東急は、機能特化型の個室をシェアして利用するサービス「ルービー」で、新業態の「シアタールーム」の展開を始める。同社は趣味の空間を従量課金制で自由に利用できる同事業を23年に開始し、これまでに2拠点を開設してきた。

「シアタールーム」は、第1弾のフィットネス「fit」と第2弾の歌の練習や楽器演奏に利用できる「music」に続く、3業態目となる。シアタールーム1室とトレーニングルーム2室からなる「渋谷店」（渋谷区）を今春に開設する。本格的な音響設備を完備する。そのほか、トレーニングやミーティングに利用できる「元住吉店」（川崎市）と「下高井戸店」（世田谷区）も今春に開設する。

東急不動産は昨年11月から12月にかけて、物流施設の独自ブランド「ロジック」の次弾を埼玉県白岡市、千葉県市原市、神戸市で着工した。これらの3物件を加えると同シリーズの着工済み案件は合計20件になる。いずれも26年8月までに竣工させる計画だ。

3物件ともマルチテナント型施設で、延床面積は白岡の施設は約2・2万坪、市原は約1万坪、神戸（新長田）は約1・7万坪。3物件とも屋上に太陽光パネルを設置し、生み出した電力を自家消費する。

東急不は物流会社と荷主企業の間に立ち、両者を引き合わせる新たなマッチングサービスも昨年始めた。東急不動産SCマネジメントや東急モールズデベロップメントらと提携し、物流拠点の再編や物流業務の外注などを模索する荷主と物流会社をつなぐ専用サイトを運用している。

―CBRE、3年ぶりに4％割る低水準

シービーアールイー（CBRE）はこのほど、24年第4四半期（4Q、10～12月期）の全国主要都市におけるオフィス需給の動向を公表した。グレードA、グレードAマイナス、グレードBを合わせたオールグレードでは、東京の空室率が3・5％（前期比0・5㌽減）と3年ぶりに4％を下回った。幅広い業種でグレードアップや立地改善、拡張、自社ビルからの移転などの目的がみられた。坪当たり想定成約賃料は2万1780円（0・7％増）。グレードAに限ると3万6450円（2・0％増）へと上昇し、前期比の上昇率は15年2Q以来の強い伸びだった。

4Qにおける東京の新規需要は5万坪で、過去平均を2割ほど上回った。新規供給は0・7万坪にとどまったため、空室率が低下した。空室率をみると、グレードAのビルは3Qと同様に23年以降に竣工したビルで、大型空室が消化されて4・2％（0・8㌽減）。グレードAマイナスも3・5％（0・7㌽減）に低下した。グレードBは都心の築浅ビルの床に消化があったがスペックで劣るビルに二次空室が発生し、空室率は2・6％（0・1㌽減）と小幅に低下した。

大阪は、4Qのオールグレードの空室率が3・1％（0・3㌽減）だった。24年は既存ストックに対して7％の大きな新規供給があった一方、年間の新規需要が8・1万坪と93年の調査開始以来最大で、前年同期と比べて0・2㌽の上昇にとどまった。立地や環境の改善を目的とした自社ビルからの大型移転が複数あり、竣工後も空室が消化された影響。賃料は1万4310円（0・3％増）と緩やかに上昇しており、今後も小幅な上昇傾向とみている。

LIFULL（ライフル）は、24年12月の市況レポートをまとめた。賃貸では、首都圏で掲載物件平均賃料はシングル向きで7万8500円（前年同月比3・8％増）、ファミリー向きで13万458円（8・1％増）だった。東京23区はシングルが10万3914円（9・7％増）、ファミリーも21万7710円（13・0％増）と21年2月の調査開始から最高価格だった。

売買は、中古マンションの掲載物件平均価格が首都圏でシングルは3675万円（4・0％増）だった。ファミリーは、過去最高を18カ月ぶりに更新する4241万円（5・4％増）だった。中でも、東京23区はシングルが4691万円（9・0％増）、ファミリーが7624万円（23・5％増）で、首都圏の上昇を牽引し、いずれも調査の最高価格だった。エリア別では、都心6区のファミリーは掲載価格が1億1991万円（31・7％増）、反響価格が9148万円（13・3％増）。城北も掲載価格が5565万円（11・2％増）、反響価格が5414万円（30・5％増）など掲載・反響ともに強い上昇が23区の中で複数みられた。

