2025年（令和7年）公示地価 東京都 品川区 南大井３丁目６番２０
東京都 品川区南大井３丁目６番２０の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
東京都 品川区南大井３丁目６番２０の公示地価
標準地の公示地価
1,670,000円/m²
公示地価の推移（東京都 品川区南大井３丁目６番２０）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
品川5-3
所在及び地番
東京都 品川区南大井３丁目６番２０
住居表示
南大井３－３３－１０
調査基準日
2025年1月1日
価格(円/m²)
1,670,000(円/m²)
地積(m²)
155(m²)
形状（間口：
奥行き）
台形 (1 : 1.2)
利用区分、構造
建物等の敷地、S（鉄骨造）
利用現況
店舗,事務所
周辺の土地の利用現況
高層店舗兼事務所に共同住宅も混在する商業地域
前面道路の状況
南 25m 区道
その他の接面道路
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
大森海岸、 130m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
商業地域
防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 600(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 中高層の店舗兼事務所ビルのほか高層共同住宅もみられる商業地域で、鉄道２路線が利用可能な交通利便性と大規模商業施設近接の生活利便性により、共同住宅用途での土地利用が増加していくものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、品川区及び隣接区内の普通商業地域である。主たる需要者層は、収益物件開発目的の不動産業者や個人投資家等が想定される。需要の中心となる価格帯は、画地規模や街路条件等により異なるが、１６０㎡程度の土地で１㎡当たり１６０万円～１９０万円程度。都心に近く鉄道２路線が利用可能な利便性と高い容積率にもかかわらず地価に割安感があり、近年、高層共同住宅用地としての需要も競合していることから、地価は上昇傾向で推移している。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
近隣地域は店舗付事務所等が建ち並ぶ商業地域で、一般に投資採算性を重視した価格判断がなされる。本件比準価格は同一駅勢圏の取引事例を収集することができず、地域格差が認められる区内商業地の事例を基に試算された価格でやや精度が劣る。対して本件収益価格は、賃料、利回り等の想定が適切に行われ精度が高い。従って本件では、投資採算性を適切に反映した収益価格を重視し、比準価格を関連付け、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | アフターコロナの出社率上昇や飲食需要の回復により店舗売上が上昇している業種もみられる。金利は上昇基調にあるが不動産投資への影響は限定的。 |
| 地域要因 | 店舗兼事務所用途を中心とする商業地域で、近年は共同住宅用途も増加している。商圏は狭いものの需要が競合する好立地で、地価は上昇傾向にある。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響を及ぼす需要者の選好にも特段の変化は見られない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 周辺は中高層の店舗兼事務所ビルのほか高層共同住宅も混在する交通利便性が良好な商業地域であるが、幹線道路沿いの敷地には高層マンション等が増加しており、用途の多様化が進むものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、品川区、大田区を中心とした幹線道路沿いの普通商業地域である。主たる需要者層は、不動産業者や事業法人、投資家等が挙げられる。本標準地は大森海岸通り沿いの幹線道路に位置し高い容積率を確保できるエリアであることから周辺は高層マンションの建設が増加しており、それに伴って地価も上昇傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は、画地規模等によりバラツキがあるが、標準地規模の土地で総額２億円～５億円程度である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は同一需給圏内の代替競争不動産の取引事例から比準しており格差補正等を適切に行い取引市場の実勢価格に基づいて算定した実証的な価格である。収益価格は最有効使用の建物想定から賃料収入を基に算定しており理論的価格である。市場参加者は市場性、収益性いずれも重視するが本件では事業採算性を反映した収益価格をやや重視し、市場の実態を反映した比準価格を関連付け、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 品川区内の鉄道乗降客数はコロナ禍後、順調に増加しており建築費の高騰や金融市場の影響も受ける中で、不動産市場は堅調さを維持している。 |
| 地域要因 | 駅近の商業地域で店舗事務所用途を中心とする業務用途から、マンション等の住宅用途が近年増加している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に特に変化は見られない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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