2025年（令和7年）公示地価 東京都 渋谷区 東１丁目１２８番４
東京都 渋谷区東１丁目１２８番４の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
東京都 渋谷区東１丁目１２８番４の公示地価
標準地の公示地価
2,960,000円/m²
公示地価の推移（東京都 渋谷区東１丁目１２８番４）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
渋谷5-4
所在及び地番
東京都 渋谷区東１丁目１２８番４
住居表示
東１－２７－９
調査基準日
2025年1月1日
価格(円/m²)
2,960,000(円/m²)
地積(m²)
104(m²)
形状（間口：
奥行き）
(1 : 1.2)
利用区分、構造
建物等の敷地、RC（鉄筋コンクリート造）
利用現況
住宅,店舗,事務所
周辺の土地の利用現況
中高層の店舗、事務所ビルの建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況
北東 27m 都道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
渋谷、 670m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
商業地域
防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 500(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 渋谷駅から若干離れるが、駅勢圏の高層オフィスビル地域で、古い中小ビルの更新・再開発に伴い建替・大型化が進行していくものと予測される。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は渋谷区を中心とする幹線道路沿いに形成される路線商業地の圏域である。需要者はオフィスビル開発を企図する中堅デベロッパー、賃貸用収益不動産を求める投資家等が考えられる。広幅員による高容積率を活かせるオフィスビル用地は不足しており、金融機関の積極的な貸出姿勢により価格水準を上回る土地取引も見られる。したがって、需要の中心となる価格帯は把握しづらい面もあるが、㎡単価で３００～３３０万円程度の水準で取引されている。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は、渋谷区を中心とする幹線及び準幹線沿道商業地の５事例から求めたもので、幹線商業地における市場の実勢を反映した実証的な価格である。収益価格は対象標準地における中高層店舗・事務所ビルとしての収益性を的確に示す理論的価格であり、幹線商業地については需要者の多くが収益性をも重視する傾向にある。したがって、比準価格を重視するが、収益価格も関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 景気は、雇用・所得環境が改善しているため穏やかな回復が続いているが、物価上昇、海外景気の下振れリスク等の影響に十分注意する必要がある。 |
| 地域要因 | 高容積率の幹線沿道地として渋谷駅再開発の延長上にあり、沿道には高値取引も見られ、地価水準に影響を与えている。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | ＪＲ渋谷駅新南改札徒歩圏の準高度商業地域として、テナント需要は底堅く、新南改札周辺の発展に伴い、今後、このような地域の特性がますます強まってくものと予測される。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、主として都心のターミナル駅徒歩圏に位置する広幅員道路沿い準高度商業地域の存する圏域。需要者の中心は、自用または投資目的の法人、不動産事業者が想定される。同一需給圏ではテナント需要は堅調。また、依然として続く低金利を背景に都心の不動産市場では価格高騰あるいは高止まり状態にあり、とくに近隣地域周辺は新南改札開業もあって投資適格性が高く取得需要が強い。市場の中心価格帯は、個別性が強いため把握困難。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
主たる需要者が対象地の価格に関して意思決定するに当たっては、リスクと採算性に着目した様々な事業需要や資産保全需要が競合する中で、市場性を踏まえつつ収益性をも重視する。本件では、取引事例比較法において主として都心の投資適格性が高い高度商業地域に係る事例を採用している。したがって、比準価格と、賃貸事業を想定した理論的な収益価格とを相互に関連付け、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | インバウンドにより都心商業地の繁華性が高まったことで、飲食・物販や宿泊の需要が増大しており、用途競合により賃料と土地価格が高騰している。 |
| 地域要因 | 埼京線の旧・新南口は閉鎖されたが、ストリームと西側のサクラステージの間に新設された新南改札から徒歩圏であり、地域周辺の発展が見込まれる。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変化はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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