2025年（令和7年）公示地価 東京都 渋谷区 神宮前３丁目３８番８
東京都 渋谷区神宮前３丁目３８番８の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
東京都 渋谷区神宮前３丁目３８番８の公示地価
標準地の公示地価
4,110,000円/m²
公示地価の推移（東京都 渋谷区神宮前３丁目３８番８）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
渋谷5-30
所在及び地番
東京都 渋谷区神宮前３丁目３８番８
住居表示
神宮前３－３８－８
調査基準日
2025年1月1日
価格(円/m²)
4,110,000(円/m²)
地積(m²)
371(m²)
形状（間口：
奥行き）
台形 (1.5 : 1)
利用区分、構造
建物等の敷地、SRC（鉄骨鉄筋コンクリート造）
利用現況
住宅,店舗
周辺の土地の利用現況
高層店舗兼共同住宅、事務所が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況
南西 22m 都道
その他の接面道路
南 側道
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
外苑前、 530m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
近隣商業地域
防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 400(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 外苑西通りに立地し、中高層の店舗兼共同住宅地等の建ち並ぶ商業地域である。地域要因に影響を及ぼす要因は認められず、今後も現状を維持しながら推移すると予測される。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は渋谷区及び隣接する新宿区の幹線道路沿いの商業地域と判定した。主な需要者は自用目的の一般事業会社、収益事業が目的の不動産投資ファンド等である。市場の需給動向は日銀のマイナス金利解除後も継続する金融緩和による金融機関の積極的な融資姿勢に加え、幹線道路沿いの成熟した商業地で従来からの旺盛な需要に比べた品薄状態等から価格高騰が顕著である。中心価格帯は土地建物の立地、規模等により多種多様である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
標準地は幹線道路の立地条件に存し、その価格形成過程において収益性が重視されるものと考えられる。一方比準価格は不動産市場の実態を反映した価格で説得力は高い。比準価格は、規範性のある取引事例について的確な要因比較を行って試算し、収益価格は想定建物も妥当であり標準地の収益性も優れている。本件では、両試算価格とも説得力を有すると判断し、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格と収益価格を関連付けて上記の様に鑑定評価額を決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 日銀はマイナス金利政策は解除したが、緩和的な金融環境は継続しており、金利の先高観のある中で金融機関の融資姿勢は積極的である。 |
| 地域要因 | 人気の神宮前エリアの幹線道路沿いの商業地域で、物販・飲食業等又居住用と需要は堅調である。 | |
| 個別的要因 | 価格形成要因に影響を与える個別的要因には特段の変動要因はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、幹線道路沿いに店舗兼事務所、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に特段の変化はなく、今後当分の間は現状のまま推移するものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は渋谷区及び周辺区の幹線道路沿い商業地域で店舗、事業所、マンション等が混在する地域と把握した。当該地域は収益事業性も高く、想定される典型的な需要者は中堅、大手不動産投資法人、不動産開発業者、事業会社等である。当該地域は良好な立地条件から用途の多様性があり需要は堅調である。取引の中心は、土地は１㎡当たり４２０万円前後。店舗兼共同住宅地では供給が少なく、規模や容積率の差異により数億円～数十億円程度と大きく異なる。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
比準価格は広域的範囲から取引事例を収集分析し比準した。収益価格は規範性を有する収益資料を基に直接法を適用し投資採算性を求めた。典型的需要者である投資家や開発業者は、代替競争不動産との価格バランスと投資採算性とを共に重視する傾向が見られることから、比準価格と収益価格とを関連付け、単価と総額との関連に留意のうえ、代表標準地との秤量的検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 物価上昇や金融市場の変動、国外情勢等には注視を要するが、緩和的な金融環境を背景に、引き続き国内不動産市場は堅調である。 |
| 地域要因 | 外苑前駅勢圏の幹線道路沿いにあって高い収益力が期待され、投資需要が旺盛な地域である。地域要因に特段の変動は見られない。 | |
| 個別的要因 | 特段の変動は認められない。代替・競争関係にある他、地域の不動産と比べ、競争力において特段の優劣はないと思われる。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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