2025年（令和7年）公示地価 兵庫県 宝塚市 大原野字森谷２９番１２外
兵庫県 宝塚市大原野字森谷２９番１２外の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
兵庫県 宝塚市大原野字森谷２９番１２外の公示地価
標準地の公示地価
14,600円/m²
公示地価の推移（兵庫県 宝塚市大原野字森谷２９番１２外）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
宝塚-49
所在及び地番
兵庫県 宝塚市大原野字森谷２９番１２外
住居表示
調査基準日
2025年1月1日
価格(円/m²)
14,600(円/m²)
地積(m²)
356(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 2)
利用区分、構造
建物等の敷地、W（木造）
利用現況
住宅,店舗
周辺の土地の利用現況
農家住宅の中に店舗等が見られる住宅地域
前面道路の状況
東 4m 市道
その他の接面道路
南 側道
給排水等状況
水道
交通施設、距離
武田尾、 7,000m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
60(%) 100(%)★
都市計画区域区分
市街化調整区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 農家住宅の中に一部店舗も介在する地域で、今後もこの環境を維持するものと予測する。建築制約のある市街化調整区域内のため需要は極めて限定的であり、地価は下落基調で推移すると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は宝塚市北部のほか周辺市町において市街化調整区域に指定されている圏域。需要者は、圏域内に地縁を有する個人や事業者等にほぼ限定され、外部からの流入は限定的である。建築や開発に制約があり、生活利便性が劣ることから需要は乏しく、地価は下落基調で推移している。また、取引は少なく、価格水準もまちまちであり、中心となる価格帯の把握は困難である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
自己使用の戸建住宅等を中心とする地域であり、賃貸市場が成立していないため、収益還元法の適用を断念した。一方、類似地域において信頼性のある取引事例を採用して試算した比準価格は説得性が高いものと認められる。よって、本件では比準価格を標準とし、代表標準地の価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 当市の人口は微減傾向。生活利便性や居住環境の優れる住宅地への需要は堅調であるが、当該条件を具備しない地域は振るわず、二極化傾向が進行。 |
| 地域要因 | 市街化調整区域内の農家集落地域にあり、取引は極めて少なく、流動性は乏しい。開発等もないことから、地価は継続的に下落基調。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は農家住宅の中に生活店舗等も見られる集落地域であり、地域要因に格別の変動はない。地価は長期的な下落の過程にある。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は宝塚市及び隣接市町における郊外の農家集落地域である。需要者は同一需給圏に地縁を有する個人や事業者に概ね限定され、圏外からの転入は稀である。都市部に比べ生活の利便性に劣り、公法上の規制により開発・建築等も制限される。需要は弱含みである。取引件数は少ない上、親族間取引、相続による財産処分等、特殊な事情を有する取引も多く、需要の中心となる価格帯は把握し難い。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する規範性の高い事例から求めており、市場の実態を反映した説得力の高い価格である。近隣地域は農家住宅を中心とする地域であり自己利用目的での取引が大半で、賃貸市場の成熟の程度は極めて低い。収益還元法は非適用とし、説得力の高い比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡性にも留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 宝塚市の人口は微減傾向にあるが、利便性の高い駅徒歩圏を中心に住宅需要は堅調に推移している。 |
| 地域要因 | 地域要因に格別の変動はない。山間の農家集落地域で、需要は弱含みである。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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