東急は、横浜市と都市再生機構と連携し、東急田園都市線・青葉台駅の周辺で新たな街づくりを検討する。築55年を超える青葉台プラーザビルの建て替えも視野に入れる。3者はまちづくりの連携協定を結んだ。建物の老朽化や防災・バリアフリーへの対応の遅れ、周辺道路の渋滞、バスターミナルなどの歩行者の滞留空間の不足といった地域課題に対応し、地域のにぎわいや、誰もが暮らしやすい良好な住環境を創出していく。同ビルは東急とURが所有。敷地面積は約6121㎡。建物は10階建て、延床面積は約2万5713㎡。

ザイマックス不動産総合研究所は東京23区における24年第4四半期（4Q、10～12月期）のオフィス市況をまとめた。空室率は前期比0・33㌽減の2・77％、解約予告済みと募集中の床を加えた募集面積率も0・34㌽減の3・99％といずれも改善。ただ新規成約賃料の指数は3㌽減の89と、コロナ禍初期の20年1Q以降、90前後で横ばいが続く。空室率は全体に低下基調だが、空室が多いビルでは割安な賃料設定を続けざるを得ず、賃料水準が高まりにくい要因になっているようだ。

空室率は6四半期連続、募集面積率は10四半期連続で下がった。空室の増減量をみても、増加は前期比3・9万坪減の12・9万坪、減少は2・0万坪減の15・0万坪と6期連続で減少が優勢だ。ただフリーレントの平均月数は2・8カ月、付与率は57・6％とコロナ禍以降、高い水準が続く。付与日数は、1日以上は57・6％、2カ月以上は45・8％、6カ月以上は23・3％。大型ビルのなかには大面積の空室に長期間のフリーレントを付ける募集事例もあるという。

―第1弾は学芸大学、坪賃料2・2万円

東急は、スモールオフィス「simplace by ニューワーク」の事業を開始した。東急東横線の高架下を有効活用し、初弾の「学芸大学」（東京・目黒区）を27日に開設した。法人企業向け会員制サテライトシェアオフィス事業「ニューワーク」の新業態で、契約は賃貸借契約。同社が直営のスモールオフィスを展開するのは初めて。今後は高架下に加えて、同社所有の未活用の不動産で展開を検討していく。

学芸大学駅から徒歩4分の立地。従前は同社グループの従業員の休憩所として利用していた。延床面積は約462㎡。オフィスは全12区画で、うち3区画が家具付きのセットアップオフィス。専有面積は1・95～31・51㎡。入居者は6人用の会議室とラウンジ、複合機、無線・有線LANを無料で利用できる。賃料は月額4万～21万4000円。坪賃料で2万2000～2万3000円、セットアップオフィスで2万6000円程度。法人・個人問わず、沿線のスタートアップ企業や、法人のバックオフィスやサテライトオフィスとしての利用を見込む。

昨年10月にホームページで募集を、同12月に内見を開始した。これまでに10組を案内し、3区画に申し込みが入った。同駅にはオフィスがあまりなく、申込者は同施設と賃貸マンションを比較して検討していたという。法人登記ができることや、共用部の清掃、高架下のため近隣駅のオフィスより割安に設定した賃料などが評価されたという。

「ニューワーク」は16年に開始し、全国562店舗に拡大。法人契約で、契約企業の従業員が全国の拠点を利用できる。「シンプレイス」の契約者も従量課金制で「ニューワーク」の拠点を利用できる。

―2月1日から案内、資料請求1800件

東急不動産は東京・港区の新築分譲マンション「ブランズ芝浦」（総戸数62戸）の販売を3月中旬に始める。発売に先立ち2月1日から表参道の統合マンションギャラリーで案内会を行う。資料請求の件数は物件サイト開設から13週間で約1800件に達し、ギャラリーの来場予約も2月末までほぼ満席になるなど手応えを得ているようだ。立地はJR田町駅徒歩14分。運河に面した角地にRC造地上14階建てのマンションを建てる。間取りは1LDK～3LDk、専有面積は38・14～93・37㎡を想定。26年3月中旬の竣工、同5月下旬の引き渡しを予定している。

