不動産を売却するならどこがいい？ 不動産会社の選び方のコツを伝授

家を売るとなったら、不動産の売り方と不動産会社、媒介契約の種類を決める必要があります。とはいえ、人生で初めて家を売るという方も多いはずです。

そこでこの記事では、何をどう決めていけばいいかわからない方に向けて、売却方法・不動産会社・媒介契約の選び方を解説します

不動産を売却するならどこがいい？ 不動産仲介会社と買取業者の違い

家を売る方法は「仲介」と「買取」に大別されます。不動産仲介会社に仲介してもらう方法と、買取業者に買い取ってもらう方法とでは、次のような違いがあります。

不動産仲介会社とは

不動産仲介会社とは、不動産を売りたい人と買いたい人の取り引きを仲介する役割を持つ宅建業者です。「仲介」には、契約サポートだけでなく、査定や販売図面やチラシ、Webページの制作、案内、交渉などが含まれます。仲介の対価は「売却金額×3％+6万円（税別）」の仲介手数料です。仲介手数料は成功報酬のため、売買取引が成立しなければ支払う必要はありません。

不動産買取業者とは

不動産買取業者とは、不動産取り引きを仲介するのではなく、不動産を買い取ってくれる宅建業者を指します。買取業者は、買い取った不動産を改修し、再販することで利益を得ます。不動産の購入は買取業者にとって仕入れにあたるため、ビジネスライクに取り引きが進みます。買取は仲介にはあたらないため、仲介手数料は発生しません。

仲介と買取の違い

仲介と買取の大きな違いは、買主です。仲介による不動産売却では、まだ見ぬ買主に向けて広く物件情報を周知していく必要がありますが、買取は買取業者に売ることが決まっているため販売活動をする必要はありません。売却までのフローも異なることから、買取は仲介と比較して早く、スムーズに不動産を売ることができます。

一見するとメリットの多い買取ですが、売却金額が仲介で売却する場合と比べて安くなりやすい点はデメリットといえるでしょう。一概にどれくらいの買取価格になるかは断言できませんが、仲介で売る場合の7〜9割の買取金額になるのが一般的です。

・「買取」に関する記事はこちら 不動産売却の仲介と買取の違いは？物件ごとの向き・不向きも解説 マンションの買取価格は相場の7〜9割！ 査定依頼方法と不動産会社の選び方 マンション買取のデメリットとは？仲介との価格差や不動産会社選びの注意点

仲介に向いているケース

上記のような特徴から、仲介に向いているのは以下のようなケースと想定されます。

• 不動産を高く売りたい
• 売却に一定の時間をかけられる
• 内覧対応が可能

買取に向いているケース

一方で、以下のようなケースは買取に向いているものと考えられます。

• 不動産を早く売りたい
• 相場より安くなってしまっても構わない
• できる限り労力をかけたくない

家を売却するならどこがいい？ 大手と中小の違い

不動産会社は数多く存在していますが、会社の規模で「大手」と「中小」に大きく分けられます。大手には大手なりの、中小には中小なりの特徴やメリットがあるため、自分や物件に合った不動産会社を選択しましょう。

大手不動産会社の特徴

大手不動産会社の特徴のひとつは、膨大な顧客リストを保有していることです。広範囲に多数の店舗を構えているため、不動産購入の検討者層が多く、それだけマッチングする可能性も高いといえるでしょう。

また、大手というスケールメリットを活かした充実したサービスも大きな魅力のひとつです。たとえば、東急リバブルでは、売却する不動産をより魅力的に見せるためのハウスクリーニングや補修、プロカメラマンによる撮影、ホームアレンジメントなどのサービスが充実しています。大手は宅建士の有資格者も多数在籍しており、士業と連携している不動産会社も多いため、専門性の高いサポートに期待できます。

大手不動産会社に向いているケース

大手不動産会社に向いているのは、次のような方や物件です。

• 広く買主を募ってできる限り高く売却したい
• 都市部や人気エリアにある物件
• ハウスクリーニングやパノラマ撮影など充実したサービスを活用したい
• ホームステージングやCGリフォームプランなど最新の手法・技術を活用して売却したい
• 有資格者による専門性の高いサポートを受けたい

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地域密着の中小規模の不動産会社の特徴

中小規模の不動産会社にも、地域密着ならではの魅力があります。地元で長く営業している不動産会社は、そのエリアの市況や再開発情報などを熟知しており、地主など特定の地域に多数の不動産を保有している人とのパイプも太い傾向にあります。

