2026年（令和8年）公示地価 東京都 港区 南麻布４丁目１２番１
東京都 港区南麻布４丁目１２番１の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
東京都 港区南麻布４丁目１２番１の公示地価
標準地の公示地価
4,990,000円/m²
公示地価の推移（東京都 港区南麻布４丁目１２番１）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
港-16
所在及び地番
東京都 港区南麻布４丁目１２番１
住居表示
南麻布４－９－３４
調査基準日
2026年1月1日
価格(円/m²)
4,990,000(円/m²)
地積(m²)
3,507(m²)
形状（間口：
奥行き）
不整形 (2 : 1)
利用区分、構造
建物等の敷地、RC（鉄筋コンクリート造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
中高層マンション、一般住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況
西 6m 区道
その他の接面道路
南 側道
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
広尾、 650m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
第一種中高層住居専用地域
準防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
60(%) 200(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 品等の高いマンション、大使館も見られる高台の閑静な高級住宅地域であるが、地域要因に特段の変動は見られず、当面は現状を維持するものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は港区及び周辺区の規模の大きな画地が並ぶ高級住宅地域である。主たる需要者は、資金力とブランド力を有する大手ディベロッパー等である。居住環境に優れるとともに、高いステイタス性を誇る地域であり、富裕層による強いマンション需要を背景に、販売価格は上昇傾向が続いている。マンション素地となる土地は供給が限定的であり、強い引き合いが見込まれる。画地規模等により価格に幅があるが、土地取引は１５０～２００億円程度が中心である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は同一需給圏内の規範性のある取引事例から試算しており実証的な価格である。開発法による価格は対象標準地における投資採算性を反映し説得力を有する。対象標準地に係る市場参加者は、土地の取引相場の実勢に着目するとともに、開発事業を想定した投資採算性を重視する。本件では、比準価格及び開発法による価格ともに概ね同等の信頼性を有するものと判断し、両価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 金利上昇、労働力人口減少、国際情勢等懸念材料はあるが、物価上昇や旺盛な投資需要を背景に、不動産の価格及び賃料は上昇傾向が続いている。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変動はない。成熟した稀少性のある優良住宅地域であり、地価は上昇傾向が続いている。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変動はない。角地と形状以外は、近隣地域内でほぼ標準的な画地である。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 港区の高台に所在する優良住宅地域である。特段の変動要因は見られないことから、現状程度で推移するものと予測される。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、港区内の赤坂・麻布・青山等及び都心区の著名な高級住宅地域である。標準地周辺は居住環境が極めて良好な知名度の高い住宅地域であり、富裕層等のエンドユーザー需要は堅調である。主たる需要者であるマンション分譲業者の開発用地に対する取得需要が強い一方で土地供給は少なく、建築費が高騰しているものの開発用地価格は上昇傾向で推移している。土地の中心価格帯は標準地と同規模程度の画地で総額１５０～２００億円程度と思料される。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
開発用地の需給は、景気変動や金利情勢等によるマンション販売動向等により影響を受けやすく、本件の比準価格は当該市況を反映した価格として説得力を有する。また、開発用地の需要者であるマンション分譲業者は投資採算性の観点から意思決定を行うが、開発法による価格は当該需要者の視点を具現した価格である。従って、本件では、比準価格と開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 物価上昇による金融政策の動向や経済活動への影響には留意が必要であるが、東京都心部の不動産価格や賃料水準は底堅く推移している。 |
| 地域要因 | 港区内のマンション市況は極めて良好であり、開発素地に対する需要は非常に強い。地価は上昇傾向で推移している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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