Ⅰ.マイホーム購入時の税金
転勤した場合や借り換え・繰上げ返済した場合など、住宅ローン控除に係るQ＆A
更新日：2024年9月25日
土地に係る借入金
土地を先行取得した場合の土地に係る借入金は住宅ローン控除の対象となりますか。
住宅と土地を一体購入した場合の土地に係る借入金は住宅ローン控除の対象となります。しかし、土地を先行取得した場合の土地に係る借入金は次のいずれかの要件を満たす場合に限り住宅ローン控除の対象になります。
- 建築条件付住宅分譲では、３ヶ月以内に（建築）請負工事契約を締結すること
- 土地取得から２年以内にこの土地の上に住宅ローン付で住宅を購入すること
- 住宅金融支援機構、沖縄振興開発金融公庫、年金福祉事業団等から家屋の新築着工後に受領した借入金であること
- 地方公共団体等からの借入金のうち建築条件が付されているもので新築前に受領したものであること
認定住宅等（認定長期優良住宅・認定低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅）を取得した場合の優遇措置は？
居住者が認定住宅又はZEH水準省エネ住宅を取得し、令和7（2025）年12月31日までにそのものの居住の用に供した場合で次の適用要件を満たす場合には、認定住宅等新築等特別税額控除額をその年分の所得税額から控除できます。また、控除しきれない金額は翌年分の所得税額から控除できます。
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適用要件
1 その年分の合計所得金額が2,000万円以下であること 2 認定住宅（認定長期優良住宅・認定低炭素住宅）又はZEH省エネ住宅を新築し、または建築後使用されたことのないものの取得（自己資金による取得を含む）をし、6ヶ月以内に居住していること 3 住宅ローン控除との選択適用 4 住宅の床面積が50㎡以上、かつ、床面積の2分の1以上が居住用であること 5 ２以上の住宅を有する場合には、主たる住宅への適用であること 6 居住した年及び前２年間、後３年間において居住用財産の3,000万円控除、居住用財産の軽減税率の特例との重複適用はできません -
控除額
認定住宅等の新築等に係る標準的な性能強化費用相当額（最大650万円）※10％※標準的な性能強化費用相当額は１㎡あたり45,300円に登記床面積を乗じた金額をいいます。
転勤命令等によって居住しなくなった場合の住宅ローン控除は？
住宅の取得後、転勤や療養のため居住できなくなった場合にはどのようになりますか。
| 住宅に居住した年に転勤等した場合※ | 住宅ローン控除適用者が転勤等した場合 | ||
|---|---|---|---|
| 所有者が単身赴任 する場合 |
取得後6ヶ月以内に入居し、その後も家族が引き続き居住 し、転勤命令等が解消された後には同居すると認められる 場合には、本人が居住していない期間についても住宅 ローン控除の適用があります。 |
家族がその後も引き続き居住し、転勤命令等が解消 された後には同居すると認められる場合には、本人が 居住していない期間についても住宅ローン控除の適用が あります。 |
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| 家族も転居する場合 | 転出時 | 住宅ローン控除の適用なし （手続は不要） |
①「転任の命令等により居住しないこととなる旨の 届出書」と②税務署長から交付を受けた未使用の 「給与所得者の住宅借入金等の特別控除申告書兼（特定増 築等）住宅借入金等特別税額控除計算明細書」を居住しな くなる日までに税務署に提出しなければなりません。 |
| 転入時 |
住宅ローン控除の適用期間内に再居住した場合には、 原則として再居住年から住宅ローン控除を適用する ことができます。ただし、その住宅を賃貸していた 場合には、再居住年の翌年からの適用となります。 ①（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書 （再居住者用）及び②特定事由によりその家屋を居住の 用に供さなくなったことを明らかにする書類を通常の 添付書類のほかに確定申告書とともに提出する必要が あります。 |
住宅ローン控除の適用期間内に再居住した場合には、 原則として再居住年から住宅ローン控除を適用することが できます。ただし、その住宅を賃貸していた場合には、 再居住年の翌年からの適用となります。 （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算 明細書（再居住者用）を通常の添付書類のほかに 確定申告書とともに提出する必要があります。 |
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※住宅の取得年に取得後６ヶ月以内に本人も家族も居住せずに転勤等した場合には、その後居住したとしてもその住宅に係る住宅ローン控除の適用を受けることはできません。
繰上返済を行った借入金の住宅ローン控除
当初、償還期間15年の住宅ローンについて、繰上返済を行ったため残りの償還期間が8年となりました。この場合には住宅ローン控除を適用できますか。
繰り上げて支払ったことにより償還期間が短くなったとしても、当初の契約により定められていた最初に償還した月から、その短くなった償還期間の最終の償還月までの期間が10年以上であれば、継続して住宅ローン控除の適用を受けることができます。
借り換えを行った借入金の住宅ローン控除
住宅ローン控除の適用期間内に、金利の低い住宅ローンに借り換えた場合の住宅ローン控除の適用について教えてください。
住宅ローン控除の対象となる住宅ローンは、住宅の新築、取得又は増改築等のために直接必要な借入金又は債務でなければなりません。したがって、住宅ローンの借り換えによる新しい住宅ローン等は、従前の住宅ローンを消滅させるための新たな借入金であり、原則として住宅ローン控除の対象とはなりません。
ただし、新しい住宅ローンが次のすべての要件を満たす場合には、借り換え後の住宅ローンも引き続き住宅ローン控除を適用することができます。
- 当初の住宅ローン等の返済のためのものであることが明らかであること
- 10年以上の償還期間であることなど住宅ローン控除の対象となる要件に当てはまること
借り換え後の住宅ローンのうち住宅ローン控除の対象となる金額は次のとおりです。
- 借り増し無し（Ａ≧Ｂ）の場合 対象額=Ｃ
- 借り増し有り（Ａ＜Ｂ）の場合 対象額=Ｃ×A/B
Ａ=借り換え直前における当初の住宅ローン等の残高
Ｂ=借り換えによる新たな住宅ローン等の借入時の金額
Ｃ=借り換えによる新たな住宅ローン等の年末残高
一括購入した中古住宅の土地代金と建物代金は？
確定申告書に添付する「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」に土地と建物の取得対価を区分して記載しなければならないですか。その区分する方法を教えてください。
共有で土地と建物の登記持分が異なる場合以外は、区分記載せずに土地建物の合計額で記載をしても住宅ローン控除額の計算上問題ありません。
ただし、国税庁のＨＰで申告書を作成する場合や土地と建物の登記持分が異なる場合において、売買契約書に消費税の記載があるときは、次の算式により消費税から建物対価を逆算しなければなりません。
建物対価
消費税額
消費税の税率
消費税額
消費税の税率は平成元(1989)年4月～→3％、平成9(1997)年4月～→5％、
平成26(2014)年4月～→8％、令和元(2019)年10月～→10％です。
土地対価
土地建物の対価の合計額
建物対価
還付金はどのくらいの期間で還付されるのですか？
確定申告書が適正に提出された場合には、おおむね1ヶ月から1ヶ月半程度で指定口座へ還付金が振り込まれます。電子申告の場合には最大３週間程度と還付を早期に受け取ることができます。また、所得税の確定申告期間は、所得発生年の翌年2月16日から3月15日が原則ですが、還付申告は、所得発生年の翌年であれば2月15日以前でも受付をしてもらえます。