─鑑定評価なければ過去の取得額提示

国土交通省は、不動産特定共同事業の投資家保護を手厚くする。不動産を運用する事業者からの情報開示項目を増やし、商品情報やリスクを投資家がより理解できるようにする。重視するのは、投資対象となる不動産の価格の妥当性だ。

法定の契約前書面に記載する事項を増やす。具体的には、▽想定利回りの設定根拠（算定式・配当額の根拠など）▽対象不動産の価格の妥当性・不動産鑑定評価を取得していない場合はその理由▽グループ会社など利害関係人との間で取引（売買・賃貸借）がある場合は取引価格の妥当性▽出資金の使途▽開発・改修を伴う商品はその内容（建築確認などの有無、資金計画、スケジュール）─を新たに加える。

現行制度からさらに踏み込んだ内容となる。例えば利害関係人取引がある場合、現行制度が求めるのは「利害関係人の名称、所在地、取引の額・内容」まで。見直しでは、不動産鑑定評価額など客観性ある価格を示すこと、不動産鑑定評価額を取得していなければ「過去の非利害関係人取引の価格も示しつつ説明すること」とする。最初にグループ外から土地などを仕入れた時の価格を説明するよう求める。

25日に国交省の有識者検討会が第3回会合を開き、6月上旬の前回で示した中間整理案を更に議論した。鑑定評価額がない場合の、グループ外からの取得時価格「非利害関係人取引価格」への言及は、前回時点ではなかったが、議論により第3回で追加された。

償還時に対象不動産を利害関係人に売却する場合も、価格が安すぎたり高すぎたりしないよう、不動産鑑定評価額に即した価格で売却することを求める。国交省は今後、早期に制度改正を実施する。

―アットH、東京23区の上昇率は3割超に

アットホームは25日、5月の住宅の売り出し価格動向を公表した。戸当たり平均価格で、首都圏の中古マンションは4544万円（前年同月比17・3％増）だった。1都3県の全8エリアで21カ月ぶりに価格が前年超えだった。新築戸建ても4792万円（5・3％増）で、全8エリアの価格は2カ月連続で前年比が上昇。アットホームラボの磐前淳子執行役員は「東京都心での強い上昇に加えて、下落していたさいたま市も上昇し、郊外まで全体的に上昇した」と分析する。

中古マンションのエリアごとの動向は、東京23区が6865万円（30・6％増）と前年を大きく上回り、上昇率、価格ともに17年からの調査における過去最高を更新した。磐前氏は「東京23区でも港区は前年比が6割ほど上昇した。都心周辺の江東区も40％台の上昇だった」と話す。東京都下の3292万円（2・0％増）、神奈川県で横浜市・川崎市の3618万円（6・7％増）、両市を除いた神奈川県他の2732万円（2・9％増）と4エリアはいずれも過去最高だった。埼玉県のさいたま市は3384万円（3・5％増）と、17カ月ぶりに上昇へ転じた。

新築戸建ては、東京23区が7549万円（10・5％増）だったが、前月比1・4％下落。東京都下は4945万円（3・8％増）。また、千葉県西部の4426万円（6・2％増）、西部を除く千葉県他の3441万円（7・8％増）、神奈川県他の4297万円（5・5％増）は5％を上回る上昇幅となった。

磐前氏は「都心の中古マンションを中心とした売買は、強気の値付けでも順調という声が多い。3億円以上の物件では、購入反響で外国人の割合が多い模様だ」と最近の取引動向を語った。

―トータルB、郊外は10年で単価6割上昇

トータルブレインは、現在の分譲マンション価格を前提にして市場が成立するエリアを探るレポートの東京都下・埼玉エリア編をまとめた。現在の建築費高騰を加味すると、今後の首都圏の分譲マンションは坪単価300万円からが事業化可能とする。事業可能エリアの境目の判断は▽通勤利便性の限界エリア▽ターゲットの購入体力▽集客エリアとマーケットサイズ▽新築・中古・賃貸市場の実態のマーケット分岐点―の4つの見極めが重要とする。

杉原禎之副社長は「直近10年間の近郊・郊外市場の単価上昇率は60％前後。坪単価300万円台が通用するマーケットは、10年前の市場相場が190万～200万円前後のエリア」とみる。同社は都心主要駅からの乗車時間や駅1㎞圏の借家世帯数、20年以降の新築マンション供給戸数、中古マンションの成約件数と坪単価、賃貸マンションの成約件数と成約単価、新築マンションの24～25年の販売単価などから、新築マンション（徒歩10分圏）の相場を探り、事業可能な限界エリアを算出した。

東京都下のJR中央線の徒歩圏では、事業化は八王子駅までと分析。吉祥寺駅が坪単価600万円台、三鷹駅と武蔵境駅が500万円台、東小金井駅から立川駅までが概ね400万円台、日野駅から八王子駅までが300万円台。杉原氏は「400万円台ならバス便も300万円台前半でギリギリ事業が可能」とみる。JR青梅線では昭島駅が300万円前後で駅徒歩5分圏の駅近立地だけは事業化可能。京王線は聖跡桜ヶ丘駅、京王相模原線は京王多摩センター駅が300万円台で事業化可能な境目となる。稲城駅から京王永山駅までは300万円前後で駅近立地が条件となる。

―アットHとSMTRI、25年1Q調査

アットホームと三井住友トラスト基礎研究所（SMTRI）は共同で、25年第1四半期（1～3月、1Q）の「マンション賃料インデックス」をまとめた。09年1Qを100とした連鎖型総合の賃料指数は全国の主要12エリアすべてで前年同期と比べて上昇した。名古屋と京都を除く全国の各都市では、指数で3㌽を上回る強い伸びだった。東京23区は126・36㌽（前年同期比6・75㌽増）に上昇した。