不動産を購入する人は少なからず、購入を検討しているエリアにすでに住んでいるものです。地元の情報に強く、地元の人との関わりが強いことは、不動産を売却するうえでの大きな後ろ盾となります。

中小・地域密着型の不動産会社に向いているケース

中小・地域密着型の不動産会社に向いているのは、次のような方や物件です。

• 特定のエリアや条件などに精通した担当者に売却を任せたい
• 地方や郊外など大手の顧客層とマッチしにくいエリアの物件
• 個人所有の農地・古家・再建築不可物件など、特殊な事情がある物件
• 担当者と密にコミュニケーションを取りながら売却を進めたい
• 柔軟な対応や細やかなサポートを重視したい

家を売却するならどの媒介契約がいい？

不動産に仲介を依頼するには「媒介契約」を締結する必要があります。媒介契約には、次の3つの種類があります。

契約の種類	複数業者との契約	自分が発見した相手との取引	レインズへの登録義務	報告義務
一般媒介契約	◯	◯	義務なし	義務なし
専任媒介契約	×	◯	7営業日以内	1回以上/2週間
専属専任媒介契約	×	×	5営業日以内	1回以上/1週間

一般媒介契約

一般媒介契約は、3つの媒介契約の中で唯一、複数の不動産会社と契約できます。「多くの不動産会社に売却してもらったほうが好条件で売れそう」と考えるかもしれませんが、先述のとおり仲介手数料は成功報酬のため、他社に先を越される可能性のある状態で尽力してくれる不動産会社ばかりではありません。

不動産会社にはレインズへの登録義務も報告義務もないため、力を入れた販売活動に期待しにくいという見方もできます。

専任媒介契約

専任媒介契約は、複数の不動産会社とは契約できないものの、自己発見取引が可能な媒介契約です。自己発見取引とは、親戚や友人など自分が発見した人と売買取引することを指します。

不動産会社は7営業日以内に必ずレインズに物件情報を登録しなければならず、2週間に1度以上の定期報告も義務づけられるため、尽力してもらいやすい媒介契約といえるでしょう。

専属専任媒介契約

専任媒介契約は、複数の不動産会社との契約も自己発見取引もできません。不動産会社の義務も最も強く、レインズへの登録は5営業日以内、定期報告は1週間に1度以上となっています。

専属専任媒介契約を選択することで不動産会社に対して最大限の信頼を示すことができるため、親戚や知人に売却する可能性がなく、全幅の信頼を寄せられる不動産会社が見つかった場合に向いている媒介契約です。

・「媒介契約」に関する記事はこちら 一般媒介契約とは？メリットと知っておくべき注意点をわかりやすく解説 専属専任媒介契約とは？専任媒介・一般媒介との違いやメリットを解説

不動産を売却するならどこがいいか悩んだときのフローチャート

どの不動産会社に依頼するか悩んだときは、まず売却にかけられる期間や物件の特徴、自身の意向を基に上記のように検討を進めていきましょう。ただし、このフローチャートはあくまで向き・不向きの傾向であり、実際には次のようなことも意識しておくとより納得のいく不動産会社につながりやすくなります。

仲介・買取どちらも対応している不動産会社もある

大手など一部の不動産会社は、仲介のみならず買取にも対応しています。「売り方」から選ぶだけが手段ではありません。不動産会社を先に決め、担当者と相談しながら仲介・買取のどちらで進めるかを決めるというアプローチも検討してみましょう。

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「売却保証」という選択肢

売却保証（買取保証）とは、一定期間仲介で売り出した後、期間内に売れなかった場合に不動産会社があらかじめ提示した価格で買い取ることを保証するサービスです。

仲介で高値を狙いながらも売れ残りのリスクを避けられるため、転勤や住み替えなど売却期間に制約がある方にとって特に有力な選択肢となります。ただし、保証される買取価格は市場価格より低く設定されることが一般的なため、条件の内容はしっかり確認しておきましょう。

大手と中小の両方に依頼することも可能

一般媒介契約を選択すれば、複数の不動産会社に同時に売却を依頼することができます。大手の広い集客力と、中小・地域密着型が持つ地元のネットワークをあわせて活かせる点が最大のメリットです。

