―本社、3年連続減で4年ぶり6万戸割れ

―価格6082万円、単価と共に高値更新

不動産経済研究所は26日、24年の全国マンション市場動向を発表した。昨年1年間の全国における民間分譲マンション供給戸数（首都圏の投資用ワンルームマンション、定期借地権マンション等は含まない）は5万9467戸と、前年の6万5062戸に比べ5595戸（8・6％）の減少となった。3年連続の減少で、4年ぶりに6万戸を下回った。発売総額は約3兆6165億円で、市場規模は前年の約3兆8453億円に比べ6・0％、2288億円縮小している。

圏域別の発売状況をみると、首都圏2万3003戸（前年比14・4％減、全国シェア38・7％）、近畿圏1万5137戸（1・6％減、25・5％）、東海・中京圏6080戸（1・0％減、10・2％）、北海道1362戸（13・5％減、2・3％）、東北地区1952戸（17・9％増、3・3％）、首都圏以外の関東地区1355戸（7・3％減、2・3％）、北陸・山陰地区422戸（31・6％減、0・7％）、中国地区2256戸（20・5％減、3・8％）、四国地区797戸（96・8％増、1・3％）、九州・沖縄地区7103戸（12・4％減、11・9％）と、東北と四国が伸ばしたものの、その他のエリアは軒並み落ち込んだ。

首都圏の供給内訳は、東京都1万316戸（前年比27・2％減）、神奈川県4917戸（17・5％減）、埼玉県3313戸（9・3％増）、千葉県4457戸（20・4％増）と、埼玉県と千葉県が増加した一方、東京都と神奈川県はともに2ケタ減となった。近畿圏は大阪府8800戸（7・4％減）、兵庫県3718戸（39・5％増）、京都府1702戸（4・0％減）、奈良県183戸（61・4％減）、滋賀県609戸（29・1％減）、和歌山県125戸（10・6％増）と、兵庫県と和歌山県が増加している。地方主要都市は札幌市1085戸（29・7％減）、仙台市987戸（9・7％増）、名古屋市4476戸（0・1％増）、広島市807戸（46・5％減）、福岡市2564戸（13・0％減）と、仙台市と名古屋市が伸ばした一方で札幌市、広島市、福岡市は大幅に減少している。

25年の発売は全国で約6・2万戸、24年比で約2500戸、4・3％増の見込み。圏域別では首都圏2・6万戸（24年比13・0％増）、近畿圏1・55万戸（2・4％増）、東海・中京圏0・6万戸（1・3％減）、九州・沖縄地区0・7万戸（1・5％減）など。首都圏と近畿圏が増加に転じる見込みだ。

24年の全国マンションの分譲価格は戸当たり平均価格が6082万円、㎡単価が94・3万円となった。平均価格は前年比172万円、2・9％の上昇、単価も2・3万円、2・5％上昇している。平均価格は8年連続、単価は12年連続の上昇で、どちらも8年連続で最高値を更新している。圏域別では、首都圏は平均価格が3・5％下落の7820万円、単価が4・0％下落の117・7万円で、平均価格は6年ぶり、単価は12年ぶりの下落となった。近畿圏は平均価格が14・8％上昇の5357万円、単価が14・8％上昇の90・7万円で、平均価格は7年連続、単価は12年連続の上昇。地方主要都市の平均価格は、札幌市5145万円（前年比3・3％上昇）、仙台市5890万円（27・2％上昇）、名古屋市4448万円（8・3％上昇）、広島市5372万円（31・8％上昇）、福岡市5598万円（40・1％上昇）と、いずれも上昇している。

三幸エステートとニッセイ基礎研究所は26日、賃貸オフィスの成約事例データによる24年下期の市場動向を公表した。東京都心部のオフィス拡張移転DIでは、第3四半期（3Q、7～9月）は71％で前期から2㌽増加、4Q（10～12月）も1㌽増加の72％で、企業のオフィス拡張意欲が表れた。調査では、19年4Qに77％を記録したため「コロナ禍前に迫る水準まで上昇し、オフィス需要の回復が緩やかに進展」とみている。

24年下期で東京都心5区のオフィス成約面積は39・1万坪（前年同期比11・1％増）だった。企業業績が好調で移転需要が堅調に推移した。24年は新規供給が減少したため、空室率は25年1月に3・74％まで低下し、需給が引き締まって市場全体も堅調だとする。オフィス移転の拡張・縮小では、「拡張」が24年下期に58％と、前期に比べて4㌽増加した。24年下期のオフィス拡張移転DIは、業種別で明確なトレンドはなかったが、情報通信業のオフィス需要が底堅いという。ビルクラス別でみると、Aクラスが79％と前期から11㌽増加。グレードの高いビルに需要が回復し、ビルクラスの格差は縮小した。

─中野サンプラザ延期「影響みられない」

国土交通省は21日、主要都市の地価の先行指標となる「地価LOOKレポート」の24年第4四半期（24年10月～25年1月1日）分を発表した。4期連続で、対象の高度利用地80地区のすべてが「上昇」となった。変動率の区分に変化が見られたのは東京・豊島区の「池袋東口」（商業地）。前回は「0～3％上昇」だったが今回「3～6％上昇」となり、さらに上昇を強めた。変動率区分は、最も高い「3～6％上昇」が6地区、「0～3％上昇」が74地区だった。

住宅地は11期連続で22地区の全地区上昇。変動率区分に変化はなかった。全体的に緩やかに上昇している。利便性や住環境が優れた地区では、マンション需要が引き続き堅調となっている。

