2025年（令和7年）公示地価 東京都 渋谷区 神南１丁目３９番３
東京都 渋谷区神南１丁目３９番３の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
東京都 渋谷区神南１丁目３９番３の公示地価
標準地の公示地価
7,060,000円/m²
公示地価の推移（東京都 渋谷区神南１丁目３９番３）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
渋谷5-2
所在及び地番
東京都 渋谷区神南１丁目３９番３
住居表示
神南１－１５－８
調査基準日
2025年1月1日
価格(円/m²)
7,060,000(円/m²)
地積(m²)
167(m²)
形状（間口：
奥行き）
台形 (1 : 3.5)
利用区分、構造
建物等の敷地、SRC（鉄骨鉄筋コンクリート造）
利用現況
店舗,事務所
周辺の土地の利用現況
中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況
西 20m 区道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
渋谷、 640m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
商業地域
防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 500(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 高層店舗兼事務所ビルが集積する渋谷駅近接の商業地域に属しており、渋谷駅周辺の大規模再開発の進展及び完成等と相まって今後も発展的に推移していくことが予想される。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は渋谷区を含む都心区の準高度～高度商業地域である。主な需要者は土地が商業ビルデベロッパー、不動産業者、各種法人、不動産投資ファンド等、商業ビル等の投資用物件が法人投資家、不動産業者、不動産投資ファンド等となっている。希少性を背景に不動産需要が強い地域で経済活動の回復や良好な資金調達環境の継続等により不動産取引市場は堅調である。取引価格は物件の規模、収益力等により２０～５０億円超とバラツキが見られる。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
対象標準地は渋谷駅周辺に形成された公園通り沿いの商業地域に属して繁華性、希少性が高く、不動産需要も投資目的や開発目的及び自用目的と多種多様である。したがって本件では、取引事例に基づく実証的な比準価格と収益性・投資採算性を反映した収益価格の相対的信頼性は同程度と判断し、両試算価格を相互に関連づけるとともに、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 都心の不動産需要は引き続き堅調であるが、建築費の高騰や金利上昇懸念等、不動産市場に影響を及ぼす要因の動向には注視する必要がある。 |
| 地域要因 | 渋谷駅近接の繁華性の高い商業地域で多方面の不動産需要が見られることから、地価は上昇傾向で推移している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変化はなく、さらに代替・競争の関係にある他の不動産と比較しても市場競争力の点で大きな優劣はないと判断される。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 地域要因を大きく変容させる要因は見当たらなく、今後も中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域として発展していくことが予測される。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は渋谷区及び隣接区の主要駅徒歩圏内で広幅員道路沿いの繁華な商業地域と判定した。需要者は商業ビルデベロッパー、収益事業目的の不動産業者、投資家、自社利用目的の一般法人等が想定される。インバウンドがコロナ禍以前の水準以上に成長し店舗出店ニーズが高まっていることに加え、良好な資金調達環境が下支えとなって再開発適地や投資適格物件に対する需要は底固く推移している。市場の中心価格帯は㎡当たり７００万円程度である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
需要者は投資採算性や収益性を重視して意思決定を行う傾向が強く、将来の収益予測に限界はあるものの収益価格の説得性が認められる。一方で比準価格は現実の市場で成立した取引事例を根拠に、需要者が求める収益性等の視点も反映しているため客観的且つ実証性が高い価格である。よって両価格の規範性は同等と判断してこれらを関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 良好な資金調達環境を背景に都心の不動産市況は継続して堅調であるが、世界経済情勢の先行き、国内物価、金融政策の動向等に留意が必要である。 |
| 地域要因 | 渋谷駅徒歩圏内に立地する成熟度の高い繁華な商業地域で、地域要因に大きな変動はなく、地価は上昇傾向で推移している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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