一方で、一般媒介契約を選択すると、各社の活動状況を自分で把握・管理する手間が生じたり、担当者のモチベーションにばらつきが出やすいといった側面もあります。複数社に依頼する場合は、定期的に各社と連絡を取りながら進捗を確認することが、スムーズな売却につながります。

不動産会社を見極めるときの6つのチェックポイント

不動産売却を考え始めたら、まずインターネットで情報収集をする方が多いのではないでしょうか。しかし、膨大な情報量と複数の業者からの提案に圧倒されて、最終的にどこに依頼すべきか迷ってしまう方も多いはずです。そこで、適切な不動産会社を選ぶための6つのチェックポイントを紹介します。

1．売却実績

同じように見える不動産会社にも、得手不得手や実績の違いがあります。主にマンションを使っている不動産会社もあれば、同じマンションでも投資用物件をメインに扱っている不動産会社もあります。不動産をできる限り好条件で売るには、売却しようとしている物件種別、エリア、築年帯の不動産の売却実績が豊富な不動産会社を選ぶことが大切です。

不動産会社の売却実績は公式サイトなどでも確認できますが、実際に聞いてしまったほうが手っ取り早く確実です。査定をしてもらう際に、直近の売却実績を見せてもらいましょう。

2．査定額の根拠

「一番高い査定額を出してくれた不動産会社に任せたい」と考える方も少なくありません。しかし、査定額はその金額で売れることが保証されているわけではないということは忘れないようにしましょう。中には、根拠もなしに相場を大きく上回る査定額を出して選んでもらおうとする不動産会社も存在しています。査定額に求められるのは適正性です。査定額を見るときには、査定の根拠も同時に見るようにしましょう。

3．担当者との相性

不動産会社選びは家を好条件で売るために非常に重要な工程ですが、不動産会社と同時に担当者にも目を向けるようにしてください。不動産が売れるまでの売却活動や購入検討者の案内、買主との条件交渉、契約サポートなどはすべて、基本的に一人の担当者がしてくれます。担当者との相性が悪いと、売却期間中のストレスが大きくなってしまうおそれがあります。

4．サービス内容

業務内容は、どの不動産会社も大きな違いはありません。また、仲介手数料もほぼ上限額を請求されることも同じです。しかし、同じ仲介手数料であっても、サービス内容は不動産会社によって大きく異なります。
たとえば、無料で弁護士や税理士に相談できる不動産会社もあれば、単に専門家の紹介だけしかしてくれない不動産会社もあります。また、無償でハウスクリーニングをしてくれる不動産会社もあれば、業者の斡旋にとどまる不動産会社もあります。売却に必要なサービスは、物件の状況や売主の意向などによっても異なります。自分が必要としているサービスの有無も、不動産会社を選ぶうえで重要な要素です。

5．販促物

不動産の売却では、購入検討者が最初に目にする販促物のクオリティが、内覧数や成約スピードに大きく影響します。同じ物件でも、写真の撮り方ひとつで受ける印象は大きく変わるものです。

物件の魅力を最大限に引き出した写真や図面を用意してくれるか、どのポータルサイトに掲載するか、物件の強みを的確に言語化した紹介文を作成してくれるかといった点は、不動産会社ごとに差が出やすいポイントです。査定の際に過去の販促事例を見せてもらったり、どのような売り出し方を想定しているかを具体的に確認しておくと、その会社の販売力をある程度見極めることができます。

6．口コミ・評判

不動産会社の実力を測るうえで、実際に利用した人の声は貴重な参考情報になります。GoogleマップのレビューやSNS、不動産一括査定サービスの口コミ欄などで、担当者の対応や売却後の満足度を確認してみましょう。

ただし、口コミはあくまで個人の体験談であり、物件の種類や担当者によって対応の質にばらつきがある点は念頭に置いておく必要があります。高評価の件数だけでなく、低評価のコメントにどのような内容が書かれているかも合わせて確認すると、より実態に近い判断ができます。

まとめ

「家を売るならどこがいいの？」と悩んでいる方は、まず「仲介」で売るか「買取」で売るかを決めましょう。続いて、仲介で売る場合は不動産会社と媒介契約の種類を選びます。大手と中小でサービス内容や特徴に違いがあるものの、大事なのは個々の不動産会社の力量や担当者の人間性を見て選ぶことです。媒介契約の種類についても、不動産会社の姿勢やこちらが寄せる信頼度に応じて適切なものを選択しましょう。