商業地は、4期連続で58地区の全地区上昇となった。再開発事業の進展や国内外からの観光客の増加で、店舗・ホテル需要が継続、オフィス需要も底堅く推移した。一方で国交省は、札幌市中央区の「駅前通」と広島市中区の「紙屋町」（ともに前期・今期とも「0～3％上昇」）については、上昇傾向が落ち着きつつあるとみている。

期中、工事費高騰により、JR中野駅前・中野サンプラザの跡地再開発計画の延期が明らかになった（24年秋）。地価LOOKの地点「中野駅周辺」は、前期と変わらず「0～3％上昇」。周辺の取引価格は上昇傾向が続いており、計画延期について国交省は「地価への影響はみられない」としている。

最も高い「3～6％上昇」となったのは、池袋東口のほかは、商業地は東京・中央区「銀座中央」、新宿区「歌舞伎町」、横浜市「みなとみらい」、京都市「京都駅周辺」の4地区。住宅地は福岡市「大濠」の1地区。

東急はベトナムで現地デベロッパーと共同で開発を進めてきたオフィスビルを20日に全面開業した。23年11月に竣工させ、24年1月から順次入居を開始していた。1階ロビーに設けたカフェやレストラン、19階のフィットネスジムが開業し、各種ビルサービスが開始され、全面開業を迎えた。同社によるベトナムでの初めてのオフィスビルの賃貸事業となる。

ホーチミン市の中心部で、昨年12月に開業したホーチミン都市鉄道1号線・バソン駅から徒歩3分の立地。新都市エリアにつながる橋などが整備された交通結節点で、オフィスや商業施設、ホテルなどが集積するエリア。建物は地上35階地下5階建てで、延床面積は約4万2800㎡。貸床面積は約3万1000㎡のうち、稼働率は9割以上。ベトナムのオフィスビルで初めて建物の環境性能と運営品質を評価するWELL　Core認証を取得。BMS（ビル管理システム）を活用した効率的なエネルギー管理にも取り組み、LEED Gold認証とEDGE認証も取得した。

―カンテイ、都心に続き大阪中心も急伸

東京カンテイは20日、1月の中古マンション売り出し価格（70㎡換算）の調査結果を公表した。戸当たり平均価格は首都圏で5184万円（前年同月比10・9％増）だった。東京都で7712万円（20・2％増）と大幅に上昇し、神奈川県も3790万円（5・0％増）だった一方、埼玉県の2924万円（1・4％減）と千葉県の2710万円（0・8％減）は前年割れ。東京都でも23区が9021万円（25・6％増）と伸びを牽引し、東京カンテイが97年から持つデータで最高価格を記録し、初の9000万円台に達した。

上席主任研究員の髙橋雅之氏は「東京23区で物件の価格改定などの動きからダブつきがなく、売り手側が強気で値付けする市場のようだ。供給の少ない新築物件の代替として中古が選ばれ、政策金利の上昇なども大きな影響とならず、当面は局面が転換しそうな気配がない」と解説する。各都県の中心部は、東京都心6区が1億4767万円（32・6％増）まで上昇したが、さいたま市は3646万円（1・6％減）と前年同月を下回る水準が続いている。髙橋氏は「多様な資金が都心の中古マンションに流入するが、周辺の割安なエリアにまで波及していない」と話す。

他のエリアをみると、近畿圏は2950万円（3・7％増）だった。大阪府は3305万円（8・4％増）、兵庫県は2454万円（1・1％減）。大阪市が4498万円（16・3％増）で、大阪市中心6区は6940万円（30・1％増）と急激に上昇したが、神戸市は2621万円（0・8％減）だった。中部圏は2276万円（2・0％増）、愛知県は2403万円（1・3％増）、名古屋市は2825万円（2・7％増）と、エリアごとに上昇傾向に大きな差が出た。

―一五不調査、不動産価格・賃料ともに

一五不動産情報サービスがまとめた半年後の物流施設の不動産市況に関するアンケート調査結果によると、不動産価格・賃料水準ともに「横ばい」との見方が大勢だ。建築費などの上昇分の価格転嫁による上昇圧力と、リーシングに苦戦する物件の売却や賃料の値引きの増加がもたらす下押し圧力が並存する。

調査は1月に実施し、88件の有効回答を分析した。不動産価格の見通しは「上昇」「下落」ともに回答構成が前回より高まったが、最も多いのは「横ばい」で61・3％を占めた。「横ばい」の回答理由は「キャップレートの見通しに大きな変化がない」と「賃料水準の見通しに大きな変化がない」「金利上昇への懸念」などが上がった。「上昇」の理由は「建築費の上昇」、「下落」は「大量供給による需給緩和」「リーシングに苦戦する物件の売却の増加」など。

賃料水準も「横ばい」の構成比が最多で55・7％を占めた。理由は「建築費上昇による上昇圧力と、需給緩和による下落圧力の均衡」。賃料水準を「上昇」とする回答の構成比は23年1月調査以降高まり続けていたが、今回は前回（24年7月）調査から6・3㌽減の27・3％と下落に転じ、慎重な見方が広がった。最多回答は「建築費などの開発コストの価格転嫁」。前回調査で13回答を集めた「Eコマースの堅調な需要の継続」は8回答に減った。一五不は「Eコマースは引き続き物流施設需要を牽引しているものの、需給バランスの緩和で足元ではおおむね需要が満たされてきたため、以前ほど高い期待感はなくなった」とみる。「下落」の最多回答は「リーシングに苦戦する物件の値引きをきっかけとする値崩れ」だった。

