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公寓價格自2013年起持續上漲自2013年以來，公寓價格便持續攀升。儘管目前日本全國房價仍呈現上漲趨勢，但自步入2024年以來，市中心地區的中古公寓價格漲幅明顯超越其他區域。
本文將為您解析當前中古公寓市場的現況，並深入探討市中心中古公寓價格急劇上漲的原因。
文章摘要
東京都中心中古公寓價格走勢
■中古公寓70㎡換算價格的變化趨勢
根據東京鑑定（房地產數據公司）的資料，東京都市中心六區（千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區、涉谷區）的中古公寓價格在2023年突破了1億日圓大關（以每70㎡為單位）。儘管東京都23區內其他區域的中古公寓價格也呈現上漲趨勢，但從2018年1月到2024年1月的漲幅約為1.2倍，而都心六區的價格漲幅則超過了1.5倍。
自4月以來，各區的價格走勢，以及與去年同期相比的變化如下：
■ 各都市圈中心區域每70㎡的中古公寓價格
| 区域 | 2024年4月 | 2024年5月 | 2024年6月 | |||
| 價格 | 與去年同期相比 | 價格 | 與去年同期相比 | 價格 | 與去年同期相比 | |
| 東京都心6區 | 1158.8 | 13.3％ | 1192.4 | 16.3％ | 1205.8 | 17.1％ |
| 城南和城西6區 | 694.2 | 0.1％ | 703.0 | 2.1％ | 719.5 | 4.4％ |
| 城北和城東11區 | 530.0 | 0.1％ | 533.9 | 0.7％ | 539.0 | 1.8％ |
| 大阪市中心6區 | 554.7 | 4.3％ | 575.3 | 8.3％ | 583.6 | 8.7％ |
| 名古屋市中心3區 | 362.0 | -3.1％ | 371.3 | 0.2％ | 367.7 | -0.5％ |
儘管所有區域的價格都呈現上漲趨勢，但都心六區的漲幅明顯超過其他區域。都心六區的平均價格從突破1億日圓大關到達1.1億日圓用了近一年的時間，但從1.1億日圓上升至1.2億日圓卻僅用了半年，顯示出價格上漲的速度正在加快。
都心的公寓價格加速飆升的原因是什麼？
公寓價格飆漲的原因可以歸結為低利率、雙薪家庭的增加、日圓貶值等多個因素，但近年來都心公寓價格的急劇上升，推測主要是由於供應量和庫存房源數量的減少。
新建公寓供應數量比其他區域減少更多
■新建公寓供應數量的年度變化表（全國、首都圈、近畿圈）
新建公寓的供應量相比90年代中期的高峰期減少了一半以上。特別是近年來，東京23區的新建公寓供應量大幅下降。2024年上半年，首都圈整體的供應量比去年減少了13.7%，而東京23區則減少了32.3%，數量銳減明顯。
■首都圈與大阪府的新建公寓銷售數量
都心地區供應量減少的原因之一是土地短缺。都心地區幾乎已不再有適合興建公寓且交通便利的大型土地。再加上近年來，由於海外觀光客持續增加，酒店建設也在不斷增多。此外，因建材價格和人工費用的上漲，以及人才短缺等問題，建設與銷售計劃也在進行調整。例如，今年4月，中央區一棟超過2,000戶的高層公寓因結構強度不足而暫停銷售活動。
開發商通常會根據預期的簽約率調整銷售計劃。近年來，新建公寓的簽約率維持在約70％左右，這一水準通常被視為銷售狀況良好的標誌，因此，預計未來公寓供應量不會大幅增加。
中古公寓的新登錄數量和庫存量減少
■東京都23區各地區中古公寓新登錄件數（與去年同期相比）
如上圖所示，東京都23區全區域的中古公寓新登錄數量均有所減少，其中都心3區的減少幅度尤為顯著。
■首都圈中古公寓庫存件數
中古公寓的庫存數量在疫情期間大幅下降，但自2021年起開始回升。然而，這一增長趨勢在2023年下半年達到高峰，此後庫存數量便開始呈現下降趨勢。
■東京都23區各區域中古公寓庫存數量
特別是都心3區（千代田區、中央區、港區）等地區，庫存數量的減少率遠高於東京都23區的其他區域。儘管東京都全區域的庫存數量均有所下降，但2024年6月與前一年同期相比，其他區域的減少率約為-10%多，而都心3區則達到-23.1%。
契約成交件數的增幅相對低迷
■ 東京都23區各區域中古公寓成交件數（與去年同期相比）
儘管各區域的成交件數呈現增長趨勢，但幅度並未顯著提升。各區域的成交件數及與前一年同期相比的變化如下所示。
| 2024年4月 | 2024年5月 | 2024年6月 | ||||
| 成交件數 | 與去年同期相比 | 成交件數 | 與去年同期相比 | 成交件數 | 與去年同期相比 | |
| 東京都心3區 | 237件 | 12.9％ | 204件 | 2.5％ | 237件 | 2.2％ |
| 城東 | 409件 | 30.7％ | 336件 | 3.7％ | 411件 | 12.6％ |
| 城南 | 327件 | 9.0％ | 278件 | 9.4％ | 337件 | 7.3％ |
| 城西 | 256件 | 16.9％ | 202件 | 1.0％ | 262件 | 4.0％ |
| 城北 | 286件 | 23.8％ | 238件 | 2.1％ | 281件 | 7.7％ |
由於都心3區的成交件數增幅較低，可以推測都心地區中古公寓價格急劇上漲的主要原因是供應量和庫存量的減少。
都心的中古公寓價格是否會持續上漲？
在首都圈內，儘管中古公寓的庫存物件自2023年底起逐漸減少，但中古獨棟住宅的庫存仍在持續增加。這一趨勢在東京都23區內也同樣存在。儘管首都圈與東京都23區的中古公寓庫存有所減少，但多摩地區、埼玉縣、千葉縣和神奈川縣的庫存卻在持續增加。此外，23區以外的部分地區，成交件數也有所下降。新冠疫情期間，由於生活方式和工作方式的改變，曾一度出現大規模的換屋需求，但這種需求已趨於平穩，預計不再是推動市場變化的主要因素。
在這樣的背景下，東京都中心的中古公寓價格持續上漲，推測原因是賣房者減少的同時，買房需求依然保持旺盛。由於東京都中心中古公寓的平均價格已遠超1億日圓，因此一般薪資階層難以負擔。購買族群主要由高收入夫妻、國內外投資者及富裕階層構成。部分買家甚至能直接以現金或接近全額現金的方式購買，且他們更關注投資回報而非購房成本。即便未來可能面臨利率上升或價格進一步飆漲，東京都中心的中古公寓仍預期會保持高度需求。
根據日本不動產研究所的數據，自2023年10月至2024年4月，東京和大阪的公寓價格漲幅位居全球15個主要城市之首。由於全球普遍存在所謂的「資金過剩」現象，東京市中心的中古公寓價格未來可能會進一步飆升。
■公寓價格指數
總結
房地產價格長期維持上漲趨勢，但目前呈現需求與供給的分化：部分地區需求下降，庫存增加；而另一些地區則因供給減少但需求旺盛，導致價格急劇上升。僅從「首都圈」或「東京都」等宏觀指標來看，無法全面掌握這些細節。若高價公寓的價格持續攀升並佔據更大比例，未來更廣泛區域的平均價格可能也會隨之上漲。然而，在考慮某地區的房地產交易時，該地區的需求或許已達到頂峰。因此，評估房地產交易時機，不僅需關注宏觀指標，還應重視微觀指標的變化。
