2025年（令和7年）公示地価 東京都 練馬区 下石神井４丁目４０６番８
東京都 練馬区下石神井４丁目４０６番８の公示地価詳細。公示地価とは、国土交通省より公示された「標準地」の価格です。不動産や土地の取引、税金の評価の目安としてご利用ください。
東京都 練馬区下石神井４丁目４０６番８の公示地価
標準地の公示地価
603,000円/m²
公示地価の推移（東京都 練馬区下石神井４丁目４０６番８）
地価推移（円/m²）
地点情報
標準値番号
練馬-31
所在及び地番
東京都 練馬区下石神井４丁目４０６番８
住居表示
下石神井４－３４－１８
調査基準日
2025年1月1日
価格(円/m²)
603,000(円/m²)
地積(m²)
1,817(m²)
形状（間口：
奥行き）
(2 : 1)
利用区分、構造
建物等の敷地、RC（鉄筋コンクリート造）
利用現況
住宅
周辺の土地の利用現況
中高層の共同住宅や店舗等が混在する住宅地域
前面道路の状況
北 15m 都道
その他の接面道路
西 側道
給排水等状況
ガス ・ 水道 ・ 下水
交通施設、距離
上井草、 770m
用途区分、高度地区、
防火・準防火
第一種住居地域
防火地域
森林法、公園法、
自然環境等
建ぺい率(%),容積率(%)
60(%) 300(%)★
都市計画区域区分
市街化区域
不動産鑑定士による鑑定評価額の決定の理由の要旨（抜粋）
地域要因の将来予測、市場の特性など
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 店舗併用住宅、マンション等が建ち並ぶ幹線道路沿いの地域であり、大型店舗との位置関係も良好である。上井草駅周辺では近年スーパーが２店開業しており、利便性の向上が見込まれる。 | |
| 市場の特性 | 対象標準地は共同住宅適地であり、同一需給圏の範囲は区内及び周辺区を含み広域的となる。規模が大きめで基準容積率も３００％であることから、主たる需要者はマンションデベロッパーであり、賃貸共同住宅の建築を計画する投資家も想定される。近時マンション市場は好調であり、価格が高止まりしていることから、素地も高額な取引が目立つ。売れ筋の価格帯の把握は困難であるが、１５００㎡程度の土地では、総額で概ね１５億円が上限と考えられる。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
幹線道路沿いに中層の共同住宅や大型店舗等が建ち並ぶ地域である。対象標準地は共同住宅適地であり、デベロッパーが購入するにあたっては開発利益が重視されるが、比準価格についても特に規模に留意のうえ事例を選択しており、実証性が高い。試算の結果、両試算価格には若干の開差が生じたが、いずれも大規模地の取引にあたっての規範性を有していると判断し、両試算価格を関連づけ、類似標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | 区内の人口は小幅に増加しており世帯数も増加している。不動産取引件数は概ね増加基調で推移しており、取引価格は堅調な状態である。 |
| 地域要因 | 幹線道路沿いの地域であり、最寄駅周辺では複数の店舗が開業し利便性が増しているため、中高層マンション適地としての稀少性を強めている。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 | |
※下記の表は右にスクロールできます
| 地域要因の将来予測 | 幹線道路沿いに共同住宅、店舗併用住宅等が建ち並ぶ地域で、大型日用品店舗への接近性に優り、今後も良好な住環境を維持して推移するものと予測する。 | |
| 市場の特性 | 同一需給圏は練馬区内及び周辺区における共同住宅地域であり、主たる需要者はマンション開発業者、不動産投資会社等である。マンション価格は上昇傾向であり、居住環境に恵まれた大規模画地の稀少性は高く、地価水準は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は立地、規模等によりばらつきがあるが、標準地と同程度の規模で１０億～１５億円程度と把握される。 | |
| 試算価格の調整・検証及び 鑑定評価額の決定の理由 |
駅徒歩圏内の幹線道路沿いに存する規模が纏まった画地であり、マンションの敷地として利用することが最有効使用であると判断する。比準価格は面大地を比準して試算されており市場性を反映した実証的な価格である。開発法による価格は主たる需要者であるマンションデベロッパーの投資採算性に着目した価格であり重視されるべき価格である。よって両価格を関連付け、類似の標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 | |
| 価格形成要因 の変動状況 |
一般的要因 | マイナス金利政策の解除はあったが、住宅ローン金利は依然低位で推移している。区内の地価は上昇傾向が継続しており取引件数も堅調である。 |
| 地域要因 | 幹線道路沿いに共同住宅、店舗併用住宅等が建ち並ぶ地域。大型店舗出店により利便性の更なる向上があり、マンション適地に対する需要は強い。 | |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変動はない。 | |
ご注意
・本サイトで掲載している公示地価・基準地価のデータは営業エリアのみ掲載しております。
※データを掲載している地域においても営業エリア外の場合がございます。
・本サイトでの公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。正確なデータについては国土交通省のサイトをご覧ください。
・公示地価・基準地価は実勢価格とは異なります。
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