引っ越しシーズンで各都市の人口流入による賃貸需要が旺盛だったため、新規募集賃料も契約更新後の賃料も引き上げる動きが活発だったという。東京23区でタイプ別の動向をみると、シングル（18～30㎡未満）が123・91㌽（6・85㌽増）、コンパクトタイプ（30～60㎡未満）は128・70㌽（6・51㌽増）、ファミリータイプ（60～100㎡未満）で131・36㌽（7・47㌽増）といずれのタイプも賃料指数が上昇した。調査では、新社会人や学生による若年層の需要増加でシングルタイプの需給がひっ迫し、供給が限定的なファミリータイプは持家取得が難しいために需要が増加していると分析する。

首都圏全体では総合の賃料指数でみて、東京都下の116・12㌽（5・27㌽増）、横浜・川崎市の120・56㌽（6・00㌽増）、埼玉東南部の118・46㌽（4・77㌽増）は4～6㌽の上昇。千葉西部は123・34㌽（8・73㌽増）と8㌽超の上昇幅だった。

全国の賃料指数は、大阪市が総合で138・34㌽（8・24㌽増）と東京23区を上回る上昇幅だった。特にファミリータイプは、需給のひっ迫と分譲マンションの価格高止まりが影響して151・45㌽（13・41㌽）へと大きく上昇した。

―ライフル、東京23区全区で100万円超

LIFULL（ライフル）は、運営する「LIFULL HOME'S」で、25年1～5月に掲載した新築分譲マンションの物件広告から集計した東京23区における平均価格の調査結果をまとめた。東京23区の戸当たり平均価格は1億4402万円、平均㎡単価は207・4万円だった。前期（24年1～5月）と比べた平均㎡単価は120・1％と2割を上回る上昇幅だった。23区で最高値は港区。平均価格が3億5080万円、平均㎡単価は424・3万円、前期比は142・5％と強い上昇がみられた。

区ごとの平均は、東京23区すべてで㎡単価は100万円を上回った。葛飾区は価格が7030万円、㎡単価139・5万円で㎡単価の前期比は155・3％と23区で最大の上昇幅だった。都心部では、港区に続いて中央区の価格が2億7482万円、㎡単価331・7万円で、前期比139・0％となるなど高額化が鮮明。千代田区、渋谷区、新宿区、文京区を含めた6区すべてが上昇傾向だった。都心周辺では、中野区の価格が1億6380万円で、㎡単価は243・7万円、前期比が135・1％と強い伸びだった。

加えて、平均㎡単価の価格帯からみた各区の動向は、港区のみ400万円超と突出し、渋谷区の350・8万円、中央区の331・7万円、千代田区の320・7万円が続いた。一方で、最も安い100万～150万円の価格帯には葛飾区のほか、板橋区、練馬区、足立区、墨田区、江戸川区が入った。23区内で並行して進む複数の再開発によって、価格帯の差がより顕著になったとみている。今後は、板橋区や練馬区、足立区、江戸川区など城東・城北エリアの価格も上昇し始めると予測している。

―本社、価格25・5％上昇の9396万円

不動産経済研究所は23日、5月の首都圏（1都3県）新築分譲マンション市場動向を発表した。新規供給戸数は前年同月比16・9％減の1288戸で、2カ月ぶりの減少となった。また、初月契約率は57・9％で、前年同月の56・0％を1・9㌽上回るも、2カ月連続で70％を下回っている。

5月の供給物件数は全118物件で、前年同月の120物件と比べると2物件下回り、100戸以上を売り出した物件はゼロだった（前年同月1物件）。また初回売り出し物件は11物件・302戸で、前年同月（18物件・414戸）を物件数では7物件、戸数でも112戸下回っている。供給戸数をエリア別にみると、埼玉県が唯一増加した一方、都区部、神奈川県、千葉県は2ケタ減に落ち込んでいる。都区部は23・2％減と2カ月連続の減少となり、シェアは35・8％で前年同月（38・7％）に比べて2・9㌽ダウンしている。

新規供給に対する契約戸数は746戸で、初月契約率は57・9％。エリア別では全てのエリアが7割を下回り、都区部と千葉県が5割台、都下が4割台と低調だった。

戸当たり平均価格は9396万円で、前年同月（7486万円）比1910万円（25・5％）の上昇、㎡単価も140・3万円で同（114・0万円）比26・3万円（23・1％）上昇している。平均価格、単価ともに2カ月ぶりの上昇となった。エリア別にみると千葉県の㎡単価以外は全て上昇し、なかでも都区部は平均価格、単価ともに3割アップと大幅に上昇した。

専有面積は66・95㎡で、前年同月比2・0％の拡大。即日完売は3物件・71戸（シェア5・5％）、フラット35登録物件戸数は1100戸（85・4％）。5月末時点の在庫は5871戸で、前月末の5860戸に比べ11戸増加している。

6月の供給は1500戸前後の見込みで、25年上半期（1～6月）の累計は8000戸程度となる。

―平均価格は1・1％上昇の5813万円

近畿圏（2府4県）の5月の新築分譲マンション供給戸数は前年同月比1・2％増の1064戸となり、5カ月連続で前年実績を上回った。

供給戸数をエリア別にみると、大阪市部が21・7％増の387戸、大阪府下が43・9％減の176戸、神戸市部が57・9％減の32戸、兵庫県下が30・7％減の122戸、京都市部が193・2％増の258戸、奈良県が150・0％増の35戸、滋賀県が116・0％増の54戸。

初月契約率は前年同月比6・0㌽アップの74・7％と、5カ月連続で好調ラインの70％を上回った。

平均価格は1・1％上昇の5813万円。㎡単価では15・9％上昇の99・3万円。平均価格、単価ともに3カ月連続のアップとなった。価格、単価ともに5月としては調査開始（1973年）以降の最高値を更新。

