東急不動産とJR西日本プロパティーズは、千葉県市原市でマルチテナント型の物流施設「LOGI’Q（ロジック）市原」を竣工させた。

施設は京葉道路の蘇我ICから約5・3㎞、館山自動車道の市原ICから約5・8㎞の距離に位置し、首都圏だけでなく関東全域への中広域配送が可能な立地となる。敷地面積は約1万4406㎡。建物はS造5階建てで、延床面積は約3万5118㎡。施工は川田工業と旭建設。最大4テナントの入居が可能で、最小区画約2260坪から分割できる。現在リーシング中で、約5割が成約済み。屋上に設置した太陽光パネルで発電した電力を建物内の一部で使うなど環境に配慮し、「ZEB」の認証を取得済み。

―不動研ら予測、中東情勢で下振れ懸念も

日本不動産研究所は東京都心5区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）の中期的な需給予測をまとめた。建築費高騰などでオフィス床の供給が減っているせいもあり、向こう数年は空室率の低下と賃料上昇が続くと予想。ただ28年以降に供給が増える影響で、30年に賃料下降と空室率上昇が現れると展望する。31年以降の需給動向には言及していないが、足元で中東情勢など世界経済の下振れリスクが広がっていることもあり「今後の需給動向に注意が必要」と指摘している。

調査は三鬼商事と合同で実施した。東京都心ではコロナ禍を経てオフィス需要が復調。空室率は24年に前年比2㌽減の4・0％、25年に1・8㌽減の2・2％と下がるなど好況が続く。賃料も上昇に転じ、変動率（上昇率）は24年に1・9％、25年に7・9％と高まった。26年、27年は新規供給が減ることもあり、空室率は両年とも2・0％の低位が続くと予想する。

他方、東京都心では28年以降、年間50万坪前後と比較的多くの供給が続くことから、空室率は29年の1・8％で底を打ち、30年に2・3％に高まると予測している。賃料指数はリーマンショック前夜08年の148・5に対し、コロナ禍直後の21年は110・8と40㌽近くも低い。24年以降は回復しており、29年に139・3まで戻すと予想するが、30年に再び上昇の勢いが鈍るとみている。

調査では大阪と名古屋の需給予測も示した。両都市の都心では今後3年は空室率が下がり賃料が上向く傾向が続くと読む。26年から28年にかけての空室率は、大阪は3・0％、2・4％、2・0％。名古屋は3・5％、3・2％、2・6％とそれぞれ予想。賃料は前年比2～3％の上昇が続くと展望している。

―カンテイ1Q調査、2期連続で6兆円台

東京カンテイは、26年第1四半期（1～3月、1Q）の全国でのマンション市場動向を公表した。26年1Qの新築マンション供給戸数は1万5004戸（前年同期比5・6％減）、中古マンション流通戸数は10万2933戸（3・6％減）と前年割れ。一方で、戸当たり平均価格と戸数を掛けた市場規模は、新築マンションで1兆1590億7500万円（0・3％増）と前年を上回った。中古マンションで4兆9156億2700万円（15・3％増）。新築・中古を合わせた全国のマンション市場規模は6兆747億200万円（12・1％増）で、6兆円台が2期続いた。

全国における新築マンションの供給戸数は、コロナ禍前の19年1Qと比較して、三大都市圏と地方圏がいずれも5～6割ほどに減少。新築マンションの市場規模をみると、首都圏の7161億800万円（4・6％増）と近畿圏の2159億5200万円（0・4％増）で拡大が続いた。対照的に、中部圏とその他地方圏は前年より縮小傾向が続いている。中古流通戸数は、23年1Q以降に四半期ごとで10万戸台を堅調に持続。中古マンション市場規模は、価格高騰と連動して首都圏が3兆3109億5300万円（20・0％増）に拡大し、前期比でも3・8％の拡大だった。

また、首都圏の動向をみると、平均坪単価は新築マンションが502・1万円（8・1％増）だった。千葉県と神奈川県で坪500万円超のタワー物件が供給された影響で、首都圏全域の平均も500万円台が3期続いた。中古マンションは首都圏の平均が坪324・3万円（24・2％増）となり、前期比も5・9％の上昇だった。