―本社、埼玉県以外減少・都下は7割減

不動産経済研究所は19日、1月の首都圏（1都3県）新築分譲マンション市場動向を発表した。新規供給戸数は前年同月比44・2％減の620戸で、3カ月連続の減少となった。また初月契約率は58・5％と、前年同月の72・8％を14・3㌽下回っている。

供給戸数をエリア別にみると、埼玉県が43・8％増と大幅に増加した一方、その他のエリアは軒並み減少し、都下が7割減、都区部と千葉県は5割減と大幅に減少している。都区部のシェアは25・6％となり、前年同月（35・0％）比9・4㌽ダウンしている。

供給物件総数は前年同月と同数の全87物件で、このうち100戸以上を売り出した物件はゼロだった（前年同月3物件）。また初回売り出し物件（単発物件を含む）は4物件・143戸で、前年同月の9物件・561戸に比べて物件数は5物件、戸数は418戸減少している。

供給戸数に対する月中の契約戸数は363戸で、初月契約率は58・5％。エリア別では、埼玉県が4割台、都区部と千葉県は5割台など、全てのエリアが70％を下回った。

平均価格は前年同月比7・7％下落の7343万円、㎡単価も3・3％下落の111・6万円。平均価格、単価ともに2カ月ぶりの下落となった。エリア別では都下、神奈川県、埼玉県が平均価格、単価ともに上昇している。都区部は平均価格が9・4％下落の1億474万円、単価が2・6％下落の176・9万円で、それぞれ2カ月ぶりに下落している。

専有面積は65・77㎡で、前年同月比4・6％の縮小。即日完売は2物件・9戸（シェア1・5％）、フラット35登録物件戸数は530戸（85・5％）。1月末時点の在庫は6528戸で、前月末の6814戸から286戸減少している。

2月の供給は2000戸前後が見込まれる。

―契約率79・8％で2カ月ぶりの70％超

近畿圏（2府4県）の1月の新築分譲マンション供給戸数は前年同月比5・8％増の769戸となり、2カ月ぶりに前年実績を上回った。

供給戸数をエリア別にみると、大阪市部が33・2％減の207戸、大阪府下が32・4％減の184戸、神戸市部が220・0％増の32戸、兵庫県下が325・0％増の85戸、京都市部が102・9％増の207戸、京都府下が6戸、奈良県が前年同月と同値の5戸、滋賀県が437・5％増の43戸。

初月契約率は前年同月比11・3㌽アップの79・8％と、2カ月ぶりに好調ラインの70％を上回った。

平均価格は36・9％下落の4032万円。㎡単価は5・3％下落の87・5万円。平均価格は2カ月ぶりのダウン、単価は6カ月ぶりのダウン。価格の大幅下落は発売戸数に占める投資用物件の比率が高かったため。投資用を除外した価格は5859万円。1月末時点の販売在庫は2766戸で、前月末比284戸の減少、前年同月末（3265戸）比では499戸の減少となっている。

2月の供給は1000戸程度となる見通し。

東急不動産はパラオ共和国で運営するリゾートホテル「パラオ・パシフィック・リゾート」（客室数172室）の敷地内に自然環境の体験施設「ネイチャーセンター」を増設する。12日現地で開いた開業40周年の記念式典で発表した。木造の施設を建て、パラオの豊かな自然環境を体感できるツアーや展示などを検討する。15年に水上バンガロー、19年には独立型プールヴィラなどを段階的に整備してきた。

―三菱UFJ信、ファミリー更に上昇か

三菱UFJ信託銀行は、24年度の「賃貸住宅市場調査」の集計結果を公表した。24年9月の時点で、首都圏の成約賃料はシングル・ファミリーともに「都心6区」、「（都心6区以外の）東京23区」、「その他首都圏」のどのエリアも1年前から上昇傾向で、1年後も上昇は続く予想だ。1年後は、都心6区のファミリーで8％の上昇が見込まれ、シングルの6％を上回る伸びとなった。他の大都市圏では、大阪市と福岡市で1年前から成約賃料が上昇し、今後も上昇が持続する予想だった。一方、名古屋市のみ1年前から現在、1年後の予想まで、賃料はほぼ横ばいだった。

不動産コンサルティング部ジュニアフェローの舩窪芳和氏は「調査の回答者にアセットマネジメントを行う事業者が多く含まれ、テナント入替時に加えて更新時の賃料交渉も積極的な姿勢になりつつある模様だ」と話す。調査では、今後1年間のリーシング環境に影響を与えそうなことを尋ねたところ、最多の「住宅価格の変化」と、2位の「個人の就業環境や収入の増減」で9割以上を占めた。舩窪氏は「用地費と建築費が上昇する傾向が続くと、新築マンション価格との比較から、賃貸住宅の入居ニーズは高い状況が続く」とみて、「投資家にとっても賃貸住宅が安定したアセットとしての売買ニーズにつながる」と語った。

調査では、1年前と比較した24年9月時点の感触と、1年後の予想をみると、稼働率はいずれも都心6区、東京23区、大阪市、福岡市はシングル・ファミリーともにポジティブだった。名古屋市のみ、ファミリーは「やや改善」という回答が多く、シングルで「ネガティブ」の回答が目立ったという。

三菱地所リアルエステートサービスは、東京都心5区と主要7区における大規模ビルの24年の需給動向をまとめた。延床面積3000坪以上の賃貸オフィスビルに関して24年12月末時点での空室率は、都心5区で4・56％（前年同月比1・75㌽減）、主要7区で4・66％（1・78㌽減）だった。順調に空き床が埋まって、地所リアルが適正空室率とする3～5％の範囲内まで改善傾向となった。坪当たりの平均募集賃料は、都心5区が3万1738円（1339円増）、主要7区で2万9250円（1097円増）だった。