5月末時点の販売在庫は2621戸で、前月末比47戸の減少、前年同月末比では75戸の減少となった。

6月の供給は1000戸程度となる見通し。

―カンテイ5月調査、首都圏平均を牽引

東京カンテイは23日、5月の中古マンション売り出し価格（70㎡換算）の調査結果を公表した。戸当たり平均価格は、首都圏で5679万円（前年同月比22・7％増）まで前年より大きく上昇した。特に、東京23区は1億88万円（36・6％増）と調査で初の1億円台に達する上昇だった。都心6区も1億6341万円（37・0％増）まで上昇が持続した。髙橋雅之・上席主任研究員は「都心部だけでなく、その外周部も含めて上昇した」と解説する。

都県別にみると、東京都は8599万円（32・7％増）で、4月に続いて前年比が3割以上の大きな上昇幅だった。3県は、神奈川県が3936万円（9・3％増）に加えて、埼玉県の2960万円（2・9％増）と千葉県の2791万円（2・8％増）も上昇傾向だった。前月と比べたところ、東京都は3・5％増と強含み、神奈川県と千葉県は堅調な上昇推移。埼玉県のみ前月と同額の横ばいだった。髙橋氏は「水面下の動向では、ここ最近は都心でも在庫物件の件数や、価格改定物件の割合が増えている。売り出し価格の上昇に対するマーケットの反応に注視が必要」とみている。主要都市では、横浜市が4303万円（14・7％増）と2ケタ増だった一方で、千葉市は2562万円（0・8％減）の前年割れだった。

近畿圏の戸当たり平均価格は3070万円（8・0％増）だった。前年を上回ったが、前月比では1・0％の価格下落。調査では大阪エリアの事例の割合が減少した影響としている。大阪エリアでは、大阪府は3513万円（14・2％増）、大阪市は4982万円（24・8％増）など強い上昇が続いている。

不動産流通推進センターは20日、全国の指定流通機構（レインズ）を通じた5月のレインズシステムの活用状況をまとめた。売り物件で、新規登録件数は12万1069件（前年同月比3・4％増）と前年より増加に転じた。成約報告件数が2万495件（36・2％増）。総登録件数は42万990件（1・2％増）と36カ月連続で前年に比べて増加傾向が続いている。

取引態様別にみると、新規登録件数のうち媒介契約は7万8345件（3・9％増）だった。売主は4万578件（1・7％増）、代理は2146件（17・3％増）。成約報告件数の内訳は、媒介契約が1万6043件（30・7％増）、売主が4320件（57・8％増）、代理が132件（200・0％増）だった。

売り物件の新規登録件数は地域別に、首都圏の5万4366件（1・1％増）、近畿圏の2万2634件（11・5％増）をはじめ、大都市圏を中心に7エリアで前年より増加した。成約件数は、全国10エリアすべてで前年比が増加傾向だった。

―賃料3割強アップ、子育て家族らに人気

東急不動産はリノベると共同で築34年の賃貸住宅を改修した「コンフォリア北葛西」（東京・江戸川区、総戸数56戸）を19日報道に公開した。築34年の物件を一昨年に法人から取得し、空室だった16戸やエントランスなどの共用部を4月までに改修。30歳代のファミリー層に的を絞り、和室を洋室に変えたり水回りを更新したりして平均3割強の賃料アップを実現した。改修した部屋の入居者募集を2月に始め、1年で埋めるとの事前想定よりも早く4カ月で12戸が成約した。

両社が賃貸住宅の改修で協業するのは「コンフォリア高島平」「同川口」に続き3件目。リノベるは東急不のコンペで選ばれ設計・監理、施工などを手掛けた。協業第三弾となる「北葛西」の立地は東京メトロ東西線・西葛西駅徒歩15分、都営新宿線・船堀駅徒歩20分。稼働中の集合住宅を約5カ月かけて改修した。間取りは2SLDK、3LDK。住戸の平均面積は67・37㎡。駅から距離があるため多数の自転車利用を想定し、駐輪場を従前の100台から170台に増やした。

全戸平均賃料は12・9万円。募集中の4室は19・3万円。改修した部屋は5、6万円ほど賃料を上げた計算だ。江戸川区は行政の子育て支援が充実し、物件周辺に複数の公園や小学校、スーパーもあるなど生活の便が良いことから、子育て世帯の底堅い需要を期待できると判断。建替えよりも建築コストを抑えられる大規模改修で物件価値を高めることにした。

開発地は江戸川区北葛西5―16―11。施設規模はRC造地上8階地下1階建て。貸主は東急住宅リース。リノベるは19年以降に住宅のほかホテルやオフィスなども含め200棟以上のリノベーションを手掛けた。近年、賃貸住宅の改修需要が特に強いという。

―東京・上池台で55室、専用アトリエ付も

東急は東京・大田区上池台で、漫画家や漫画家志望の学生などが集まり交流できるシェアハウス「上池台トキワソウルーム」（55室）を、7月1日に開業する。漫画家育成のシェアハウス事業「トキワ壮プロジェクト」を展開するNPO法人LEGIKAとの協業。

東急が展開するコミュニティ型賃貸住宅「スタイリオウィズ」の1つで、物件名は「スタイリオウィズ上池台」。都営浅草線・西馬込駅から徒歩14分、東急池上線・洗足池駅から16分の立地。建物は1975年の竣工で、東急ストアの社員寮として開発・利用し、14年から今年3月までは別のシェアハウスとして運営していた。5階建てで、延床面積は約2543㎡。土地を賃借し、建物を東急ストアが所有。事業主は東急で、LEGIKAが借り上げ運営する。1階は店舗、2階が共用スペースで、3～5階が居室。5階は女性専用フロアにする。専有部は1Rで面積8・28～16・56㎡。トイレ・シャワーなどは共有。専用のアトリエスペースを備えたプランを34室用意。アトリエは2人利用9室、4人利用4室。約500㎡の共用部は、18席のワークスペースや小上がり、広いラウンジなどを整備した。

