2026年（令和8年）公示地価 東京都 豊島区 南池袋１丁目３５番７外
東京都 豊島区南池袋１丁目３５番７外の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
東京都 豊島区南池袋１丁目３５番７外の公示地価
標準地の公示地価
3,560,000円/m²
公示地価の推移（東京都 豊島区南池袋１丁目３５番７外）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
豊島5-12
所在及び地番
東京都 豊島区南池袋１丁目３５番７外
住居表示
南池袋１－１１－２２
調査基準日
2026年1月1日
価格(円/m²)
3,560,000(円/m²)
地積(m²)
732(m²)
形状（間口：
奥行き）
台形 (1 : 1.2)
利用区分、構造
建物等の敷地、SRC（鉄骨鉄筋コンクリート造）
利用現況
店舗 、 事務所
周辺の土地の利用現況
大規模な高層ビルが建ち並ぶ都道沿いの商業地域
前面道路の状況
東 22m 都道
その他の接面道路
北 側道
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
池袋、 550m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
商業地域
防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
80(%) 600(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 高層の店舗事務所ビルや店舗付マンションの他に専門学校等も見受けられる明治通り沿いの商業地域。池袋駅からやや距離があり事務所需要が弱いので今後は上層階の住宅用途への転用が進んでいくものと思われる。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、池袋駅周辺を始めとする豊島区及び隣接区の幹線道路、又は準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は収益物件やマンション用地を求める投資法人や不動産業者であり、事務所ビル及びその用地、並びにマンション用地に係る取引が多い。取引価格は立地や規模、法規制等により大きく異なり、市場の中心となる価格帯を見出すことは非常に困難であるが、画地規模６００～８００㎡程度の土地で総額２０億～３０億円程度と把握した。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
豊島区内の幹線道路沿いに所在する規範性の高い事例を採用し、補修正及び要因比較ともに適正に行なわれているので、比準価格は対象標準地の属する市場の特性を的確に反映した価格である。他方、対象標準地はやや距離があるとは言え、池袋駅徒歩圏内の商業地であり収益価格は投資採算性の指標として重要である。従って、市場性を反映した比準価格を重視し収益性を反映した収益価格を関連付け、更には代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 建築コストの高騰や金利上昇リスク等の不安要素はあるが、池袋駅周辺を中心に区内の商業地に対する需要は堅調で地価は上昇基調にて推移している。 |
| 地域要因 | 池袋駅よりやや距離があり繁華性に劣る。今後はオフィス需要より立地を活かしたマンション需要が期待され、上層階の住宅化が進むものと思われる。 | |
| 個別的要因 | 明治通り沿いに存し、画地規模が比較的大きく、用途の多様性の他に希少性もあるので、市場における競争力は優る。個別的要因に特段の変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 高層の店舗兼事務所ビルやマンション等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域であるが、相対的な住宅需要の強さを背景に、今後は上層階を共同住宅として活用する建物が増加すると予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、豊島区とその周辺区の幹線道路沿いに形成された商業地域である。想定される需要者は、資力のある不動産業者及び機関投資家であるが、条件次第ではマンション開発業者の参入も考えられる。最寄り駅から至近といえる立地ではないものの相応に繁華性があり、土地に対する需要は引き続き堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、標準的画地の規模を前提とした場合、土地総額で２５億円前後である。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
同一需給圏内において成立した取引事例から試算された比準価格は、市場性を反映しており実証的である。一方、店舗兼事務所が最有効使用となる状況を踏まえれば、収益面からの検討も尊重すべきであるが、収益価格は想定要素が多くやや安定性に欠ける。したがって、実証的な比準価格を標準として、これに理論的な収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 不動産市場の需給状態に大きな変化はないが、金利や建築費の上昇を注視すべき局面になりつつある。 |
| 地域要因 | 高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であるが、不動産需要が堅調で地価が上昇している。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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