2025年（令和7年）公示地価 滋賀県 大津市 南郷４丁目字上山５０８番５４
滋賀県 大津市南郷４丁目字上山５０８番５４の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
滋賀県 大津市南郷４丁目字上山５０８番５４の公示地価
標準地の公示地価
31,000円/m²
公示地価の推移（滋賀県 大津市南郷４丁目字上山５０８番５４）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
大津-46
所在及び地番
滋賀県 大津市南郷４丁目字上山５０８番５４
住居表示
南郷４－２７－６
調査基準日
2025年1月1日
価格(円/m²)
31,000(円/m²)
地積(m²)
199(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 1.5)
利用区分、構造
建物等の敷地、W（木造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
中規模一般住宅が多い郊外の高台の住宅地域
前面道路の状況
北東 5m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
石山、 5,800m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
第一種中高層住居専用地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
60(%) 200(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 郊外に造成された戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、格別の変動要因はなく当面は現状を維持すると思料する。バス便の地域にあって、需要は弱まっており、地価は下落傾向で推移すると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は大津市南部の住宅地域の存する圏域で、特にＪＲ石山駅及び隣接駅から徒歩圏外の住宅地域一円。需要者は地縁的選好性を有する地元居住者が中心である。傾斜地に造成された利便性の劣る古い造成団地で、圏外からの転入は少ない。駅から徒歩圏外の土地需要は弱く、高齢化の進展から供給も多く見られ、需給は緩和している。取引における中心価格帯は、標準地程度の規模で、土地価格が６００～７００万円程度である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅団地であり、市場では自己の居住目的の取引が主流である。本件では代替競争関係にある事例が採用でき、市場の実態を反映した比準価格が求められた。一方で収益還元法については、賃貸市場が未成熟であることから適用できなかった。対象不動産は、居住の快適性を重視する住宅地域に存するので、取引事例比較法により求めた比準価格が妥当であると判断して採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 県内景気は緩やかな回復傾向。物価高で分譲マンション価格が高騰し、割安感のある戸建や土地に影響。大津市の人口は概ね横ばい・世帯数は微増。 |
| 地域要因 | 戸建住宅地域として熟成しており地域要因に変動はない。石山駅徒歩圏外のバス便の住宅地域で、傾斜地でもあり需要は減退している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域であり、地域要因に影響を与える特段の変動はない。駅徒歩圏外で交通利便性に劣り、傾斜地に存することから、需要は弱含み、地価は下落傾向が続くものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏はＪＲ石山駅勢圏の大津市内の住宅地域の圏域と判断する。需要者は大津市内及び周辺市域に居住、通勤する一次取得者が中心である。最寄駅からは徒歩圏外で、傾斜地に存し、また開発から相当期間経過した住宅団地であることから需要は限定的であり、地価は下落傾向が続いている。取引における中心価格帯は、土地は約２００㎡程度で５００～７００万円、新築戸建てで２，０００～２，７００万円程度である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格については同一需給圏内において成立した住宅地の取引事例を多数収集し、場所的同一性、地域類似性等の観点から適切な事例を選択の上試算されたものであり、実証的であり規範性が高い。なお、本地域は自用の戸建住宅を中心とする地域であり、戸建住宅、共同住宅に係る賃貸市場が未成熟であることから収益還元法は非適用とした。従って、本件においては比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 県内景気は緩やかに持ち直している。大津市の人口はほぼ横ばい、世帯数は微増傾向にある。 |
| 地域要因 | 戸建住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域であり、地域要因の特段の変動は見られないが、交通利便性に劣り、需要は弱含みである。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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