2025年（令和7年）公示地価 大阪府 大阪市西成区 南開１丁目４番２
大阪府 大阪市西成区南開１丁目４番２の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
大阪府 大阪市西成区南開１丁目４番２の公示地価
標準地の公示地価
155,000円/m²
公示地価の推移（大阪府 大阪市西成区南開１丁目４番２）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
大阪西成9-4
所在及び地番
大阪府 大阪市西成区南開１丁目４番２
住居表示
南開１－４－３
調査基準日
2025年1月1日
価格(円/m²)
155,000(円/m²)
地積(m²)
100(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 1.5)
利用区分、構造
建物等の敷地、S（鉄骨造）
利用現況
作業場
周辺の土地の利用現況
中小規模の工場のほか、住宅も見られる工業地域
前面道路の状況
東 8m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
今宮、 400m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
準工業地域
準防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
60(%) 300(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 西成区北部の住工混在地域であり、地域要因に特段の変動はなく、当面はほぼ現状のまま推移すると予測する。地価水準は、周辺宅地の取引動向等から見て、上昇傾向で推移すると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ね西成区及びその周辺市区を中心とする工業地域及び住工混在する地域。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性を持つ事業者で、住宅としての利用も見られることから不動産事業者等も認められる。市場の需給動向について、市況は回復しており、需要に比して供給が限定的となっており、地価は上昇幅をさらに拡大しての推移となっている。中心価格帯は、取引規模等によって様々であり、把握するのが困難である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
近隣地域は、住工混在地域であり、共同住宅等の収益用不動産も認められるが、投資市場としては高収益は期待し得ない地域であり、収益価格は低い試算結果とならざるを得なかった。取引の中心は自用目的での取引である。比準価格は、多数の信頼性のある取引事例を収集し、適正に選択・検討・試算し得た。以上より、本件では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、前年代表標準地の価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 当区もコロナ禍を脱却し、インバウンド需要の回復などを背景に不動産の需給動向は強含んでおり、地価は上昇幅をさらに拡大している。 |
| 地域要因 | 当地域は業務系用途と住宅の混在する地域であり、混在の程度等に特段の変化はなく、地域要因に大きな変化は認められない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 地域要因に特段の変動はなく、当面はほぼ現状のままで推移すると推測される。従業員の通勤手段の確保が比較的容易な工業地域である等、需要は強含んでいる事から、地価は上昇傾向にて推移するものと予測される。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は西成区及び周辺市区の工業地域及び住工混在地域である。主たる需要者は、当該圏域に地縁性のある小規模事業者となっている。利便性に優れた地域であり、住宅の需要も認められる地域である。鉄道による通勤が可能な工業用地として希少性があり、供給が限定的である事等から、需要は継続して強含んでいる。地価水準は規模により様々なものが多く、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
周辺は工場等を中心として、戸建住宅も見られる住工混在地域であり、賃貸マンション等の収益物件も見受けられるが、自用目的の取引が主である。収益価格は、土地を含めた投資採算に見合う賃料水準が形成されておらず、やや低位に試算されている。よって、現実の市場動向を充分反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 物流施設用地の需要は強い。原油高、為替レート等先行き不透明な要因はあるが、工業用地の取得需要は強含んでおり、地価は上昇傾向にある。 |
| 地域要因 | 鉄道の交通利便性が比較的良好で住宅が混在する工業地域であり、主要幹線道路へのアクセスも概ね良好でA需要は強含んでいる。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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