開発地（地番）は港区芝浦4―4―11。田町駅のほか、都営浅草線・京浜急行線の泉岳寺駅（徒歩13分）や三田駅（16分）なども徒歩圏だ。物件から近い高輪ゲートウェイ駅や田町駅などで複数の大型再開発が進められている。建物の外観は海に浮かぶ帆船をイメージした白基調のデザイン。共用部のコワーキングスペースはオープン型と作業に集中できるブース型の二種類を作る。1階エントランスホールは二層吹き抜けの開放感ある造りとし、屋外の共用デッキと連続性を持たせる。全住戸にビルトイン衣類乾燥機を配備する。バルコニーの奥行きは2・0ｍ以上（最大2・58ｍ）を確保する。駐車場は平置き4台。電気自動車シェアリングサービス「weev」を導入する。施工者はイチケン。管理は東急コミュニティー。

27日時点での資料請求者の属性は、居住地は港区が30％と多く、中央・江東両区が10％前後、品川区が約7％など。平均年齢は39歳。会社員と会社役員、公務員が80％強を占めている。

―三菱UFJ信、25年と29年に大量供給

三菱UFJ信託銀行は、1月時点における今後5年間のオフィス市場の予測を公表した。東京都心5区のオフィスは、29年まで空室率が4％台の概ね横ばいで推移するとみている。25年に加えて29年も大量供給の可能性が高いが、景気の持ち直しや企業の設備投資拡大を背景としてオフィスの新規需要は短期的に増加する模様だ。ただ、日本の労働力人口が減少していくことや29年の供給は20万坪を超えることを折り込み、29年までの予測期間において後半は、空室率が上昇していくとした。賃料は、企業の負担能力が改善していく予想から緩やかな上昇を見込んでいる。

24年の都心5区のオフィス需給動向をみると、新規供給と滅失の合計と比べて、新規需要は16万坪も多くあり、統計のある1991年以降で最大の超過需要だったという。堅調な新規需要に加えて、新規供給の量が低水準だったことで大幅な空室率の低下がみられた。指数化した賃料は、00年時点を100とすると24年は23年比で2・8％まで上昇したものの105を割っていたが、将来的には緩やかな上昇が続き29年に120へと向かって上昇する水準に達する見通しだ。

大阪のオフィス市場は、24年は統計のある1990年以降で最大の8・6万坪に及ぶ供給だったが、それを上回る旺盛な新規需要によって、空室率は小幅に低下した。24年末時点では空室率が4％ほどに低下し、賃料は前年より1・6％の上昇で指数は85近くまで回復した。この先は26年以降の新築ビルの開発計画が限定的な影響から、29年までは空室率が低下傾向とする。賃料は29年までに6％程度の上昇基調が続いて、指数は90ほどとなる予想を示した。

―野村不ソ、24年度上期の取引動向を公表

野村不動産ソリューションズが運営し、CRE戦略を支援するサイト「CREナビ」で、収益用不動産の取引動向に関するレポートが公表された。24年度上半期における同社での収益不動産の取引数は前年同期比で5％の増加だった。税制上のメリットなどから、国内外の富裕層が、低い利回りでも東京都心の収益用不動産を高額で購入するという。具体的には、アジアの新興企業創業者のファミリーオフィスが、東京・中央区のオフィス売買で、物件価格50億円弱のNOI利回り2％台半ばで取得した事例を挙げた。

レポートによると、東京都心部の収益用不動産の相続税評価額は、実勢価格の22～37％の水準と考えられるとする。そのため、相続税対策や事業承継対策として効果的で、一般的な不動産投資家が期待するよりも低い水準の利回りを受け入れ、高額で取得する動機や機会がある模様だ。法人営業本部リサーチコンサルティング部次長の中井将之氏は「低いリターンの受容に加えて、都心に立地する不動産が重視されてアセットの違いはそれほど重要ではない場合がある。下半期に入ってさらに強気の取引もみられる」と話す。

2％台半ばのオフィス売買事例は、築30年程度の銀座エリアに近接した大通り沿いの物件だった。建物のグレード感や良好な管理状態も評価されたとする。また、賃貸住宅でも低利回りで都心の物件などを取引する事例が複数ある。都心6区に所在して近隣に都内有数の大規模公園がある25年竣工予定の物件では、東京の専門メーカー代表の資産管理会社が物件価格10億円台、NOI利回りは3％強で取得した。経営する会社の本社に近いことや高い資産性が見込めることを評価して、長期で保有しながら運用していく方針だ。