同プロジェクトでは、完成原稿を1本以上制作しマンガ編集部に持ち込んでいることを入居資格にしているが、「上池台トキワソウルーム」では資格を緩和し、専門学校へ通う学生などもターゲットにする。賃料（管理費込み）は、広い個室が7万9500円、アトリエ付きが6万4500円、そのほかが5万9500円で、周辺相場より安価に設定。すでに10件程度の問い合わせがあり、5件ほどは審査を通過しているという。1人はすでに連載を持つプロの漫画家で、残りは20歳代の漫画家志望。

─「不動産管理業適正化推進室」新設へ

国土交通省の組織改編を7月1日に実施する政令が17日、閣議決定された。不動産関連では、6月末で不動産管理業を担当する不動産・建設経済局参事官が廃止されることが分かった。国交省は7月1日付で参事官の業務を引き継ぐ「不動産管理業適正化推進室」を設ける。

参事官は課長級のポスト。国交省には、省内の横断的・総括的な役割を担う大臣官房参事官と、各局の特命事項を担う局付の参事官が置かれている。不建局参事官は20年7月に設けられ、賃貸住宅管理業、分譲マンション管理業、住宅宿泊管理業（民泊管理業）など、主に住宅の管理業を担当してきた。新設される推進室は不建局不動産業課のなかに設けられ、参事官の事務をそのまま引き継ぐ。

不建局では局長を助ける次長が6月末で廃止となる。また、7月1日付で地価調査課が「土地経済課」に名称変更される。土地政策の推進に向けた体制強化が目的。従来の地価公示や地価LOOKなど、地価の調査事務に加え、土地に関する総合的かつ基本的政策のうち、「適正な土地の利用・管理を推進するための土地の取引の円滑化」に関する分野が所掌事務となる。

大臣官房参事官にも変更がある。道路交通の円滑化に向けた体制強化のため、30年度末までの時限設置で道路交通連携担当の大臣官房参事官が新設される。新たな大臣官房参事官の設置に伴い、組織合理化のため、土地利用担当の大臣官房参事官は廃止される。

このほか、物流・自動車局旅客課の自家用有償旅客運送の事務を、総合政策局モビリティサービス推進課に移管。観光庁に2名置かれている参事官の1名減員などを実施する。

─国交省EBPM会議が中間とりまとめ

住宅ローン減税などの効果検証を進めていた国土交通省の「住宅税制のEBPMに関する有識者会議」（座長＝清水千弘・一橋大学ソーシャル・データサイエンス学部教授）が16日、中間とりまとめ案を発表した。住宅ローン減税による行動変容や、新築住宅への固定資産税の減額特例の初期負担軽減効果など、住宅関連税制の効果を示す網羅的なデータが並んだ。国交省は得られた結果を、夏の税制改正要望や年末の税制改正の議論に反映させたい考え。

住宅ローン減税による減収額は、国税8280億円、地方税1790億円（24年度）。これに対し、住宅ローン減税がもたらす住宅投資額への押上効果は0.9兆～5.8兆円、経済波及効果は1.7兆～10.4兆円と推計した。各種データ・アンケートから一定の負担軽減効果と、減収と同等以上の住宅投資額の押上効果・経済波及効果があることが示唆された。

リフォーム促進税制の減収額は20億円（23年度）。住宅投資額の押上効果は約32億円、経済波及効果は約58億円と推計した。住宅ローン減税同様、減収を上回る住宅投資額の押上効果と経済波及効果が示唆された。

固定資産税の新築住宅への減額特例は、この特例が無かった場合は約16％の住宅取得者が「住宅を購入しなかった」と回答。初期負担を軽減している効果が把握された一方で、一定の災害レッドゾーンに住宅を建てた場合を減額対象外（22年度～）とする措置には効果が確認できず、立地誘導効果の効果検証は困難となった。空き家の譲渡所得3000万円特別控除は、相続空き家・敷地の売出しの促進などでは効果が発現しているものの、データの制約で補助制度など他の支援措置を排除した効果の検証は困難となった。

GAテクノロジーズは、投資経験者477人と未経験者558人の合計1035人を対象に、投資家のイメージと実態に関して調査した結果をまとめた。投資未経験者による投資家の年収イメージは「2000万円以上（42・1％）」が最多だった一方、投資経験者による実態をみると、投資家の年収で最多は「500万～1000万円未満（32・5％）」だった。

投資未経験者は不動産投資家を、不動産関連企業に勤務して、趣味はゴルフ、投資をステータスとして行っていそうというイメージが最多だった。不動産投資家による実態は、投資や資産運用を趣味として独自に勉強して、投資の価値観は確実な資産増加を狙うとの回答が多い。調査では、不動産投資家は日々の情報収集を自身の資産形成に活用し、情報感度が高くロジカルな思考で冷静に投資判断する投資スタイルが多いとみている。また、25年夏のボーナスの使い道を投資経験者に尋ねると、1位は「預金・貯金（56・3％）」で、2位に「投資（31・0％）」が続いた。

─国交省、持続可能な地域の新概念を報告

国土交通省は13日、国土審議会推進部会（座長＝増田寛也・日本郵政社長）を開き、これからの持続可能な地域を示す「地域生活圏」の報告書を発表した。地域生活圏は、人口減少下でも暮らしに必要なサービスが持続的に提供される、市町村の境界を越えた地域の一団の新概念。13日夕に閣議決定された骨太の方針や、地方創生2・0基本構想（同日閣僚会議とりまとめ）にもその重要性が明記された。