エリアによる空室率の差は縮小し、需要が強かった千代田区や渋谷区は貸し手優位になったとする。坪当たりの推定成約賃料も全域で上昇傾向で、築10年の大規模ビルは「丸の内・大手町・有楽町・内幸町」が3・8万～5・5万円、「渋谷駅周辺」も2・9万～4・3万円。都心5区の新築供給は約19万坪と23年から半減した。新築ビルなどで空き床が堅調に埋まる一方で竣工が後ろ倒しの物件もあり、懸念点とする。

オフィス移転の傾向として、コミュニケーションで生み出すシナジーを重要視する企業が増えたとみている。オフィスを事業成長や従業員の満足度向上に向けた投資とする見方も広がっている模様だ。

―CBRE、現在は金融政策の影響限定的

シービーアールイー（CBRE）は、24年11月にアジア太平洋地域における投資家の意識調査の結果をまとめた。25年の日本不動産に対する投資額の予想を「大きく増加」と「やや増加」は合計37％で「横ばい」も45％と増加傾向を見込む投資家が多い。リスク要因は、「人件費・建築費の更なる高騰」を7割が挙げた。不動産取得額は、昨年と比べて「増加」が49％、「同じ」が42％。売却額も昨年から「増加」は25％、「同じ」は56％。取引の意欲は高い模様で、調査では10年ぶりの高水準だった24年に続いて「25年も市場の勢いが続く可能性は高い」とみている。

投資対象となる主なアセットの質問では、1位が引き続き「住宅（収益不動産・開発）」だった。「物流施設」が2位へと前回調査から上昇。調査では「一部の投資家は、将来的に需給が逼迫するとみて投資妙味を見出している可能性がある」とした。3位の「オフィス」と4位「ホテル／リゾート」はそれぞれ1つ順位を下げた。「データセンター」が5位に上がった一方で「リテール」は6位に1つ順位が後退した。また、アセットの中でも選好するタイプについて「オフィス」では中型ビルに回答が集まり、「物流施設」は大都市圏の先進的な物流施設が好まれる傾向。「ホテル」は半数が宿泊特化型を選んだ。

物流施設を除いた他のアセットでは今後、価格上昇の予測が多かった。投資戦略では「バリューアッド」が36％で最多。前回調査で30％ほどと最多だった「コア」の26％と逆転した。賃料上昇を期待する声も多くあった。24年11月時点で、25年末までに政策金利の上昇は0・5％以下の予想が8割。また、魅力的な投資先に「東京」が6年連続で最も多く選ばれた。

Park－PFI事業を導入する東京・渋谷区神南の都立代々木公園が20日にオープンする。東急不動産と東急、石勝エクステリア、東急コミュニティーを構成団体とするコンソーシアムが管理・運営を手掛ける。スケートボード広場や公園管理所などを先行して稼働する。3月にカフェやレストラン、屋内スポーツスタジオなどが入る地上3階地下1階建ての施設、7月に特定公園施設をそれぞれ開く予定だ。

計画地は渋谷と原宿を結ぶファイヤー通りの中間に位置する。周辺に国立代々木競技場、NHK放送センター、渋谷公会堂などがある。東急グループが街づくりの重点エリアと位置付ける、渋谷駅を含む「広域渋谷圏」に新たな集客拠点が加わる。

東急不動産と総合地所は東京・練馬区の新築分譲マンション「ブランズ練馬中村南」（総戸数81戸）を先月16日に竣工した。東急不によると地元を中心に都区部のファミリー層らが購入し、14日までに7割の住戸が契約済み。シニア層の買い替え需要もとらえたという。足元で販売中の9戸は販売価格6450万～9880万円。間取りは2Dk～4LDK、専有面積56・43～80・61㎡。今月14日に引き渡しを始めた。

計画地（地番）は東京都練馬区中村南2―5―2。立地は西武新宿線・都立家政駅徒歩10分。西武池袋線・中村橋駅へも徒歩15分。RC造6階建て。敷地面積は2965㎡。周辺にスポーツセンターや小中学校、保育園などがある。武蔵野台地の一角にあり、標高約39・7ｍの位置にあるため津波などの災害リスクが低い点をアピールしている。BMW社製の電気自動車をカーシェアとして運用する。

東急不は売主兼販売代理。販売代理に長谷工アーベストが入る。設計・施工は長谷工コーポレーション。管理は東急コミュニティー。

―三幸と地所リアル調査、需要は拡大傾向

三幸エステートと三菱地所リアルエステートサービスは、1月の主要都市におけるオフィスビルの需給動向をまとめた。三幸の調査で、東京都心5区で1フロア面積200坪以上を対象とする賃貸ビルの空室率は3・36％（前月比0・26㌽減）だった。潜在空室率は5・26％（0・28㌽減）。共益費込みの募集賃料は、坪当たり2万9331円（145円増）だった。地所リアルの都心5区における延床面積3000坪以上のテナントビルが対象の調査では、空室率は4・43％（0・13㌽減）、共益費を含む平均募集賃料が坪当たり3万1374円（364円減）だった。

三幸によると、新築・築浅ビルや湾岸エリアのビルの空室消化が進んだことから、空室率は低下傾向と分析する。25年の供給量は24年の2倍近い17万坪で、そのうち15万坪は港区に集中するが、今関豊和チーフアナリストは「足元の需要は拡大傾向が続いており、新規供給分は消化されていく」とみている。新築ビルの供給から空室率が上昇する局面があることは折り込むが「港区以外の区では供給が限られるため、空室率の低下傾向が続く」と予測している。