―本社調べ、73年の調査開始以来で最少

不動産経済研究所は23日、「2024年の首都圏（1都3県）新築分譲マンション市場動向」を発表した。年間総供給戸数は2万3003戸で、前年（2万6873戸）に比べ3870戸、14・4％減少し、3年連続の2万戸台、1973年の調査開始以来最少となった。

エリア別の供給実績は、都区部8275戸（シェア36・0％）、都下2041戸（8・9％）、神奈川県4917戸（21・4％）、埼玉県3313戸（14・4％）、千葉県4457戸（19・4％）。埼玉県と千葉県が増加した一方、都区部、都下、神奈川県は2ケタ減と落ち込んだ。都区部のシェアは前年の44・3％と比べると8・3㌽のダウン。また、東京都全域では前年比27・2％減の1万316戸となり、シェアは44・8％だった。

売れ行き面では、初月契約戸数の合計が1万5400戸で月間契約率の平均は66・9％。前年（70・3％）比では3・4㌽ダウンし、4年ぶりに70％を下回った。エリア別では全てのエリアが60％台となっている。また、累積の契約戸数は1万8634戸で累積契約率は81・0％となり、前年（83・7％）を2・7㌽下回っている。

価格面をみると、平均価格は7820万円で、前年比281万円、3・5％の下落。㎡単価も117・7万円で4・9万円、4・0％の下落となった。平均価格6年ぶり、単価は12年ぶりの下落となった。エリア別では都区部以外のエリアが平均価格、単価ともに上昇し、埼玉県と千葉県はいずれも2ケタの上昇となった。また億ションの発売は3648戸で、前年（4174戸）に比べ526戸、12・6％の減少。最高額は「クラッシィタワー新宿御苑」（東京・新宿区）の20億円だった。

24年末の在庫は6814戸で、前年末（6283戸）比531戸の増加。年末在庫が増加となるのは2年連続。即日完売は658戸（シェア2・9％）、フラット35登録物件戸数は2万111戸（87・4％）だった。なお、定期借地権付きマンションの24年年間の供給戸数は547戸となっている。

25年の供給は都区部と神奈川県が増加、首都圏全体では前年比13・0％増の2・6万戸前後と増加に転じる見込みだ。

―価格91年以来の高値、単価は高値更新

近畿圏（2府4県）で24年1年間に新規発売された新築分譲マンション戸数は、前年比1・6％減の1万5137戸となった。

初月の月間平均契約率は、前年比2・9㌽アップの74・3％。3年連続で好調ラインの70％を上回っている。

エリア別の発売戸数をみると、大阪市部が前年比25・1％減の4890戸、大阪府下が31・6％増の3910戸、神戸市部が109・7％増の2036戸、兵庫県下が0・8％減の1682戸、京都市部が12・7％増の1538戸、京都府下が59・7％減の164戸、奈良県が61・4％減の183戸、滋賀県が29・1％減の609戸、和歌山県が10・6％増の125戸。

平均価格は前年比14・8％アップの5357万円、㎡単価は14・8％アップの90・7万円。平均価格は7年連続のアップ、単価は12年連続のアップ。平均価格は1991年（5552万円）以来の高値、㎡単価は1973年の調査開始以来の最高値を4年連続で更新した。

平均専有面積は0・1％拡大の59・10㎡。24年末現在の販売在庫は前年末比11・9％減の3050戸。このうち建物竣工済みの完成在庫は11・6％減の1443戸。

25年の新規発売戸数は前年比2・4％増の1万5500戸程度となる見通し。

―都区部と神奈川県が減少、契約率63％

24年12月の首都圏の新築分譲マンション供給戸数は5819戸で、前年同月（5962戸）比2・4％減と2カ月連続の減少となった。契約率は63・7％で、2・4㌽ダウンしている。

平均価格は7335万円で前年同月比367万円（5・3％）の上昇、㎡単価も109・8万円で2・６万円（2・4％）上昇している。

エリア別の供給戸数、契約率、平均価格、㎡単価は以下の通り。▽都区部＝1867戸、75・3％、1億822万円、159・0万円▽都下＝415戸、62・4％、6135万円、93・0万円▽神奈川県＝700戸、50・1％、6516万円、96・5万円▽埼玉県＝1321戸、64・3％、5176万円、82・3万円▽千葉県＝1516戸、55・4％、5629万円、82・2万円。供給戸数は都下、埼玉県、千葉県が大幅に増加した一方、都区部と神奈川県は2ケタ減と落ち込んだ。平均価格は全てのエリアが軒並み上昇している。