報告書は部会に設けられた専門委員会がまとめたもの。地域生活圏は、これからの地域の原単位として国土形成計画（23年7月閣議決定）のなかで提示された。部会で挨拶した国土政策局の黒田昌義局長は、「行政主導でこれまでの生活サービスを提供するのは限界がある。持続的な地域づくりに貢献する民間主体を巻き込みながら、民主導の地域圏への発想の転換が必要となって、その具体的な考え方として、地域生活圏という新しい考え方が提唱された」と説明した。

報告書は、全国の参考事例をもとに、地域生活圏を形成する民間主体「ローカルマネジメント法人」を支援する枠組みも示す。LM法人の公共貢献度合いを国などが評価したうえで、LM法人が行う事業にさまざまなインセンティブを付与する。インセンティブには、空き地・空き家活用を促進する補助金の優先的採択、土地・建物の利活用手続きの規制緩和、事業参画しやすくする税優遇などが挙げられている。

骨太の方針には、「持続可能な国土形成に向け、地域生活圏を基本として、各種サービス機能の集約拠点の形成と国土全体の連結強化を進め、コンパクト・プラス・ネットワークの取組を深化・発展させる」の一文が盛り込まれた。

東急不動産は東京・豊島区の新築分譲マンション「ブランズ巣鴨三丁目」（総戸数29戸、うち事業協力者住戸3戸）の販売を10月に始める。13日に物件のウェブサイトを開設した。睡眠関連の製品開発やコンサルを手掛けるブレインスリープ（東京・千代田区）が監修を手掛けた。睡眠の質を高められるようスマートフォンで風呂に給湯したり照明の色温度・照度を調整したりする仕組みを導入するほか、リラックス効果を狙い住戸や共用部には木を多用する。「スリープテックレジデンス」として他社物件との差別化を図る。

計画地（地番）は豊島区巣鴨3―1130―2。立地は都営三田線・巣鴨駅徒歩3分。巣鴨地蔵通商店街が近い。施設規模はＲＣ造11階建て。内廊下で１フロアに３戸（最上階のみ２戸）を配置するなど独立性の高い設計を採用した。間取りは１ＬＤＫ～３ＬＤＫ、専有面積43・17～68・30㎡。販売価格は現時点で未定。26年５月下旬の竣工、同７月下旬の引き渡しを予定している。施工者は大城組。管理は東急コミュニティー。

―国交省、名古屋の商業地には一服感も

国土交通省は、主要都市の先行的な地価指標「地価LOOKレポート」の25年第1四半期（25年1月1日～4月1日）分をまとめた。調査対象の商業地58地区、住宅地22地区は全て「上昇」の区分となり、「横ばい」「下落」はゼロとなった。全地区上昇は、24年第1四半期から5期連続。住宅地・商業地とも全国的に上昇傾向が継続するなか、一部では上昇の勢いが落ち着きつつあるところも出てきている。

全地区上昇は住宅地は12期連続、商業地は5期連続。上昇区分が「3～6％」と前回同様高い上昇がみられたのは、商業地では「銀座中央」「歌舞伎町」「みなとみらい」「京都駅周辺」の4地区。住宅地では「大濠」の1地区。「銀座中央」は、「区分の中でより高い上昇幅を示した」（地価調査課）。地価LOOKは区分のみで変動率の公表は行っていないが、「銀座中央」は前回と比べると6％寄りになっているという。

商業地の「池袋東口」は、前回は「3～6％」の上昇だったが、今回は「0～3％」の上昇へと区分が下方に移行した。国交省は、「もともと再開発とインバウンド需要による人流回復で上昇していたエリア。前四半期は店舗の新規契約が活発だったが、今期はひと段落した」とみている。また、「0～3％」上昇の商業地のうち、名古屋の「名駅駅前」「栄南」は、「次に横ばいになる可能性がある」（同）としている。名古屋はコロナ禍後、回復が早く高い上昇を示していたが、勢いが落ち着いてきている。

再開発計画が白紙化した中野サンプラザ近傍の「中野駅前」は、前期と変わらず「0～3％」上昇。周辺では大規模再開発が今後も複数進行予定で、市況は当面変わらず、将来の地価動向は上昇との見方を示した。

東急は、不動産の売買仲介事業に参入する。東急東横線などの武蔵小杉駅前にリテール仲介の1号店を7月12日に開設する。エリア対象は東急線沿線全体。中古マンションや中古戸建ての仲介に加えて、同社が開発する新築マンションや新築戸建ての分譲販売や、買取再販事業での販売も仲介店舗で行う。1号店の開設後の状況をみながら、2店舗目以降を検討していく。

サービス名は「東急沿線の仲介」。同社はこれまで個人オーナーからの相談により仲介を行うことはあったが、専門店舗を構えて仲介事業を行うのは今回が初めて。同社が沿線で8店舗展開する住まいと暮らしに関するワンストップの無料相談窓口「東急　住まいと暮らしのコンシェルジュ」の顧客から売買仲介に関する相談が多かったことから、自社での事業展開に至った。仲介事業は、都市開発本部都市戦略事業室内で不動産のコンサルティング業務などを行う不動産ソリューショングループが担う。本社と店舗合わせて20名規模でスタートし、店舗拡大などと合わせて順次人員を増やしていく。店舗所在地は川崎市中原区小杉町3-1301　武蔵小杉東急スクエア1階。

