2025年（令和7年）公示地価 兵庫県 神戸市灘区 鶴甲４丁目１２番１６
兵庫県 神戸市灘区鶴甲４丁目１２番１６の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
兵庫県 神戸市灘区鶴甲４丁目１２番１６の公示地価
標準地の公示地価
159,000円/m²
公示地価の推移（兵庫県 神戸市灘区鶴甲４丁目１２番１６）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
神戸灘-7
所在及び地番
兵庫県 神戸市灘区鶴甲４丁目１２番１６
住居表示
鶴甲４－１２－２５
調査基準日
2025年1月1日
価格(円/m²)
159,000(円/m²)
地積(m²)
249(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 1.5)
利用区分、構造
建物等の敷地、W（木造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況
北西 5m 市道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
六甲、 2,100m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
第一種低層住居専用地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
50(%) 100(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 中規模一般住宅が多い区画整然とした山手の住宅地域であり、地域内には格別の変動要因はないので、当面は現状を維持しつつ推移すると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は阪急神戸本線、ＪＲ東海道本線及び阪神本線沿線で、概ね神戸市を中心とする住宅地域である。需要者は圏内の居住者が中心となっている。最寄り駅への接近性が劣るバス圏にあるが、土地が広く区画整然とし、南部の平坦地と比較して割安感が認められ一定の需要が見込まれることから地価は上昇傾向にある。土地の中心となる価格帯は本件標準地と同程度の規模で４，０００万円程度である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
公法上の規制等により経済的に合理性の認められる賃貸住宅の想定は現実的ではないことから収益還元法は適用しない。自用目的の戸建住宅を中心とする地域であり、市場参加者は周辺での取引価格の水準を指標として取引を行うことが通常の地域である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、指定基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 灘区の住宅地の需要は堅調であり、全体として地価は上昇傾向。北部エリアで傾斜地や自然災害のおそれのある地域の地価は横ばい傾向にある。 |
| 地域要因 | 地域要因に特別の変動はない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 中規模戸建住宅を主体とする山手の住宅地域であり、特段の地域要因の変動はみられない。バス圏の住宅地域で交通接近条件がやや劣るものの、地価は安定的に推移していくものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は阪急電鉄神戸線、ＪＲ東海道本線並びに阪神本線の沿線で、神戸市東部及び阪神間の住宅地域を包含する圏域。需要者は同一需給圏内に居住し、大阪・神戸方面を勤務地とする個人が中心である。最寄り駅からの経路に傾斜があり接近性が劣るものの、区内において住宅地の供給が不足気味であることから、需要は改善傾向にある。市場の中心となる価格帯は対象標準地と同規模の土地で４，０００万円程度である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
対象地域は中規模戸建住宅を主体とする第１種低層住居専用地域内の住宅地域であり、賃貸用共同住宅の建築を想定することは事業採算性の観点から現実妥当性を欠くため、収益価格は求めることができなかった。居住の快適性・利便性に着目した自用目的の土地取引が中心となっていることから、本件は他の標準地との価格均衡分析を行う等の広域的な検討を踏まえた上で市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 灘区においては住宅地の供給が限られている一方で需要は根強く、地価は利便性が劣る一部地域を除いて上昇傾向が継続している。 |
| 地域要因 | 中規模戸建住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、地域要因の変動はみられない。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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