専有面積は66・79㎡で前年同月比2・7％の拡大。即日完売は3物件・38戸（シェア0・7％）、フラット35登録物件戸数は5392戸（92・7％）。24年12月末時点の在庫は前月末（5205戸）比1609戸増の6814戸となった。

1月には1000戸程度の供給が見込まれる。

―契約率63・7％で7カ月ぶり70％割れ

近畿圏の24年12月の新築分譲マンション供給戸数は前年同月比38・2％減の2404戸となり、2カ月ぶりに前年実績を下回った。

供給戸数をエリア別にみると、大阪市部が54・5％減の823戸、大阪府下が13・6％減の640戸、神戸市部が216・2％増の313戸、兵庫県下が9・3％増の353戸、京都市部が69・4％減の98戸、京都府下が74・1％減の15戸、奈良県が73・5％減の45戸、滋賀県が63・2％減の109戸、和歌山県が88・9％減の8戸。神戸市部と兵庫県下以外のエリアが大幅減となった。

初月契約率は前年同月比9・7㌽ダウンの63・7％と、7カ月ぶりに好調ラインの70％を下回った。投資用を除く契約率も63・7％と低調。

平均価格は前年同月比10・3％上昇の5090万円。㎡単価は9・0％上昇の88・3万円。平均価格は3カ月ぶりのアップ、単価は5カ月連続のアップ。

24年12月末時点の販売在庫は3050戸で、前月末比629戸の増加、前年同月末比では411戸の減少となっている。

1月の供給は1000戸程度となる見通し。

―7月上旬発売、再開発で業務・住宅2棟

東急不動産はJR五反田駅徒歩6分の場所で地上40階建て、総戸数389戸（うち地権者住戸149戸）の超高層マンション「ブランズタワー大崎」を7月上旬に売り出す。販売開始に先立ち27日に物件ホームページを公開する。同社が参加組合員として参画する大崎・五反田エリアの大規模複合再開発「東五反田二丁目第3地区第一種市街地再開発事業」の一環。住戸の間取りは1K～3LDKで単身者からファミリーまでをターゲットとする。専有面積は30・02～282・57㎡。27年5月の竣工、同8月の引き渡しを予定する。

所在地（地番）は東京都品川区東五反田2―701。再開発では大崎駅と五反田駅の中間に位置する約1・6haの区域に地上40階地下1階建て（高さ約150ｍ）の住宅棟と、地上20階地下2階建て（約104ｍ）のオフィス棟を整備する。

街区の名称は「大崎リバーウォークガーデン」。計画地の中央にタワマン、その東側にオフィス棟を配置する。オフィスビルは大崎駅、タワマンは五反田駅に近い位置だ。延床面積はオフィス棟が約6・9万㎡、住宅棟が約4・32万㎡。施工は竹中工務店。計画地の南側は目黒川に面する。

元地には「イマジカ東京映像センター」など約30棟の建物があった。それらの過半は築35年以上が経っていた。再開発では目黒川の景観を生かしつつ土地の高度利用を図る。計画地の周りでも公園や道路などが別途整備されている。地元では13年にまちづくり勉強会が立ち上がり、16年に再開発準備組合が設立された。計画地は都市再生緊急整備地域の「大崎駅周辺地域」（61ha）内に位置している。

東急不動産はAIやロボット、気候テックなど新分野に特化した創業支援を狙いとする交流拠点を「渋谷サクラステージ」（東京・渋谷区）に開いた。国内外の多様な企業や米マサチューセッツ工科大（MIT）、ジェトロ（日本貿易振興機構）、渋谷区ら産官学で交流の輪を広げ、渋谷発の事業を世界に展開する。

ビルの12階にラボやサービスオフィス、200人収容のイベントスペースなどで構成する拠点を設けた。床面積は778㎡。運営はデロイトトーマツグループが担う。MITの教授が監修する創業支援プログラムや講演、勉強会などを実施し、参加者の交流や資金調達などを後押しする。現時点でNVIDIA、GMOインターネット、電通、鹿島建設ら複数の企業が参画する。2月以降に参加企業を公募し、初年度に20社程度を集める目標だ。東急不動産都市事業ユニット渋谷事業本部の黒川泰宏・執行役員本部長は「すぐに利益を生む想定ではない。ここから巣立った企業が将来、渋谷のオフィスを使ってくれる可能性もある」としている。