─開発・仲介業者も対象、会議で活用へ

国土交通省は、設計者・施工者・建物所有者・建物利用者など、建築分野に関わる多様な関係者から、建築分野の未来に向けた意見を広く募集する。「意見箱」を設置し、12月中旬まで受け付ける。国交省が今後進める有識者会議で参考にする目的。提出された意見は、個人情報を伏せて公表する方針だ。

建築物の設計・施工・所有・管理関連のほか、開発業者、不動産仲介業者、コンサルタント、金融機関などを含め幅広い立場から意見を求める。意見は①既存ストックの活用②人材確保・育成③新技術・新材料④地球環境問題⑤建築物の質⑥持続可能な市街地⑦その他─の大分類に分ける。大分類に紐づく3～8項目の小分類も設定する。

国交省は4月から、社会資本整備審議会建築分科会で、今後の建築分野の中長期的なあり方についての議論を開始した。分科会での議論を進めるうえでの論点整理とニーズ把握のため、5月には懇談会も設けている。意見箱は懇談会が主導して設置。日ごろ、建築の生産・行政の現場で発生している問題や、解決すべき課題を意見箱で募集し、会議での議論に生かす。意見は専用のウェブ回答フォームまたはメールkenchiku-ikenbako@artep.co.jpで受け付ける。メールの場合は指定様式（国交省専用ホームページでダウンロード）に記入して添付する。

送ることができる意見・提案は200文字以内。氏名など個人情報は除いて資料化し、有識者会議で随時配布、公表する。意見に対し、個別の回答はしない。同一者、団体から複数意見が寄せられていることが確認できる場合は、1件として集約する場合がある。

―名鉄と連携、なごや圏の宿泊需要創出へ

東急が展開する定額制の宿泊サービス「ツギツギ」の対象の宿泊施設が拡大している。2年前のサービス本格稼働時は、対象施設は東急グループの施設を中心に110軒だったが、足元では北海道から沖縄まで全国384軒に拡大。会員数は無料の登録会員を含め22万人となった。27年度には会員数50万人・施設数1000軒への拡大を目標にする。

「ツギツギ」は定額で全国の宿泊施設に泊まれるサービスで、21年に開始した実証実験を踏まえ、23年5月にサービスを本格稼働させた。会員22万人のうち、サービス休止中の人などを除いたタイムリーなアクティブユーザーは1割程度となる。プランは30日間で2泊（利用料金2万3980円）、5泊（5万5800円）、14泊（15万7800円）、30連泊（33万8800円）の4つで、利用者の半数超が2泊プランという。同伴者1人は無料で宿泊できる。30連泊プラン以外は閑散期の日～木曜日を対象とし曜日の分散化に寄与するほか、サブスクリプションサービスのため旅行先の分散化にもつなげる狙い。現状は国内客向けだが、インバウンド客への対象拡大も前向きに検討していく。

東急は10日、同サービスで名古屋鉄道との連携を開始した。愛知県と岐阜県の一部をエリアとする「なごや圏」の宿泊需要を創出し、観光需要の拡大と地域活性化につなげる。名鉄グループのホテル13軒を含む「なごや圏」の20軒に、1泊あたり0.5泊（半額）換算で泊まれるキャンペーンを8月末まで行う。東急は同サービスで5月末までの1年間、九州と沖縄のオフピークの旅行促進プロジェクトを実施しており、地域に特化したプロジェクトは今回が2件目となる。

―東日本レインズ、中古戸建ほぼ横ばい

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は10日、5月の不動産流通市場の動向を公表した。首都圏の中古マンションにおける成約㎡単価は84・06万円（前年同月比10・2％増）、成約価格は5311万円（9・9％増）と前年より1割ほど上昇した。成約件数は3841件（35・0％増）、在庫件数は4万4314件（2・8％減）だった。中古戸建て住宅は、成約価格が3880万円（0・4％増）と3カ月ぶりに上昇へ転じた。成約件数は1784件（62・8％増）、在庫件数は2万3480件（8・5％増）。

エリア別の中古マンションの動向をみると、成約㎡単価は東京都区部で128・65万円（13・3％増）と強く上昇した。また、多摩の53・93万円（1・6％増）と千葉県の39・95万円（2・2％増）は上昇したが、神奈川県の横浜・川崎市の62・02万円（1・5％減）と神奈川県他の43・73万円（7・4％減）は前年割れだった。成約件数は全6エリアで前年同月を上回った。新規登録㎡単価は92・10万円（23・4％増）と13カ月連続で前年を上回り、新規登録件数は1万5636件（3・6％増）と15カ月ぶりに前年比増加に転じた。

エリア別に中古戸建ての動向は、成約価格が東京都区部で6898万円（11・3％増）に上昇傾向となった。他の地域は、多摩の3861万円（0・1％減）とわずかな下落をはじめ、横浜・川崎市の4439万円（1・9％減）や埼玉県の2569万円（4・7％減）など5エリアで前年割れだった。成約件数は全6エリアで大幅に増加した。新規登録件数は6425件（9・0％増）と29カ月連続の増加、新規登録価格は4328万円（2・5％増）で4カ月連続の増加。

―三菱UFJ信、今後は流動性低下備えも

三菱UFJ信託銀行は、不動産投資市場に影響を与えた法令・制度と、今後の方向性を模索したレポートをまとめた。市場拡大に寄与した法令・制度を、不動産の流動性向上や、投資対象の拡大、企業保有不動産の流通促進、取引円滑化の観点から分類し、その効果を分析した。

流動性の向上には、資産流動化法や投信法、金融商品取引法、不動産市場安定化ファンドなどが、不動産への投資を行いやすく機能したとする。不動産ファンドによる投資スキーム創出や、Jリートに資金を供給できる仕組みを整えたことや、20年の金商法の改正でデジタル証券も規制対象に加わり、不動産を裏付資産とした証券の信頼性を高める期待もあるという。