地所リアルは、都心5区に品川区と江東区を加えた主要7区の空室率を4・52％（0・14㌽減）とした。平均募集賃料は2万8953円（297円減）だった。主要7区の空室率は前月に比べてすべて低下で推移。賃料は、港区の六本木・赤坂エリアで高水準な募集床を消化したことなどが影響して下落した。企業のオフィス移転の意向を調べたところ増床移転の意向が強く、賃料増額も受け入れて、従業員エンゲージメントの向上や、企業ブランドの強化にも取り組んでいる。

―4レインズ動向、中古戸建は若干上昇

不動産流通推進センターは10日、全国の指定流通機構（レインズシステム）に対して1月に売買の成約報告があった既存住宅のデータを公表した。中古マンションの成約価格は4148万円（前年同月比7・54％増）だった。月ごとの価格では23年から24年の2年間で3900万円台に数度達していたが、25年に水準が一段引き上がった。成約㎡単価は63・38万円（8・45％増）と56カ月連続で前年同月を上回り、成約件数は5862件（15・64％増）だった。中古戸建住宅は、成約価格が2654万円（0・95％増）と若干上昇し、成約件数は3708件（22・62％増）だった。

中古マンションにおける地域別の動向をみると、成約価格で全国6エリアは前年超えだった。首都圏は5214万円（5・38％増）まで上昇し、近畿圏は3207万円（9・49％増）と1割弱の上昇となった。一方で、中部圏は2545万円（0・67％増）とほぼ横ばい。九州・沖縄は2553万円（2・56％減）と前年割れだった。東北の2762万円（26・06％増）や、中国の2654万円（12・31％増）などは大きく伸びた。成約件数では、首都圏の3205件（21・31％増）を含む全国7エリアで前年比が増加。3エリアは減少傾向だった。

中古戸建を地域別にみて、成約価格が首都圏で3895万円（0・87％減）と若干ながら前年割れ、近畿圏も2361万円（3・48％減）と前年を下回った。中部圏の2316万円（0・56％増）はほぼ横ばいながらわずかに前年を上回り、九州・沖縄は2062万円（4・72％増）と上昇した。全国では6エリアが前年よりも下落、4エリアが上昇だった。成約件数は、10エリアすべてが前年同月を上回った。

─国交省がレインズデータから独自調査

24年7月に売買取引の媒介報酬が引き上げられてから、成約価格800万円以下の取引が全国的に増加していることが分かった。国土交通省が指定流通機構（レインズ）の成約情報から独自に調査した。媒介報酬の引上げが実施された翌8月から5カ月連続で、対象価格帯の成約件数が地方部も含めて前年同月実績を上回った。媒介報酬の引上げが空き家を含む低額物件の取引活性化に一定の効果を果たしている。

全国と地方の既存戸建て住宅・土地の成約件数を、価格別に「800万円以下」と「全体」に分け、前年同月比の推移を調べた。全国・地方とも、800万円以下の成約件数が、24年8～12月まで前年同月を上回った。24年8月以前は、800万円以下の物件は全体の成約件数に比べると少ない傾向があった。24年9月からは、800万円以下の成約件数の前年同月比が、全体を上回っていた。調査結果は近く公表する方針。

国交省はポータルサイト運営業者にもヒアリングを実施した。足元の状況について、「800万円以下の戸建て住宅の登録数が、全体より明らかに傾斜がついて伸びている」との声があった。別のポータルサイト運営業者は、「新潟県湯沢町の低廉なリゾート物件の売り出しチラシを見ると、媒介報酬の特例に基づく上限が引き上げられた100万～200万円の物件が多く掲載されていた」と答えた。

地方の空き家は安い。媒介報酬も少なくなり、不動産業者がビジネスで扱いづらいものになっていた。国交省は24年6月に「不動産業による空き家対策推進プログラム」を発表。その一環で、物件価格800万円以下の売買取引の媒介報酬を、従来の最大18万円から「最大33万円」に引き上げる特例を設けた。

―オリコらが専用ローン、融資上限1億円

東急不動産ホールディングスは個人の民泊投資を包括的に支援する「ホームシェアリング」事業の新会社「ReINN」を近く立ち上げ、サービスを本格始動する。提携するオリエントコーポレーションと大手地銀が月内にも有担保型の個人向け専用ローン商品を投入する。融資上限額を従来商品の500万円から1億円に引き上げるとともに融資期間を最長10年から20年に延長。フルローンでの民泊投資を可能にし、より多くの投資需要を取り込む。適用金利は3％前後を想定。向こう5年で取り扱う部屋数を1500室程度に増やし、営業利益を5億円台に乗せる目標を描く。

東急不とオリコ、空き家活用（東京・港区）が資金調達から物件の売買、管理・運営までを代行し、民泊投資への参入を後押しする。米エアビーアンドビーの日本法人が同社のサイトで宿泊客を募る。都市部の戸建てや集合住宅などの遊休不動産を民泊向けに改修する。改修は建設業者、運営は代行事業者らに委託する。新たな民泊ローンは当面1都3県で取り扱い、将来的に提携する地銀を増やし全国に展開する。

