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消費者物価指数でみる賃料上昇の状況

区分マンション投資において、利回りは重要な指標ですが、その利回りを構成する要素は、（賃料収入－経費）÷ 投資金額（購入価格） です。このうち、購入時に注目されがちなのは価格ですが、賃料が上昇する見込みがあれば、その後の利回りは改善されます。
例えば、5年以上同じ入居者が住んでいる区分マンションを購入する場合（普通賃貸借契約）、入居者が入れ替わることで家賃が大幅に上昇する可能性があります。投資用区分マンションの中古物件を購入する際、物件情報に記載されているのは「現状」のデータであり、特に家賃については現在上昇傾向にあります。そのため、長期入居者がいる物件では、将来的に家賃が上がり利回りが向上する 可能性があります。ただし、逆に家賃が下がる可能性もあるため注意が必要です。
中古の投資用マンションを購入する際には、「現行家賃はどれくらいの期間適用されているのか」 や 「家賃の見通し」 を慎重に判断することが必須となります。ここでは、東京都区部の消費者物価指数のデータをもとに、家賃の動向を確認してみましょう。

目次

賃料と物価指数の変動率の推移（CPI：東京都区部）

賃料と物価指数の変動率の推移（CPI：東京都区部）

下のグラフは、東京都区部消費者物価指数（コアCPI：青線）と、そのうち民営家賃（オレンジ）の月単位での変動率を示したものです。これを見ると、生鮮食料品を除くコアCPIは2022年半ばから顕著に上昇し、現在は2％台前半～半ばで推移しています。一方で、民営家賃の上昇が消費者物価指数に反映されたのは2024年に入ってからであり、その後も上昇が続いています。さらに、上昇率も徐々に高まっています。 しかし、現時点での上昇率は約1％程度にとどまり、コアCPIよりも低い水準です。賃料の動向には「遅行性」があることは周知のとおりであり、このデータからも約2年のタイムラグが確認できます。また、借地借家法により、更新時の賃料改定には貸主・借主双方の合意が必要とされており、その影響もあって更新時の賃料上昇は限定的と考えられます。一方で、入れ替え時の家賃は、少なくともCPIと同程度の上昇が見込まれると考えられます。以上を踏まえると、冒頭で述べたように、長期間入居者が入れ替わっていない物件では、今後の状況次第で利回りが上昇する可能性があります。 将来の賃料の見通しを考慮しながら、物件購入を検討するのがよいでしょう。

賃料と物価指数の変動率の推移（CPI：東京都区部）