投資対象の拡大には、都市再生特別措置法が、都市再生緊急整備地域の指定やその後の国家戦略特区指定制度とも合わせて、再開発の推進力となったとする。また、税法上の買換特例や新リース会計基準企業によって不動産の所有や賃貸借の在り方が見直され、流通が促進されてきた。取引円滑化の点では、不動産流通税の軽減や定期借地、定期借家などで、コスト低減や権利関係の合意の簡素化を実現してきた。

このような経緯を踏まえると、これまでは市場の需要の強さが不動産の流動性を高めてきた。一方で、今後は金利や建築費の上昇といった供給制約が懸念となり、市場が停滞する可能性がある。14年以降に各地で進む立地適正化計画で、投資資金を呼び込めるエリアが増える期待もある。加えて、健康や子育て・介護を支援する施設など、新しい不動産利活用の進展にも期待があるとしている。

―ライフル、買取再販物件の動向も調査

LIFULL（ライフル）は、運営する「LIFULL　HOME'S」の掲載物件で集計した4月の不動産市況をまとめた。首都圏における中古マンションのファミリー向きの掲載物件平均価格は4540万円（前年同月比14・8％増）だった。3月までは、調査を始めた21年2月以降の最高価格を4カ月連続で更新し続けていたが、4月は前月比が横ばいだった。

首都圏の中でも、東京23区の8533万円（38・7％増）や、都心6区の1億3367万円（1・9％増）は前月を上回ったが、東京市部や3県では前月を下回った。また、反響物件平均価格をみると、東京23区の6561万円（17・5％増）や都心6区の8560万円（7・1％増）が前月より下落した。

シングル向き中古マンションの掲載価格は、首都圏が4257万円（19・7％増）で、前月からの上昇が続いて過去最高を更新した。東京23区は5395万円（22・5％増）、特に都心6区は6960万円（32・0％増）と中心部ほど強い伸びがみられた。

近畿圏の中古マンションは、ファミリー向き掲載価格が2894万円（10・1％増）、シングル向き掲載価格が2480万円（29・4％増）と、ともに過去最高だった。特にファミリーで大阪市の中心6区は8045万円（53・2％増）と顕著に上昇した。

なお、ライフルは買取再販物件の動向も公表。4月の東京23区で、築31年以上の買取再販物件の掲載平均価格は5231万円だった。一般仲介物件は4735万円で、購入後にリフォームする際は300万～1000万円程度の費用がかかるとみている。買取再販物件は価格差や入居スケジュールなどから「現実的でバランスの取れた選択肢の一つ」とする。

─償還時の身内売却、鑑定評価額ベースに

不動産特定共同事業の見直しを進めている国土交通省の有識者会議が、議論の中間整理案をまとめた。不動産クラウドファンディングの解禁を機に、不動産特定共同事業では一般投資家の増加が顕著になった。中間整理案は、契約前や運用中の投資家への情報開示を充実させることが主軸。償還時にグループ会社などに売却する場合の価格の適正性も求める方針だ。

中間整理案は、法定の契約前書面・財産管理報告書（運用中に交付）への説明事項の拡充がメイン。現行制度上は定めがなく新たに義務化する情報として、契約前書面には「出資金の使途」及び「開発・改修を伴う商品は事業費や資金計画、スケジュール」を追加することを挙げた。「想定利回り」や「対象不動産の取得価格」は、現在も説明対象だが、根拠の説明を追加するよう求めた。財産管理報告書は「出資金の使途の実績」「開発・改修を伴う商品であればその進捗状況」の追加を提案した。

運用を終えて、償還時に対象不動産をグループ会社など利害関係人に売却する場合の価格についても言及している。利害関係人への低価格での売却による不当廉売や、高価格での売却による損失補填を防止するため、こうしたケースでは「原則として、証券化対象不動産としての不動産鑑定評価額に即した価格での売却」を求めた。

契約前書面・財産管理報告書の説明情報の強化は、不動産特定共同事業法の改正ではなく運用（省令改正）での対応が可能。一方で、償還時の利害関係人への売却で、鑑定評価額から売却価格が乖離しないようにする定めは、現行制度にはない。今夏の議論のとりまとめに応じて、国交省は手法の検討を行う考え。

―4準備組合設立、百貨店跡の賃貸M60戸

東急は3日、渋谷まちづくり最新情報発表会を開き、今後の渋谷の開発に6000億円規模の投資を予定していることを明かした。3月に新築に着工した「渋谷アッパー・ウエスト・プロジェクト」と、先月着工した「渋谷スクランブルスクエア」の第Ⅱ期、4月末に再開発組合が東京都から設立認可を受けた「宮益坂地区第一種市街地再開発事業」の3事業が進捗するほか、東急が関わる4つの再開発計画で準備組合が設立されている。進捗する3事業を含めた合計の想定投資額は約6000億円に上る。

12年開業の「渋谷ヒカリエ」に始まった「100年に1度」の東急グループによる渋谷の再開発は、計画を発表している「宮益坂地区第一種市街地再開発事業」までで、合計11プロジェクト、延床面積は約120万㎡に上る。同社執行役員の坂井洋一郎・都市開発本部渋谷開発事業部長は、「渋谷駅周りの主要なところは発表済みの再開発計画で整備される。今後は東急の持つ土地だけを開発するのではなく、地元の人と一緒に再開発を進めていくのが主になる」と述べ、総投資額について「6000億円規模」とした。

東急など3社が東急百貨店本店の跡地で推進する「渋谷アッパー・ウエスト・プロジェクト」で、18～33階の高級賃貸レジデンスは、総戸数60戸を予定する。国内の企業経営者や渋谷に価値を置く富裕層などの入居を想定。8～17階に入る日本初進出のスモールラグジュアリーホテル「ザ・ハウス・コレクティブ」は、コンセプトが「ホテルではなくハウス」。客室数は83室を予定し、インバウンド客を中心に想定する。開業は29年度を予定。