―ザイマックス総研、コロナ禍前に届かず

ザイマックス不動産総合研究所は企業らにオフィスの利用実態を年に2回聞く「大都市圏オフィス需要調査2024秋」の結果をまとめた。今後2～3年程度先までのオフィス面積の意向は「拡張したい」が19・0％（前回調査19・2％）、「縮小したい」が6・2％（5・1％）と拡張派が縮小派を上回った。ただ拡張希望は前回調査から横ばいで、23％台だったコロナ禍以前の水準には現段階で戻っていない。

調査は昨年11月に実施。東京など三大都市圏と福岡の企業から1693件の回答を得た。オフィス面積の設問では「変えない」が56・1％（前回61・4％）と最も多く、「わからない」が18・8％（14・3％）と続いた。拡張希望は19年春の23・9％が20年春には12・2％と10㌽以上減少。その後2年ほど12％前後と低位が続いたが、23年以降は10％台後半で推移するなど徐々に増えてきた。

本社機能を置くメインオフィスについて関心がある取り組みは「リモート会議用ブース・個室の新増設」が22・9％と最も多く、業務内容に合わせて働く場所を選ぶ配置変更が進んでいる実態が浮かんだ。ほかに需要が高かったのは「リフレッシュの場」（25・5％）、「フリーアドレス席」（11・8％）、「集中する場」（11・7％）などで、「電話専用ブース・個室」（8・9％）を求める声もあった。

調査時点では22・8％の企業が完全出社と回答。残る8割弱は頻度に濃淡はあるもののテレワークを続けている。出社率には地域差があり、東京23区は完全出社が18・6％（平均値66％）。東京都区部は大阪市の30・3％（46・3％）、福岡市の31・3％（53・1％）などに比べテレワークの実施率が高かった。

―SMTRI、世界規模で積極的分散投資

三井住友トラスト基礎研究所（SMTRI）は20日、日本から海外不動産への投資残高の推計を、24年時点で22・5兆円とする調査結果を公表した。不動産事業を行う事業会社の直接投資は12・9兆円だった。そのうちデベロッパーが約5割を占め、住宅メーカーが3割弱、商社とゼネコンは1割ほどとした。不動産ファンドなどを通じた間接投資額は9・6兆円。内訳は、半分弱が銀行。年金などが、運用会社やファンドの選定やモニタリングなどを扱う専門業者を経由した投資額が2割強で、生命保険会社などは2割弱だった。

調査は、SMTRIが対象70社に依頼して51社から回答を得た「海外不動産投資に関する実態調査」に加えて公表情報、不動産取引のデータベースなどから集計・推計を実施した。これまでの海外不動産への投資は、11年から21年にかけて年間0・5兆円規模だったが22年以降は急速に拡大。特に23年が2兆円弱の規模となった。24年は世界的な不動産の価格調整や、国際的な賃貸市況からオフィス投資が減少したなどの理由から、取引件数は222件に増加して、取引額は23年より減少したが1・5兆円に迫る規模だった。

投資の現状は、直接投資の投資先は米国が最多で、8割強が米国で何らかの投資があった。続いて、タイ、豪州などが上位。投資の期待は、開発利益やキャピタルリターン、国としての成長性など。課題は人材不足や政治、地政的なリスク、行政の関わる許認可など。間接投資では、回答した会社の全てが北米に投資し、アジアや欧州、オセアニアにも幅広く投資されていた。目的は市場の成長性やグローバルなリスク分散。課題は法務・税務が最多。今後は、直接投資では米国と豪州、間接投資ではオセアニアへの期待がみられた。

―ザイマックス総研、向こう4年間で最多

ザイマックス不動産総合研究所は25年のオフィス供給量とストックの状況をまとめた。東京23区の新規供給は17・2万坪と過去10年平均の16・2万坪を上回り、28年までの4年間で最多の供給量になる見込みだ。一方、25年末時点のストックは賃貸面積ベースで1314万坪で、内訳は大規模ビル715万坪（シェア54％）、中小規模ビル598万坪（46％）。棟数は各761棟（8％）、8589棟（92％）と中小ビルが大部分を占める。築年数は全体平均が34・6年で、大規模が25・8年、中小規模が35・3年と後者の高齢化が鮮明だ。

