2025年（令和7年）公示地価 東京都 豊島区 南池袋１丁目３５番７外
東京都 豊島区南池袋１丁目３５番７外の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
東京都 豊島区南池袋１丁目３５番７外の公示地価
標準地の公示地価
3,070,000円/m²
公示地価の推移（東京都 豊島区南池袋１丁目３５番７外）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
豊島5-12
所在及び地番
東京都 豊島区南池袋１丁目３５番７外
住居表示
南池袋１－１１－２２
調査基準日
2025年1月1日
価格(円/m²)
3,070,000(円/m²)
地積(m²)
732(m²)
形状（間口：
奥行き）
台形 (1 : 1.2)
利用区分、構造
建物等の敷地、SRC（鉄骨鉄筋コンクリート造）
利用現況
店舗,事務所
周辺の土地の利用現況
大規模な高層ビルが建ち並ぶ都道沿いの商業地域
前面道路の状況
東 22m 都道
その他の接面道路
北 側道
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
池袋、 550m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
商業地域
防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 600(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 高層店舗事務所ビルや高層店舗兼マンションが建ち並び、専門学校等も介在する明治通り沿いの商業地域。事務所需要はやや弱いため、今後は上層階をマンションとして使用する傾向が強まると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、豊島区及び周辺区のうち広幅員道路沿いを中心とする普通商業地域。近年マンションの立地も増えている。典型的需要者は相応の資本力を持つ投資家が想定される。ターミナル駅周辺を中心に事務所の賃貸市場が回復傾向にあったこと、金融政策転換に伴う金利の上昇が緩やかであったこと等から投資需要は引き続き堅調で、直近１年間の地価は強含みで推移した。対象標準地と同規模の土地の中心価格帯は２０億円台である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
典型的需要者は、収益性を主要な取引指標とする。比準価格は、実際の市場において投資家等が取得した事例から求めており投資家目線の収益性を反映した価格である。収益価格は、対象標準地上に最有効使用の建物を建設し賃貸することを想定し求めており、収益性を直接反映した価格である。以上のほか共同住宅利用の可能性も勘案のうえ、２価格に説得力を認めて相互に関連付け、代表標準地との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 中心地である池袋駅周辺では複数の大規模開発が計画・進行中で、商業地域としての潜在力は高い。今後の顧客流動性の変化が注視される。 |
| 地域要因 | 池袋駅勢圏の高層店舗事務所ビルや高層店舗付マンションが建ち並ぶ商業地域。地域要因に格別の変動はない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 高層の店舗兼事務所ビルやマンション等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域であるが、相対的な住宅需要の強さを背景に、上層階を共同住宅として活用する建物が徐々に増加すると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、豊島区とその周辺区の幹線道路沿いに形成された商業地域である。想定される需要者は、資力のある投資家及び不動産業者であるが、条件次第ではマンション開発業者も需要者となりうる。最寄り駅から至近といえる立地ではないものの相応に繁華性があり、土地に対する需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、標準的画地の規模を前提とした場合、土地総額で２０億円強である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
同一需給圏内において成立した取引事例から試算された比準価格は、市場性を反映しており実証的である。一方で、店舗兼事務所が最有効使用となる状況を踏まえれば、収益面からの検討も軽視すべきではない。したがって、実証的な比準価格を標準として、これに理論的な収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 豊島区では人口が増加傾向にある。金利動向に注意を要するものの、不動産需要は依然として堅調である。 |
| 地域要因 | 高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であるが、中長期的には共同住宅の増加も予想される。堅調な不動産需要を背景に地価が上昇している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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