オリコや空き家活用らが先行して民泊投資の支援サービスを展開し、約1年半でローン残高は15億円を超えた。昨年7月に東急不HDが加わり、首都圏や静岡、長野などで数室を事業化した。昨年4月に不動産相続登記の申請が義務化されたことから、オリコらは居住者不在の戸建て住宅などを活用する需要が拡大すると読む。物件の調達や売却支援は東急リバブルとも連携し、民泊物件の流通市場を築く。売却先が見えれば民泊経営のすそ野が広がり、空き家の増加ペースを抑えられる可能性がある。東急不は海外投資家への物件のバルク売り、二拠点居住の普及促進なども想定する。

―東日本レインズ、中古戸建は前年割れ

東日本不動産流通機構は10日、1月の不動産流通市場動向を公表した。レインズシステムは1月以降に物件登録時の必須項目を追加し、統計対象の物件を一部拡大した。一部数値にも影響したとみられる。首都圏の中古マンションは、成約価格が5147万円（前年同月比5・9％増）だった。24年に5000万円台を3回記録したが25年1月は更に上昇した。成約㎡単価も81・88万円（7・8％増）と80万円台に到達。成約件数は3242件（19・6％増）だった。一方、中古戸建住宅は3785万円（0・5％減）と前年割れ。成約件数は1279件（33・0％増）だった。

中古マンションの成約についてエリア別の詳細は、東京都区部の成約㎡単価が123・58万円（13・7％増）と上昇し、120万円台に入った。一方、多摩の56・22万円（4・5％減）、埼玉県の42・34万円（2・5％減）、神奈川県で横浜市・川崎市を除いた神奈川県他の42・20万円（7・5％減）と3エリアは前年を下回った。都区部に加えて、千葉県は41・29万円（4・9％増）、横浜市・川崎市は65・22万円（3・8％増）で3エリアが前年を上回った。成約件数は、全6エリアで前年より増加した。

中古戸建住宅は、多摩の3683万円（8・1％増）と、横浜市・川崎市の4593万円（6・4％増）は前年比で上昇傾向だった。都区部の6861万円（3・5％減）を始め、埼玉県の2503万円（7・7％減）、千葉県の2391万円（1・6％減）、神奈川県他の2874万円（7・6％減）と合計4エリアが前年を下回った。成約件数は、6エリアすべてで前年超えとなった。

東急建設は、東京・足立区の築30年の賃貸マンション「グリーンパーク中川」（総戸数30戸）を取得した。同社が展開する賃貸不動産ブランド「TQ」を冠し、「TQレジデンス亀有」の名称も併記し展開。窓とドアに環境配慮型のリノベーションを行い、BELSやCASBEE不動産の認証を取得する予定。同社は建設会社の特性を生かし、築古物件の再生と環境配慮型不動産の取り組みを推進し、不動産事業の収益拡大を図っている。

所在地は足立区中川4―43―14。JR常磐線・亀有駅から徒歩11分の立地。建物はRC造陸屋根付地上5階地下1階建て、延床面積は約1960㎡。建物は94年の竣工。間取りは2LDK、専有面積は61・44㎡。現在、満室稼働中。同社は22年に「TOP　QUALITY」がコンセプトの賃貸不動産ブランド「TQ」を立ち上げた。▽快適性・機能性・デザイン性▽安心と信頼▽環境対応―を特徴とし、現在、賃貸マンション5棟、オフィスビル9棟に冠している。収益用不動産として中長期保有を想定する。

―分譲M「ブランズ」482戸は8割成約

東急不動産がインドネシア・ジャカルタの中心部（CBD）で開発を手掛けた大規模複合ビル「メガクニンガン　プロジェクト」が昨年12月に竣工した。同社グループがインドネシアで主導する都市部の開発事業では3件目だが、大規模な複合開発は今回が初めて。国などが出資する海外交通・都市開発事業支援機構（JOIN）と共同で、482戸の分譲マンションや賃貸住宅、商業施設などの複合ビルを整備した。総延床面積は約12万㎡。分譲マンションは「ブランズ」ブランドとして昨春から販売しており、4日時点で総戸数の8割程度が成約したという。

子会社の東急不動産インドネシアが用地を取得し、JOINとの共同事業に発展した。施設は設計・施工を清水建設が担当。東急プロパティマネジメントインドネシアが管理運営を担う。用地取得から竣工後の管理運営までオールジャパンの体制を敷いている。

分譲と賃貸を合わせた総戸数は18年の時点で628戸を想定。住宅棟の共用施設としてプールやジム、レストラン、ラウンジなどを配置した。住宅のプランはスタジオタイプ（専有面積33㎡）から3ベッドルーム（136㎡）まである。現地の投資家や富裕層らが主な顧客層だ。東急不動産は1975年からインドネシアで分譲事業を展開している。12年に現地法人を作り、自前で開発を行える体制を固めた。

ジャカルタの中心部では東急不のほか、三菱地所や東京建物、森ビルらも大型開発を手掛けた実績がある。森ビルが開発した地上58階建ての「ジャカルタ　モリタワー」は22年10月に竣工した。

三鬼商事は6日、全国主要都市における1月末時点のオフィスビルの需給動向を公表した。東京都心5区にある基準階面積100坪以上の主な貸事務所ビルの空室率は3・83％（前月比0・17㌽減）で、20年10月以来51カ月ぶりに3％台まで低下した。共益費を原則含まない坪当たり平均賃料は2万368円（72円増）だった。

