―手数料と取扱高は22社が前期より増加

不動産流通主要24社・グループにおける25年3月期（24年4月～25年3月）の売買仲介実績が出揃った。開示姿勢の変化やグループでの開示などを反映した調査を実施した。手数料収入は、個社で初の1000億円に到達した三井不動産リアルティが調査開始以来の1位を維持した。加えて、仲介件数でも1位を堅持。取扱高は、東急リバブルが2年連続で1位を獲得した。仲介件数でも三井不動産リアルティに続く3万2000件台の2位で、更なる成長も見据える。23年度と比べた3指標の動向は、手数料収入の増加が22社、仲介件数の増加が17社、取扱高の増加が22社と、総じて売買仲介の堅調な業況が明らかとなった。

三井不動産リアルティの岡村光浩・取締役常務執行役員は好調な手数料収入の要因を「東京都心や湾岸をはじめ各都市の中心部などで、仲介物件の単価が上昇する市況の恩恵」と話す。成約単価の平均は前期比で1割ほど上昇し、高水準物件に特化した店舗「リアルプラン」の平均取引単価は2億数千万円、上昇は城南・城西エリアにも影響が波及し、取扱高は「平均8000万円から9000万円」（岡村氏）に達したという。今後は、港区の大型物件や晴海フラッグの超高層棟などが順次竣工していくことを好材料と捉えている。岡村氏は「三井不動産グループの開発物件が2次流通する際に、6割ほど捕捉している印象」と話し、高額帯を中心に都心での営業を強める方針だ。東急リバブルは「首都圏全域でリテール市場の平均取引価格が伸び続けた」とする一方、仙台、名古屋、福岡といった地方部では平均取引価格が前期を下回ったとする。都心高額帯物件を扱う店舗「GRANTACT（グランタクト）」について「成約の件数・価格ともに好調」として、生産性は前年よりも向上したという。ただ、グランタクトで売買ともに相談数が減少傾向にあり、顧客動向には注視が必要とみている。また、ホール取引も「外資ファンドは金利上昇懸念や米国の政治背景も踏まえ選別姿勢が強まる」としているが、「世界的に日本の不動産の魅力は相対的に高く投資姿勢は継続」と好調の持続に取り組む。

商号を変更した住友不動産ステップは、手数料収入と取扱高の前期比プラスに加えて、「Web広告強化の取り組みなどにより問い合わせ件数が増加」とする。また、仲介件数の前期から若干の減少についても「引き渡し件数は減少したが契約ベースでは前年比プラス」としており、取扱単価の上昇も含めて改善傾向が進んでいる。野村不動産ソリューションズは手数料収入と取扱高が2ケタ増加と好調で、特にホールセールで件数・単価の上昇から好調となった。同社は「取引件数を高水準で維持しつつ、取扱単価の向上が実績に寄与した」と総括。また、首都圏の市況を「都心のみならず準都心や郊外エリアにおいても業績は好調」とする。足下では「株価下落などを憂う個人実需層の声はあるが、現状はまだ大きな影響は見受けられない」模様だ。

◎プロ取引や情報の活用で市況好調持続へ

大手4社に続いて、信託銀行系3社がいずれも好業績で並んだ。みずほ不動産販売は、金利動向や不動産価格の上昇、インフレ経済の影響から足元の動きについて「個人マスリテール分野の買いニーズは減少傾向」と捉えている。そのため、数年前の竣工物件などで利益確定目的での売却やプロ取引の重要性が増してくるとみている。これまで個社で実績を調査していた三菱地所リアルエステートと三菱地所ハウスネットの合算による「三菱地所グループ」は、物件単価の上昇に加えてリテール分野での情報件数の増加から、取扱高や手数料収入も含めて大幅な増加につながった。市況感を「金利上昇懸念や建築費高騰の状況下でも継続して好調を維持」とするも、物件の種別やプレイヤーによって取引姿勢が異なる様子で、中でも「デベロッパー、不動産会社、プロ投資家の購入姿勢については『ホテル・レジデンス』ともに強気」とみている。