向こう4年の新規供給は全体の85％が都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷各区）に集中する。4年間の総供給量は60・1万坪で、24年末のストック1313万坪に対する割合は4・6％程度になる見込み。23区のストックをエリア別にみると、都心5区は賃貸面積ベースで976万坪、棟数ベースで6778棟。5区を除く周辺18区は賃貸面積ベースで338万坪、棟数ベースで2572棟と、都心5区のビルが賃貸面積、棟数ともに7割以上を占める。平均築年数は都心5区が34・5年、周辺18区が34・7年とほぼ同じ。

一方、大阪市内の調査結果では、25年の供給量は3・9万坪と過去10年平均の2・1万坪よりも多い。今後4年の供給量は合計6・1万坪、年平均1・5万坪。市内のストックは25年末に賃貸面積ベースで300万坪。このうち中小規模は142万坪（47％）、大規模は158万坪（58％）と後者がやや多い。棟数は合計1802棟で、中小が1603棟（89％）、大規模が199棟（11％）。平均築年数は全体平均が36・0年で、中小が36・6年、大規模が31・3年。東京と同様、大阪のビルも中小ビルの数が約9割と多く、大規模ビルよりも築年数が経過していることが分かった。

―4レインズ動向、中古Mは前年上回る

不動産流通推進センターは、24年12月に全国の指定流通機構（レインズシステム）に売買の成約報告があった既存住宅のデータを公表した。中古マンションの成約価格は3948万円（前年同月比4・11％増）だった。成約㎡単価は60・45万円（5・28％増）と55カ月連続で前年を上回った。成約件数は5839件（5・28％増）。中古戸建住宅の成約価格は2609万円（前年同月と同額）、成約件数は3848件（10・42％増）で前年同月と比べて増加傾向が20カ月続いている。

中古マンションの成約価格を地域別に、首都圏の4987万円（3・12％増）や近畿圏の3212万円（6・53％増）を始め全国8エリアは上昇した。中部圏の2309万円（1・62％減）と四国の1793万円（6・61％減）は前年割れ。成約件数は首都圏の3067件（6・68％増）、近畿圏の1383件（6・55％増）、中部圏の384件（8・78％増）など7エリアでは前年超えだったが、九州・沖縄の394件（5・29％減）、中国の151件（3・21％減）、東北の111件（9・02％減）は前年を下回った。

中古戸建をみると、成約価格が首都圏は4132万円（4・16％増）だった一方で、近畿圏の2214万円（4・36％減）、中部圏の2391万円（0・25％減）、九州・沖縄の2020万円（1・22％減）を始め全国6エリアで前年同月を下回った。成約件数は首都圏の1105件（11・17％増）や中部圏の355件（21・16％増）、九州・沖縄の359件（25・09％増）といった大都市圏を含む7エリアが前年比で増加した。東北の194件（1・02％減）など3エリアは前年から減少となった。

三幸エステートは、全国主要都市における24年12月のオフィスビルの需給動向を公表した。東京都心5区の1フロア面積200坪以上の大規模ビルで、空室率は3・62％（前月比0・09㌽減）、潜在空室率は5・54％（0・19㌽減）だった。共益費込みの募集賃料は、坪当たり2万9186円（271円増）で、21年5月以来43カ月ぶりに2万9千円台に達した。

募集賃料の上昇は、前月比で横ばいまたは上昇が13カ月連続となった。募集面積は48万6697坪と前月から1万8000坪を上回る減少で、20年12月以来4年（48カ月）ぶりに50万坪を割り、エリアによって品薄感もあるという。年間を通じたネット・アブソープション（吸収需要）は20万坪に近く、空室率は24年を通じて1㌽以上の低下傾向で、需要と供給の差は14年以来の10万坪を上回る水準だった。今関豊和チーフアナリストは「新築ビルに移転するテナントの二次空室が想定より発生していない」ことも含めて「オフィス需要には力強さがみられる」とみている。

―東日本レインズ、成約価格3・2％増

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は14日、24年12月の不動産流通市場動向を公表した。首都圏の中古マンションは成約件数が3158件（前年同月比7・4％増）、成約価格が4935万円（3・2％増）、成約㎡単価は78・05万円（4・3％増）と56カ月連続の上昇だった。新規登録件数は1万4311件（2・9％減）、在庫件数は4万4981件（3・3％減）。中古戸建住宅は、成約件数が1169件（8・0％増）、成約価格で4099万円（4・4％増）だった。新規登録件数は5721件（10・4％増）、在庫件数は2万2937件（14・6％増）だった。