都心5区全体では、1カ月間で空室面積は約1万4000坪の減少となった。エリア別にみると、空室率は全区で低下した。千代田区は2・13％（0・12㌽減）、港区は5・05％（0・04㌽減）、新宿区は3・64％（0・49㌽減）とそれぞれ低下。館内増床や分室、拡張といった動きが影響した。中央区は4・93％（0・23㌽減）で、大型解約はあったが自社ビルからの移転などで空室率を押し下げた。渋谷区は2・98％（0・23㌽減）で新しい床の募集などはあったが、新規のオフィス開設や小規模な成約で空き床が埋まった。賃料は、都心の平均が12カ月連続で上昇し、特に渋谷区は２万4418円（456円増）に上昇した。

─衆院予算委、中野国交相は実態把握言及

2月3日の衆院・予算委員会で、外国人による土地取得規制と実態把握に関する質疑があった。事実上形骸化している外国人土地法の改正または新法の整備により、外国人の土地取得を規制すべきとする議員に対し石破茂首相は、「政府として、立法措置も含めて何をすべきかということについて検討を進め、必要な措置を講じて参りたい」と答えた。

北神圭朗・衆院議員（有志の会）の質問。北神氏は住宅政策、水源を含む食糧安全保障、防衛の3つの観点から規制すべきと主張した。北神氏が改正を求めた外国人土地法は、外国人や外国法人の土地取得を制限できる法律だが、憲法上の問題が生じる懸念があるとして運用されていない。北神氏は石破首相の発言を「この問題は岸田（文雄・前）総理にも2回ほど質問したが、検討という言葉すら出なかった」と評価。そのうえで、規制するには実態把握が必要だと指摘。「統計を整備すべきでは」（北神氏）と求めた。

この質問には中野洋昌・国土交通大臣が答弁に立ち、「国土交通省では不動産事業者から市況の定期的な聞き取りを行っている。外国人による不動産取得については一定の需要があることも承知している。現在のところ、不動産取得にこれまでと異なる傾向が生じている状況とは聞いていない」と回答した。また、「建設コストの高騰などさまざまな理由で不動産価格が上昇傾向にあるなか、不動産市場の分析を進めていくことは必要。外国人の取得の動向を含めて、実態の把握分析にしっかり努めて参りたい」とした。

政府による外国人の不動産取得に関する調査には重要土地等調査法の調査があるが、安全保障上重要な施設周辺に限られ、日本全国を対象とした統計はない。

―三幸とニッセイ基礎研、賃料も上昇続く

三幸エステートとニッセイ基礎研究所は4日、24年第4四半期（24年4Q、10～12月）の成約賃料によるオフィス市況の指標「オフィスレント・インデックス」を公表した。東京都心5区の主要なオフィス街と周辺区のオフィス集積地域で、24年4Qの延床面積1万坪以上などの基準を満たすAクラスビルの賃料（共益費除く）は、坪当たり2万8489円（前期比1693円増）に上昇した。空室率は5・7％（0・7㌽減）に大きく低下した。23年から24年竣工の新築・築浅ビルの空室消化の進行や、4QにAクラスビルの新規供給がなかったことが影響したとみられる。　

東京都心部で、Aクラスビルの賃料は5期連続で上昇した。高価格帯の新築・築浅ビルでの成約が進んだほか館内増床の事例も多くみられた。調査では「足元のオフィス需要は力強さを見せている」と分析する。Bクラスビルは、賃料が2万704円（1272円増）で、21年4Q以来の2万円台を記録した。空室率は2・9％（0・6㌽減）で、前向きなオフィス需要からまとまった空き床が消化されているほか、湾岸エリアでも比較的大口の成約が散見されるという。

Cクラスのビルは、賃料が1万8103円（59円増）で、緩やかながら上昇傾向が続いているとみられる。空室率は3・4％（0・6㌽減）と低下し、21年2Q以来の3％台となった。また、空室率のピークは22年3Qの5・0％で、以降は低下傾向が続いている。24年4Qは、千代田区や中央区でのニーズから空室が埋まった模様だ。

前年同期比の賃料推移では、24年はAクラスビルが12・9％の上昇、Bクラスビルで9・4％、Cクラスビルは5・2％と、いずれも上昇傾向が続いた。

―10年ぶり高水準、海外勢も積極姿勢に

シービーアールイー（CBRE）は、日本国内の24年第4四半期（4Q、10～12月期）における事業用不動産への投資動向をまとめた。土地取引を除いた取引額10億円以上を対象にした全投資額は1兆2630億円（前年同期比68％増）となった。投資家の内訳をみるとJリートが1540億円（6％減）と減少したが、その他の国内投資家が5000億円（24％増）と大幅に増加、海外投資家が6090億円（233％増）と3倍を上回る積極的な投資姿勢に転じている。24年通年の投資額は4・66兆円で、23年比18％の増加で、14年の4・96兆円に次ぐ規模だった。

アセットタイプ別では、ホテルの投資額が4490億円と前年同期の3・7倍となり、最も大きく拡大した。ヒューリックによる「グランドニッコー東京台場」の1060億円などの売却に加えて、ブラックストーンが沖縄のホテル2物件を約200億円で取得した。オフィスの投資額も3560億円で前年の2・1倍まで増加。海外投資家の複数の大型取得に加えて、積水ハウス・リート投資法人による546億円の大型売却などがあった。物流施設の投資額は1972億円で、前年同期比68・5％増。日本生命によるGLPの3棟・500億円規模の取得や日本プロロジスリートの大型取得などがあった。住宅は1060億円で前年同期比51・5％の減少。調査では、投資家の選別姿勢が強まった影響とみている。

今後については、国内の不動産売買市場は勢いが続く可能性が高いとする。賃料上昇を見込めるオフィスや住宅、インバウンド需要の強い商業施設、バリューアッド投資家が関心を寄せるホテルや、事業買収、ＣＲＥ戦略に関連した取引も期待できる見込みだ。　