4月の東京都心5区における基準階面積100坪以上の主要貸事務所ビルの平均空室率は2・20％だった。三鬼商事が7日公表した。前月比では0・02㌽減少し、3カ月ぶりの低下となった。大型の募集開始やビル内の縮小などの解約がみられた一方、竣工1年未満のビルで成約が進んだことや統合や拡張に伴う成約があったため。空室面積は約1400坪減少した。

新築ビルの4月時点の空室率は12・11％（前月比0・54㌽減）。新築ビル1棟が空室を残して竣工したが、竣工1年未満のビルで大型成約がみられたことによる。既存ビルの4月時点の空室率は2・02％と前月比横ばいで推移した。大型の募集開始の動きやビル内の縮小の解約があった一方、合併による統合や拡張に伴う成約がみられたため。共益費を原則含まない平均募集賃料は、坪当たり2万2454円（152円増）で、27カ月連続で上昇した。新築ビルの平均賃料は3万4338円（362円増）。既存ビルの平均賃料は2万2156円（155円増）だった。

―当面は安定と予測、富裕層の成約増へ

東急リバブルで東京都心の高水準な中古マンションの取引に特化した「グランタクト」3店舗は、25年度下半期も堅調に実績を積み重ねた。「グランタクト」で扱う東京都心の物件は、3年ほど前と比べて成約価格が2倍近くに上昇。成約件数が上半期より減少したため、ここ最近は増加が続いた事業収益は若干縮小した。今後は、主要顧客の経営者や外資系企業勤務者をはじめ富裕層の成約件数増加で再成長を目指す。

同社都心営業部の植木寛部長は「25年度下半期の東京都心マーケットは、上昇が続いていた成約価格がほぼ横ばいに転じて、市場のボリュームも落ち着いてきた肌感覚」と話す。変化の理由として、ここ数年で都心での仲介事業へ参入してエンド顧客に近い値段でも物件を購入するような事業者の撤退がみられた影響が出たと分析。今後は当面、物件価格が安定的とみて、長期的な資産マネジメントの観点に立った相続・節税対策などのニーズ取り込みを進める。

「グランタクト」の25年度における顧客属性は、事業者を除くと経営者と外資系企業の勤務者が約7割を占め、外国人富裕層は5％未満に過ぎず、購入目的は全顧客の過半数が実需とする。植木氏は「24年度は売り物件を出し渋る様子見の傾向があったが、25年度は売り物件が増加した。都心市場では、富裕層でも中国本土系の購入意欲は弱まり、台湾系などは強まった印象」と語る。また、国籍などを問わず、東京都心の保有物件で利益確定し、エリアを広げて良好な住環境を求める動きなどもあったという。今後の課題は、金利動向やサプライチェーンの停滞、住宅購入意欲が減退する可能性などとみて、不動産資産の安定性を魅力として訴求し、成約件数増加につなげる方針だ。

三幸エステートとニッセイ基礎研究所は4月30日、共同で26年第1四半期（1～3月期、1Q）のオフィス成約賃料に基づく「オフィスレント・インデックス」をまとめた。東京都心5区主要オフィス街と周辺区オフィス集積地域にある延床面積1万坪以上などの条件を満たすAクラスビルの共益費を除く賃料は、坪当たり3万7620円（前期比2128円増）だった。前期比の賃料上昇は10期連続で、20年3Q以来の3万8000円台が視野に入る上昇傾向だった。

空室率は0・9％（0・3㌽増）と1％割れが続いた。26年のAクラスビルの新規供給は約16・6万坪の予定で、供給時期が1Qに集中。概ね高稼働だが、新築ビルに残った空き床が空室率の上昇要因となった。現状で、オフィス需要は活発だがエネルギー価格の高止まりなど景気の下押し懸念からオフィス需要の縮小につながる可能性があり、今後の動向に注視が必要とみている。Bクラスビルの賃料は2万2895円（185円増）、空室率が1・4％（0・1㌽減）。Cクラスビルの賃料は1万9992円（138円増）、空室率が1・8％（0・4㌽減）だった。