
84,500円/m²
公示地価の推移（兵庫県 宝塚市御殿山４丁目１０５番９１５）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
宝塚-41
所在及び地番
兵庫県 宝塚市御殿山４丁目１０５番９１５
住居表示
御殿山４－１９－１５
調査基準日
2026年1月1日
価格(円/m²)
84,500(円/m²)
地積(m²)
175(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1.2 : 1)
利用区分、構造
建物等の敷地、LS（軽量鉄骨造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
中規模一般住宅が建ち並ぶ山手高台の住宅地域
前面道路の状況
東 7m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
宝塚、 1,700m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
第一種低層住居専用地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
50(%) 100(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ山手高台の住宅地域であり、今後暫くは現状を維持するものと予測する。地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、阪急線及びＪＲ福知山線沿線の山手の住宅地域で、概ね宝塚市内の圏域である。主な需要者は地縁を有する個人が中心となるが、周辺市域からの転入も認められる。区画整然とした環境良好な住宅地域であるが、山手の高台に位置し坂道が多く、生活利便性が劣ることもあって、地価は概ね横ばい傾向となっている。需要の中心価格帯は、土地で１５００～２０００万円程度、新築の戸建住宅で３０００～４０００万円程度が目安となる。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
規範性が高い複数の事例をもとに試算した比準価格は、近時の市場実態を適切に反映した実証的価格であり、説得力を有すると判断した。尚、対象標準地は自己使用の戸建住宅地域に存し、戸建賃貸住宅が存在しても転勤等の特殊な事情に基づくものが中心であり、経済的にも賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法の適用を断念した。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 当市の人口は微減傾向にある。土地取引件数は２０２２年以降上昇傾向が続いており、直近の新設住宅着工戸数は概ね堅調に推移している。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変動はない。地価は概ね横ばい傾向で推移している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ山手高台の住宅地域にあって、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。最寄駅から距離を有し、急な勾配等から高台の需要は限定的であり、今後地価は横ばい基調で推移すると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏はＪＲ福知山線、阪急宝塚線・今津線沿線の山手の住宅地域を中心とする宝塚市内及び周辺市の圏域である。主たる需要者は宝塚市及び周辺市の居住者が中心となり、外部からの転入も散見される。最寄駅から距離を有し、勾配が急であるなど山手の不便さから、需要は限定的で、地価は横ばい基調で推移している。取引の中心価格帯は、対象標準地と同規模程度の土地で総額１，５００万円前後、新築戸建住宅は３，０００万円台が目安となる。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
中規模一般住宅が建ち並ぶ山手高台の住宅地域であり、自用の戸建住宅が殆どで、賃貸需要に乏しく経済合理的な経営が成り立たない地域であることから、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域等の取引事例を採用しており、実証的な価格として規範性が高い。よって、居住の快適性等が重視される住宅地域であるため、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 宝塚市の人口は微減傾向にあるが、住宅地需要は市街地を中心として堅調である。但し、金利や建築費の動向には今後注視が必要である。 |
| 地域要因 | 山手高台の住宅地域にあって、駅から距離を有し、勾配が急であるなど山手の不便さから、需要は限定的で、地価は横ばい基調にある。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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