シービーアールイー（CBRE）はこのほど、24年10～12月期（第4四半期、4Q）の物流施設の需給動向をまとめた。大型マルチテナント型物流施設の首都圏での空室率は9・8％（前期比0・3㌽減）だった。4Qの新規供給3棟のうち1棟が満床で竣工し、既存物件の空き床も消化されて22年2Q以来に空室率が低下した。坪当たりの実質賃料は4500円（前期から横ばい）。新規需要は4Qが7・5万坪、24年通年が50・9万坪で2年連続の50万坪超だった。

首都圏で新規の契約テナントは、物流企業がほとんどだった。荷物の種類は多様で、ECの需要も引き続きあるという。今後の竣工予定物件では物流企業の需要が強いほか、製造業や飲料で1万坪以上の利用もあるという。東京ベイエリアの空室率は9・7％（2・7㌽減）、実質賃料は7590円（0・1％増）で、調査では「空室が減少してきたことにより、賃料目線が上がっている」とした。国道16号エリアでは空室率が8・8％（前期から横ばい）、実質賃料は4520円（前期から横ばい）。千葉県の物件は空室が5000坪ほどと少なく、賃料も若干上向きという。

─国交省、持家3年連続減で60年前の水準

国土交通省は1月31日、建築着工統計調査の24年計を公表した。24年の新設住宅着工戸数は前年比3・4％減少し79万2098戸で、2年連続の減少となった。過去10年では最低値。持家、貸家、分譲住宅（マンション・戸建てとも）の全てが前年比減を記録。特に持家と分譲住宅の着工の減少が目立った。

持家は21万8132戸（前年比△2・8％）で3年連続の減少。過去10年では最低値。データ化されている1956年以降の持家の年計をみると、24年は下から5番目の位置になる。24年より低いのは、データ最初期の1956～1959（昭和30年代前半）の各年であり、持家は当時の水準となっている。貸家の24年計は34万2044戸（△0・5％）で2年連続の減少となったが微減にとどまった。

分譲住宅は22万5309戸（△8・5％）で2年連続の減少。うちマンションは10万2427戸（△5・1％）で2年連続の減少、過去10年では最低値。分譲戸建て住宅は12万1191戸（△11・7％）で2年連続の減少。マンションと同様、戸建ても過去10年では最低となった。マンションは、国交省でデータ化されているのが1985年から40年分。24年は下から4番目に位置する低水準となった。戸建ては1988年以降のデータで下から12番目。

24年の民間非住宅着工床面積の合計は3507万㎡（△11・1％）で3年連続の減少となった。主な使途別では、事務所527万㎡（＋2・0％、2年連続増）、店舗364万㎡（△6・5％、3年連続減）、工場715万㎡（△0・2％、2年連続減）、倉庫953万㎡（△23・0％、2年連続減）。

―アットH、強みのある物件は好調持続

アットホームは1月30日、首都圏の24年12月における住宅売り出し価格の動向を公表した。中古マンションの戸当たり平均価格は4200万円（前年同月比8・2％増）だった。特に、東京23区が6062万円（前年同月比18・9％増）と、初めて6000万円を突破した影響が強く表れた。また、東京都下の3279万円（1・2％増）と神奈川県で横浜市・川崎市の3542万円（4・6％増）、両市を除く神奈川県他の2657万円（0・8％増）も前年同月を上回った。

埼玉県は、さいたま市で3302万円（4・9％減）、さいたま市を除く埼玉県他が2466万円（3・4％減）と前年同月を下回った。千葉県も、千葉県西部が2809万円（2・3％減）、西部を除く千葉県他のみ2054万円（0・0％減）とほぼ横ばいで、エリアの違いが目立った。また、埼玉県の2エリアと千葉県西部は、前年割れが12カ月以上続いた。アットホームラボ執行役員の磐前淳子氏は「首都圏の中心エリアでは、東京23区のみ24年は上昇が続いた。加えて、東京都心部でも『湾岸部より渋谷や恵比寿などで仕入れに注力』や『築浅を始め強みのある物件の希望がある』と選好の強まりを示す声がある」と話す。

新築戸建は、首都圏の戸当たり平均価格で4629万円（1・6％増）だった。東京23区の7193万円（6・2％増）や都下の4832万円（2・2％増）、神奈川県他の4169万円（3・5％増）は17年の調査開始から最高額を更新した。他も、さいたま市の4291万円（1・2％減）を除いた合計7エリアが前年超え。磐前氏によると「中間的な価格の物件は動きが悪いという反響があり、高級路線に振り切る事業者もいる模様だ」という。　

東急不動産が参加組合員として参画する「西日暮里駅前地区市街地再開発事業」の本組合設立が1月31日付で東京都に認められた。JR山手線や東京メトロ千代田線などが乗り入れる同駅前の繁華街に地上46階建てのタワーマンションと11階建ての商業棟を整備する。1千戸程度の住宅のほか、商業やオフィス、保育・文化交流、コンベンションなどの機能を配置。26年の権利変換計画認可、27年4月の着工、31年3月の竣工を目指す。事業費は約1342億円を見込む。

開発予定地は荒川区西日暮里5―32ほか。区域面積2・3ha。JR西日暮里駅などに近接する縦長の土地に、敷地の北側から南側に向かって住宅棟、商業棟、交通広場を整備。建物と駅を歩行者デッキでつなぐ。建物の高さは住宅棟が約170m、商業棟が約65m。