リストインターナショナルリアルティが「中古マンション市場は軒並み金額が大幅に上昇」とみているが、取引動向は二極化しているようだ。阪急阪神不動産はホール分野で「金利の先高感が懸念材料。建築用地は建築費の上昇で、郊外では見送りの動きが出ている」とする。開発から素地取引に変更する事例もあるという。好調な会社からは、情報の活用強化から成長したという話が多い。経済動向の影響を探りながら、各社は好調の持続に挑むとみられる。

―アットH、23区と横浜・川崎は最高額

アットホームは28日、4月の住宅売り出し価格の動向を公表した。戸当たり平均価格は、首都圏の中古マンションが4451万円（前年同月比14・9％増）だった。17年の調査開始からの最高額と、過去最高となる前年同月比の上昇率を記録した東京23区は6692万円（28・3％増）と突出したが、横浜市・川崎市で過去最高額となる3595万円（6・1％増）を含めて、1都3県8エリア中6エリアが前年を上回り、多くの地域で価格は上昇基調だった。

中古マンションをエリア別にみると、東京都下で3282万円（2・4％増）、千葉県西部の2855万円（2・4％増）の上昇などに加えて、さいたま市を除いた埼玉県他も2492万円（0・5％増）と、20カ月ぶりに前年より上昇に転じた。アットホームラボ執行役員の磐前淳子氏は「4月は、東京都心に限らず幅広いエリアで上昇した。動きが活発だった富裕層に慎重さがみられるといった声もあるが、まだ堅調な市況が変わるような感触はない」と話す。さいたま市の3299万円（1・2％減）は16カ月連続、千葉県西部を除く千葉県他の2015万円（3・0％減）は5カ月連続で、それぞれ前年割れだった。

新築戸建ての戸当たり平均価格は、首都圏で4774万円（5・1％増）だった。24カ月ぶりに全8エリアで前年同月比、前月比がともに上昇した。特に、東京23区は7655万円（11・5％増）と強い上昇の勢いがみられた。また、さいたま市の4413万円（0・4％増）と19カ月ぶりに前年比が上昇へ転換した。磐前氏は「市況というより、用地などコストが影響した価格上昇傾向の模様」と捉えている。

不動産経済研究所が調べた東京23区における4月の新築分譲マンションの需給動向によると、供給戸数は256戸と前年4月の480戸に対し半減した。3月に品川や池袋、豊海などで複数の大規模なタワー物件が売られたほか、事業者らが販売時期を先送りする流れが強まっていることもあり、供給に一服感が出たようだ。平均価格は前年同月比674万円減の9000万円と昨年4月以来、12カ月ぶりに1億円を割った。初月契約率も同9・7㌽減の55・5％と低調だった。

1期販売が始まった件数は4件で、それらの合計戸数は61戸。4月の総戸数256戸の内訳を価格帯別にみると、1億円以上が69戸と前年同月の138戸から半減した。ただ、1億円を超える物件の供給割合は前年4月の28・8％に対し27・0％とほぼ同規模だ。販売在庫は前年同月の2157戸に対し1960戸と減った。近年はマンションの春商戦が9月頃まで続く傾向がある。そのせいか、春に各社がこぞって多くの物件を売り出すといった慣習も薄れつつある。

─土地白書、利活用の情報提供にニーズ

政府は27日、25年版「土地白書」を閣議決定した。土地利用ニーズの低下と土地の所有意識の希薄化により、放置された空き地など「管理不全土地」の問題が顕在化してきた。今年の土地白書では、24年12月に実施した「所有している土地に関するアンケート調査」の結果を公表した。日常的に利用されていない土地を所有する人の約4割が、その土地に対して「管理が行き届いていない」と回答した。

調査は自宅以外の土地を所有する人および今後相続で所有予定の人など5000名を対象に実施。このうち「売れる見込みはないが手放せるものなら手放したい」と考える人に「一定の管理費を負担する代わりに土地を手放せるとしたら、おおよそ何年分の管理費までなら負担できるか」と質問したところ、最も多かったのは「費用がかかるなら手放したいと思わない」で48・8％だった。次いで「1～5年」が35・7％。