中古マンションをエリア別にみると、成約㎡単価は東京都区部が117・83万円（9・0％増）で、首都圏全体と同じく56カ月連続の上昇だった。多摩も54・04万円（6・6％増）、千葉県も39・60万円（8・1％増）と5％を上回る上昇。横浜市・川崎市を除いた神奈川県他のみ43・36万円（5・2％減）で前年を下回った。成約件数は、都区部のみ1361件（0・1％減）と若干前年割れ。多摩の335件（23・6％増）と神奈川県他の213件（26・8％増）は大幅な増加がみられた。

中古戸建住宅はエリア別の成約価格で、都区部の6933万円（6・7％増）に加えて、多摩の4024万円（9・1％増）と神奈川県他の3923万円（15・2％増）が前年を上回った。埼玉県は2502万円（12・0％減）と大きく前年割れ。横浜市・川崎市の4563万円（3・6％減）と千葉県の2693万円（4・4％減）も前年を下回った。成約件数は、都区部の232件（20・2％増）の大幅増を含めて、千葉県の230件（10・2％減）以外は増加だった。

三菱地所リアルエステートサービスは14日、24年12月末時点の東京主要7区におけるオフィスの需給動向を公表した。都心5区で延床面積3000坪以上の大規模賃貸オフィスビルの空室率は4・56％（前月比0・13㌽減）、品川区と江東区を加えた主要7区で4・66％（0・17㌽減）だった。新宿区、渋谷区は若干上昇したが5区は低下傾向で、特に千代田区は1・99％（0・14㌽減）と52カ月ぶりの1％台だった。

渋谷区は2・60％（0・07㌽増）と2％台が続くほか、品川区で品川駅周辺の大きな空き床が埋まって天王洲や品川シーサイド、大崎でも空室消化が進み4・91％（0・48㌽減）と4％台に低下した。中央区、港区、新宿区、江東区は5～6％台で、前年同月よりどの区も空室率が1㌽を上回る低下がみられた。

月額で共益費を含む坪当たりの平均募集賃料は、都心5区で3万1738円（374円増）、主要7区が2万9250円（367円増）だった。渋谷区は、3万円台後半から4万円台後半の高水準な床の募集が始まったほか、反響が強い物件の賃料を引き上げる動きがあり、3万2164円（2148円増）だった。

―7カ月連続低下、満室稼働ビルが7割超

三鬼商事は9日、全国主要都市における24年12月末時点のオフィスビルの需給動向を公表した。東京都心5区で基準階面積100坪以上の主な貸事務所ビルの空室率は4・00％（前月比0・16㌽減）で、7カ月連続の低下となった。共益費を原則含まない坪当たり平均賃料は2万296円（53円増）で、上昇が11カ月続いた。24年の動向は、募集面積の累計が約74万5000坪で、23年より約25万9000坪の大幅な減少。24年末に都心5区の主要貸事務所ビル2584棟の稼働状況を調べたところ、満室稼働が1849棟で71・56％を占め、23年末の64・41％から7・15㌽改善した。

24年12月の区別の空室率は、千代田区が2・25％（0・13㌽減）、中央区が5・16％（0・25㌽減）、港区が5・09％（0・29㌽減）と低下。千代田区と中央区で拡張などの成約が進み、港区の大規模ビルに複数の大型成約があった。新宿区は4・13％（0・01㌽増）とわずかに上昇。渋谷区は成約が小規模だったため3・21％（0・18㌽増）とやや悪化した。平均賃料は、千代田区の2万1835円（87円増）と港区の1万9784円（28円増）などが上昇した。

24年の都心5区における累計の募集面積は、新築ビルの供給減少に加えて既存ビルの解約も減ったため、大幅に減少。24年の成約面積の累計は約47万6000坪で、23年から約5万8000坪の減少。新築ビルでは減少した一方、既存ビルの成約面積はオフィス回帰の動きを受けて、コロナ前の18年や19年も上回る約41万6000坪まで増加した。25年は竣工予定のビルが30棟・延床面積合計は51万1573坪で、そのうち延床面積1万坪以上の大規模ビルは8棟・延床面積合計で約44万4000坪を見込んでいる。