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投資用不動産を購入（保有）または売却した際、一定の条件下では確定申告が必要です。特に会社勤務の方は、源泉徴収票を会社に提出することで税額が確定するため、確定申告にはなじみがないかもしれません。しかし、収益の状況によっては期日までに確定申告を行うことが必須となり、怠ると重課税や過料が課されるため注意が必要です。
ここでは、投資用区分マンションの売買と確定申告について概要を解説します。

目次

不動産投資における確定申告

総合課税・損益通算

購入した時

売却した時

不動産投資における確定申告

区分マンション投資を行い、不動産所得が20万円以上となる場合、確定申告が必要になります。ここでいう不動産所得とは、収入から経費を差し引いたものを指します。主な収入としては、賃料や礼金（返金不要部分）、更新料などがあります。経費には、各種税金、ローンの利息部分、管理費、修繕費などが含まれ、実際には現金支出を伴わない減価償却費も経費として計上できます。どこまでを経費とすべきかは判断が難しい場合もあるため、東急リバブルの担当者や税理士に相談するとよいでしょう。
確定申告は手間がかかると感じる方も多いようですが、税理士事務所に委託することも可能です（この場合の委託費用は経費として計上できます）。また、e-Taxを利用して自分で申告する方も増えています。

総合課税・損益通算

不動産所得は、給与所得などと同様に「総合課税」の対象となります。一方、株式の売却益や配当などは「分離課税」となります。総合課税とは、すべての所得を合算して課税所得を計算し、それに応じた税率で課税される仕組みです。また、不動産所得がマイナスとなった場合、ほかの所得と相殺（損益通算）することが可能です。そのため、先に述べた不動産所得の計算式に当てはめると、例えば経費が多かった場合、不動産所得がマイナスとなり、結果として給与所得と合算した課税所得が少なくなります。
このような点を考慮すると、手間はかかるものの、確定申告を行うことには十分なメリットがあると言えます。

購入した時

新たに投資用マンションを購入した年は、通常時のキャッシュフローがプラスであっても、購入時にかかる経費が多いため、初年度の「不動産所得」はマイナスとなることが一般的です。具体的には、購入時の諸経費の大半が経費として計上可能です。そのため、特に会社員の方にとっては確定申告が不慣れな場合もあるかもしれませんが、申告を行うことで税制上のメリットを受けられる可能性があります。

売却した時

次に、投資用に限らず不動産を売却した場合について説明します。不動産を売買すると登記内容が変更されるため、登記を管轄する法務局から税務署へ情報が共有され、売却した物件の所有者（または法人）に通知が送付されます。そして、不動産売却益が発生している場合は、確定申告を行う必要があります。不動産譲渡所得の計算方法については、別の原稿（専門家コラムNo.33）で詳しく記載していますが、簡単に説明すると、不動産譲渡所得 ＝ 譲渡収入 －（取得費 ＋ 通算減価償却費 ＋ 譲渡費用）となります。逆に、売却によって損失が発生した場合は、確定申告の義務はありません。しかし、損益通算を適用することで給与所得などと相殺し、課税所得を減らすことが可能です。そのため、不動産譲渡所得がマイナスであっても、確定申告を行うことで税制上のメリットを得られる可能性があります。
確定申告の期間は毎年概ね2月14日～3月14日ですが、土日を挟むと日程が変更されることがあります。2025年の確定申告期間は2月17日から3月17日までとなっているため、締め切りを過ぎないようにご注意ください。