―ザイマックス総研、改修・運用経費重く

ザイマックス不動産総合研究所は、早稲田大学建築学科の石田航星研究室と共同で全国のオフィスビルオーナーを対象とする業況調査を行い結果を公表した。直近1年間のビル事業で「収入が増えた」との回答が33％だったのに対し、「支出が増えた」との答えは65％と過半に上った。この1年の業況を「良い」と評価したのは62％で、今後の見通しも短期的には「楽観」が「悲観」を16㌽上回ったが、中長期的には逆に悲観派が楽観派を20㌽上回った。懸案事項として、改修や運用に伴う経費負担の増加を上げる声が多かった。

調査は3～4月に実施。売上高1千万円以上（東京都のみ3千万円以上）の全国2万3830社を対象とし、1020件の有効回答を得た。直近1年の収支を問う設問では、収入は不変が52％、増加が32％、減少が14％だったのに対し、支出は不変31％、増加65％、減少3％と、収入よりも支出の増加が強く出た。今後の見通しでは、向こう3年程度の短期では37％が楽観、21％が悲観と楽観視する向きが多いが、今後5～10年の長期では楽観18％、悲観38％と逆転した。

ビル事業を営む上での懸案事項は「ビルの老朽化」が72％と最多。次点以下は「コスト増加」（67％）、「ビルの物理的寿命」（50％）、「空室増加」（45％）などの順だった。ビルの価値を高める上で何が障壁になるかを問うと、「多額の投資が必要」（56％）、「費用対効果が不明」（37％）、「建物の寿命」（32％）などの回答があった。行政への期待では「税負担の軽減」（57％）を求める声が最も多く、他には「耐震・省エネ化の補助拡充」、「建替えの容積率緩和」などの声もあった。

―東急不の民泊事業会社、赤津代表に聞く

東急不動産ホールディングスが民泊運用を包括支援する新会社「ReINN（リイン）」を立ち上げた。大手信販会社や事業会社らと組み、資金調達から物件の売買、運営までを代行。フルローンでの民泊投資を可能にし、遊休状態の実家や別荘などを流通させる仕組みを作る。久田祥氏と事業を提案し、新会社の共同代表に就いた赤津諒一氏に戦略を聞いた。

―民泊の事業環境は。足元では円高基調でもある。

赤津氏　国内の民泊市場は欧米など諸外国よりも認知度が低く、そのぶん伸びしろがある。今は市場が拡大する時期で、質の低い事業者も淘汰され始めている。現時点で為替の影響はなく、宿泊予約はすこぶる順調だ。西新宿の物件には１年先の予約も入っている。

―今春に事業を本格始動した。取り組みの現況を。

赤津氏　3月にオリエントコーポレーション、きらぼし銀行と最大1億円の民泊ローンを投入し、営業体制も整ってきた。民泊化した物件は18件で、東京の世田谷、新宿、墨田各区など都市部が多い。2、3割が地方案件だ。今年度に100室以上にしたい。民泊を始めたいという問い合わせが4、5月に当社宛てだけでも100件近くあり、物件の紹介が追い付かない状況だ。

―事業エリアは現時点で１都３県だ。今後の展開は。

赤津氏　地銀とも組み地方にも進出したい。ただ民泊は大都市または有名観光地の近郊でないと安定的な運用が難しい。北軽井沢、飛騨高山などは需要が強い。

―日銀の利上げ方針が投資利回りに影響しそうだ。

赤津氏　民泊は賃貸物件と違い、物価上昇に合わせて機動的に宿泊料金を変えられる。インフレ局面で収益性を保ちやすいのが強みだ。民泊物件を投資アセットとして確立できれば十分に市場を広げていける。

―民泊支援事業を拡大する上で何が障壁になる。

赤津氏　民泊物件の広告表示ルールが未整備な点だ。建築基準法に触れ、事業化できない物件を「民泊可」として販売しトラブルになる事例を聞く。逆に、民泊にすれば確実に収益を生める物件を事業化できないケースもある。当社では確実に民泊にできる施設だけを扱っているが、民泊の普及にはルール整備が必要だ。

―御社のような大手の参入には抵抗もあるのでは。

赤津氏　当社の事業スキームでは運営代行業者と顧客（投資家）の双方からフィーを受け取るが、このやり方に反発する向きは一定数いる。民泊業界には従来、安かろう悪かろうでも収益を上げられる面もあったが、市場の安定的な成長にはそこを変えないといけない。

―オリコらが扱う民泊専用ローンの取り扱い状況は。

赤津氏　今は申し込みに対して事前審査を行っている段階だが引き合いが強い。中心の属性は東京在住、年収1千万円超で平均は2千万円弱ほどだ。二拠点生活や投資の目的が目立ち、借り入れ額は2、3億円が多い。民泊は一般の不動産投資よりも利益率が高く人気だ。

―建築費が高騰している。利回りに影響しそうだ。

赤津氏　新築物件の民泊運用はどうしても利回りが落ちるが、人のいない実家などを転用すれば売却するよりも利幅が大きい。例えば都内の大田区で月額賃料45万円の賃貸物件を民泊にすると1泊6万円程度にはなる。経費や当社の取り分を引いても十分採算が合う。和室の民泊は特に外国人に人気だ。足元の市況であれば賃貸物件の収益を下回ることはない。

―この事業は空き家の活用促進にもつながる。

赤津氏　創業の動機の一つだ。東京の世田谷区、大田区などに空き家予備軍が多く、相続需要にアプローチしていく。都内なら底堅く収益化を見込める。