中古マンション価格上昇は引き続き東京都区部が牽引
東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は11月11日、2025年10月度首都圏（一都三県）不動産市場の動向を発表しました。中古マンション、中古戸建ともに成約件数は大幅に増加し、成約価格も総じて堅調に推移しましたが、中古戸建の成約価格はほぼ横ばいで高止まりの様相を呈しています。中古マンション価格の上昇は、引き続き東京都区部が牽引しています。
首都圏中古マンション
| 項目 | 2025年10月成約物件の平均 | 対前年同月 |
|---|---|---|
| 平米単価 | 85.35万円／㎡ | +13.6％ |
| 件数 | 4,222件 | +36.5％ |
| 価格 | 5,325万円 | +12.4％ |
| 専有面積 | 62.39㎡ | -1.0％ |
| 築年数 | 26.68年 | +1.31年 |
| 在庫件数 | 43,669件 | -4.8％ |
（参考：東日本不動産流通機構）
2025年10月に成約した首都圏中古マンションの平均平米単価は、前年同月比+13.6％の「85.35万円／㎡」でした。平米単価の上昇は66ヶ月連続、二桁増は3ヶ月連続です。成約件数も同+36.5％と、大幅増が継続しています。
| エリア | 2025年10月成約㎡単価前年同月比 | 2025年10月成約件数前年同月比 |
|---|---|---|
| 東京都区部 | +17.3％ | +39.5％ |
| 東京都多摩 | +1.4％ | +40.6％ |
| 横浜・川崎市 | +6.2％ | +51.7％ |
| 上記除く 神奈川県 |
-1.2％ | +36.7％ |
| 埼玉県 | -2.1％ | +20.7％ |
| 千葉県 | +3.6％ | +20.3％ |
（参考：東日本不動産流通機構）
成約件数は全域で大幅に増加しましたが、成約価格が二桁以上伸びているのは東京都区部のみ。埼玉県および横浜・川崎市を除く神奈川県の下落は、2ヶ月連続です。千葉県は前月のマイナスから一転、2ヶ月ぶりに価格が上昇しています。
首都圏中古戸建
| 項目 | 2025年10月成約物件の平均 | 対前年同月 |
|---|---|---|
| 価格 | 3,801万円 | +0.6％ |
| 件数 | 1,804件 | +53.7％ |
| 土地面積 | 154.52㎡ | +11.9％ |
| 建物面積 | 103.09㎡ | -0.02％ |
| 築年数 | 25.30年 | +1.95年 |
| 在庫件数 | 23,559件 | +3.9％ |
（参考：東日本不動産流通機構）
2025年10月に成約した首都圏中古戸建の平均価格は、前年同月比+0.6％の「3,801万円」。ほぼ横ばいながら、2ヶ月ぶりに上昇に転じました。成約件数は同53.7％と12ヶ月連続の大幅増となっています。在庫件数は同＋3.9％と22年9月以降38ヶ月連続で増加しているものの、増加率は引き続き縮小傾向にあります。
| エリア | 2025年10月成約㎡単価前年同月比 | 2025年10月成約件数前年同月比 |
|---|---|---|
| 東京都区部 | +8.7％ | +39.7％ |
| 東京都多摩 | +1.0％ | +55.5％ |
| 横浜・川崎市 | -0.9％ | +59.1％ |
| 上記除く 神奈川県 |
+5.3％ | +61.3％ |
| 埼玉県 | -2.5％ | +75.8％ |
| 千葉県 | -3.3％ | +39.2％ |
（参考：東日本不動産流通機構）
成約価格が上昇したのは東京都区部、東京都多摩、横浜・川崎市を除く神奈川県で、東京都区部では前年同月比＋8.7％と比較的高い伸びとなりました。一方、横浜・川崎市、埼玉県、千葉県では前年同月比マイナスとなっており、エリアによって価格動向にばらつきが見られます。成約件数はいずれのエリアでも大幅に増加しており、埼玉県の増加率は7割を超えています。
“注目”の不動産ニュース
「マンションすまい・る債」、利率上乗せ制度を拡充
住宅金融支援機構は11月11日、マンション管理組合向けの債権「マンションすまい・る債」の利率上乗せ制度拡充を公表しました。
マンションすまい・る債とは
マンションすまい・る債とは、マンションの大規模修繕に向けた費用の計画的な積立をサポートする利付10年債券です。近年、金利や物価の上昇などから修繕積立金の運用が注目されており、2024年度のマンションすまい・る債の応募数は前年度比3倍増になるなど、関心の高まりが鮮明になっています。
利率上乗せの対象
利率上乗せ制度が拡充されるのは2026年度募集分からで、対象は管理計画認定の取得に資する一定の基準を満たすマンションです。具体的には、マンション管理適性評価制度で「星4つ」を取得した管理組合、マンション管理適正化診断サービスで「S評価」を取得した管理組合が対象となります。現在も、地方公共団体が認定する管理計画認定を取得した管理組合は利率上乗せ措置が適用されていますが、他の制度で良好な管理状態が評価されたマンションにまで対象が広がることになります。
ますます「マンション管理」が重視される時代へ
高経年マンションの増加を受け、マンション管理組合による適正な管理を推進するため、国や自治体、業界団体などは近年、さまざまな支援制度や評価制度を整備しています。管理計画認定制度や管理適性評価制度はその代表例で、いずれもマンションの老朽化や将来の修繕費不足といった課題に早期から対応し、長期的な資産価値の維持を目的としています。
マンションすまい・る債の利率上乗せ制度拡充もまた、管理組合が計画的な修繕や資金計画の策定に取り組むほど資産形成の面でも有利になる仕組みであり、マンションの適正管理を後押しするものです。
