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公寓价格自2013年起持续上涨自2013年以来，公寓价格便持续攀升。尽管目前日本全国范围内依旧呈现上涨趋势，但自步入2024年后，市中心地区的二手公寓价格涨幅更是远超其他区域。
本文将为您解析当前二手公寓市场的现状，并深入探讨市中心二手公寓价格急剧上涨的原因。
文章摘要
东京都中心二手公寓价格走势
■二手公寓70㎡换算价格的变化趋势
根据东京鉴定（房地产数据公司）的数据，东京都市中心六区（千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、涩谷区）的二手公寓价格在2023年突破了1亿日元大关（以每70㎡为单位）。虽然东京都23区内其他区域的二手公寓价格也呈现上涨趋势，但从2018年1月到2024年1月的涨幅约为1.2倍，而都心六区的价格涨幅则超过了1.5倍。
自4月以来，各区的价格走势，以及与去年同期相比的变化如下：
■各都市圈中心区域每70㎡的二手公寓价格
| 区域 | 2024年4月 | 2024年5月 | 2024年6月 | |||
| 价格 | 同比变化 | 价格 | 同比变化 | 价格 | 同比变化 | |
| 東京都心6区 | 1158.8 | 13.3％ | 1192.4 | 16.3％ | 1205.8 | 17.1％ |
| 城南及城西6区 | 694.2 | 0.1％ | 703.0 | 2.1％ | 719.5 | 4.4％ |
| 城北和城东11区 | 530.0 | 0.1％ | 533.9 | 0.7％ | 539.0 | 1.8％ |
| 大阪市中心6区 | 554.7 | 4.3％ | 575.3 | 8.3％ | 583.6 | 8.7％ |
| 名古屋市中心3区 | 362.0 | -3.1％ | 371.3 | 0.2％ | 367.7 | -0.5％ |
尽管所有地区的价格都呈现上涨趋势，但都心六区的涨幅明显超过其他地区。都心六区的平均价格从突破1亿日元大关到达到1.1亿日元用了近一年时间，但从1.1亿日元上升至1.2亿日元却仅用了半年，显示出价格上涨的速度正在加快。
都心的公寓价格加速飙升的原因是什么？
公寓价格飙涨的原因可以归结为低利率、双职工家庭的增加、日元贬值等多个因素，但近年来都心公寓价格的急剧上升，推测主要是由于供应量和库存房源数量的减少。
新建公寓供应数量比其他地区减少更多
■新建公寓供应数量的年度变化表（全国、首都圈、近畿圈）
新建公寓的供应量相比90年代中期的高峰期减少了一半以上。尤其是近年来，东京23区的新建公寓供应量大幅下降。2024年上半年，首都圈整体的供应量比去年下降了13.7%，而东京23区则下降了32.3%，数量减少明显。
■首都圈和大阪府的新建公寓发售数量
都心地区供给量减少的原因之一是土地短缺。都心地区几乎已不再有适合建设公寓且交通便利的大片土地。加之近年来，由于海外观光客不断增加，酒店建设也在持续增多。此外，由于建筑材料价格和人工费用的上涨，以及人才短缺等问题，建设和销售计划也在进行调整。例如，4月份，中央区一座超过2,000户的高层公寓因结构强度不足而暂停了销售活动。
开发商通常会根据预期的合同签订率调整销售计划。近年来，新建公寓的签约率维持在约70％左右，这一水平通常被视为销售情况良好的标志，因此，预计未来公寓供应量不会大幅增加。
二手公寓的新注册数量和库存量减少
■东京都23区各地区二手公寓新注册件数（同比变化）
如上图所示，东京都23区全区域的二手公寓新注册数量都有所减少，其中都心3区的减少幅度更为显著。
■首都圈二手公寓库存件数
二手公寓的库存数量在疫情期间大幅下降，但自2021年起开始回升。不过，这一增长趋势在2023年下半年达到了高峰，此后库存数量开始呈现下降趋势。
■东京都23区区域别二手公寓库存数量
特别是都心3区（千代田区、中央区、港区）等地区，库存数量的减少率远高于东京都23区的其他区域。虽然东京都全区域的库存数量有所下降，但2024年6月与前一年同月相比的减少率，其他区域为-10%多，而都心3区则为-23.1%。
契约成交件数的增幅较为低迷
■东京都23区各区域二手公寓成交件数（同比变化）
尽管各区域的成交件数呈现增长趋势，但并未大幅增加。各区域的成交件数及与前一年同月相比的变化如下所示。
| 2024年4月 | 2024年5月 | 2024年6月 | ||||
| 成交件数 | 同比变化 | 成交件数 | 同比变化 | 成交件数 | 同比变化 | |
| 都心3区 | 237件 | 12.9％ | 204件 | 2.5％ | 237件 | 2.2％ |
| 城东 | 409件 | 30.7％ | 336件 | 3.7％ | 411件 | 12.6％ |
| 城南 | 327件 | 9.0％ | 278件 | 9.4％ | 337件 | 7.3％ |
| 城西 | 256件 | 16.9％ | 202件 | 1.0％ | 262件 | 4.0％ |
| 城北 | 286件 | 23.8％ | 238件 | 2.1％ | 281件 | 7.7％ |
由于都心三区的成交件数增幅较低，可以推测都心地区二手公寓价格急剧上涨的主要原因是供应量和库存量的减少。
都心的二手公寓价格是否会持续上涨？
在首都圈内，虽然二手公寓的库存物业自2023年底起逐渐减少，但中古独栋住宅的库存仍在持续增加。这种趋势在东京都23区内也同样存在。尽管首都圈和东京都23区的二手公寓库存有所减少，但多摩地区、埼玉县、千叶县和神奈川县的库存却在持续增加。此外，除23区以外的部分地区，成交件数也有所下降。新冠疫情期间，由于生活方式和工作方式的改变，曾一度出现了大规模的换房需求，但这种需求已趋于平稳，预计已不再是推动市场变化的主要因素。
在这样的背景下，东京都中心的中古二手价格持续上涨，推测是由于售房者减少的同时，购房需求仍然保持旺盛。由于东京都中心二手公寓的平均价格已远超1亿日元，因此普通薪资阶层难以触及。购买人群主要由高收入夫妇、国内外投资者和富裕阶层组成。部分买家甚至能够直接以现金或接近全现金的方式购买，且他们更注重投资回报而非购房成本。即便未来面临利率上升或进一步的价格飙升，东京都中心的二手公寓仍有望保持高需求。
根据日本不动产研究所的数据，自2023年10月至2024年4月，东京和大阪的公寓价格涨幅位居全球15个主要城市之首。由于全球普遍存在所谓的“资金过剩”现象，东京市中心的中古公寓价格未来可能会进一步飙升。
■公寓价格指数
总结
房地产价格长期保持上涨趋势，但目前出现了需求和供给的分化：部分地区需求下降，库存增加；而另一些地区由于供给减少但需求旺盛，价格急剧上升。仅从“首都圈”或“东京都”等宏观指标来看，将无法全面了解这些细节。若高价公寓价格继续攀升并占据更大比例，未来更广泛区域的平均价格可能也将随之上涨。然而，在考虑某地区的房地产交易时，该地区的需求或许已触顶。因此，评估房地产交易时机，不仅要关注宏观指标，还需重视微观指标的变化。