日常的に利用されていない土地の利活用を考える際に必要な措置（複数回答可）を聞いたところ、「利活用したいという意向を持つ方に関する情報提供、紹介」が43・4％で最多となった。次いで「行政や専門家からの土地活用に関する情報提供、アドバイス」が41・3％、「土地活用に関する資金的な支援」が24・3％だった。土地活用の情報に対するニーズの高さがうかがえた。

これまでの土地白書で調査結果を公表していた、「土地は預貯金や株式などに比べて有利な資産か」などの質問を含む「土地問題に関する国民の意識調査」は、3年に一度の実施と改めた。次回は27年版土地白書で結果を公表する。

―東日本レインズ、修繕積立金5％上昇

東日本レインズは、24年度に成約した首都圏の中古マンションで月額管理費と修繕積立金の調査結果をまとめた。戸当たり平均で、月額の管理費は1万3847円（前年度比1・5％増）、修繕積立金は1万3177円（4・7％増）に上昇。合計は2万7024円（3・1％増）だった。㎡当たり平均の管理費が216円（2・3％増）、修繕積立金が205円（5・5％増）で合計は421円（3・8％増）だった。

エリア別でみると、管理費は東京都区部が戸当たりで1万4906円、㎡当たりが254円と唯一の200円台で最も高かった。他のエリアは、東京・多摩で戸当たりの1万3401円など1万2000～1万3000円台。㎡当たりが神奈川県横浜・川崎の194円など170～190円台だった。修繕積立金は、都区部で戸当たり1万2807円と1都3県で最も安かった。最高額は、1万3852円の横浜・川崎。一方で㎡当たりでは、都区部が219円と他のエリアの170～190円台と比べて最も高かった。続いて横浜・川崎の206円と東京・多摩の200円。

他の特徴として、㎡当たりで年間の管理費・修繕積立金と成約価格を比べたところ、成約㎡単価からみて管理費は0・32％、修繕積立金は0・30％で、合計が0・62％だった。㎡当たりの管理費は、築21～30年と総戸数100～149戸規模の物件のみ190円台と低め。㎡当たりの修繕積立金は、築10年以内の物件は154円と低かったが、築11年以上は200円台だった。規模別では、200戸以上が184円で、大規模になるにつれて低下傾向。年間の管理費と修繕積立金の成約単価比率は、1970年代とバブル期の1980年代後半から1990年代の物件が高かった。

―カンテイ、城南・城西で価格上昇際立つ

東京カンテイは、24年度下半期（24年10月～25年3月）における戸建ての動向調査の結果をまとめた。首都圏で、土地面積100㎡以上300㎡以下などが対象の標準新築戸建ては、価格が4642万円（前年同期比3・7％増）、供給戸数が1万6318戸（11・0％減）。土地面積50㎡以上100㎡未満などの小規模新築戸建ての価格は5409万円（2・7％増）、供給戸数は7993戸（21・8％減）だった。

同社研究員の藤谷有希氏は「首都圏では、建築費の上昇などを販売価格に転嫁できる立地での供給が多く、全体的には強さを欠いた動き」と振り返る。価格をみると、東京都は標準新築の5693万円（4・5％増）、小規模新築の6698万円（5・5％増）と首都圏の数値を上回った。特に、価格が高い東京23区でも区ごとに勢いが異なり、杉並区で標準が1億1463万円（13・6％増）、品川区で小規模は1億1639万円（15・7％増）など都心に近い城南・城西で上昇が際立った。一方で、足立区の標準は5350万円（0・5％増）、小規模は5103万円（3・0％増）と実需が多いエリアは上昇が比較的緩やか。3県では、埼玉県の小規模が4315万円（1・5％減）で前年割れなど東京都より弱含む傾向が多かった。供給戸数は、標準・小規模ともに全都県で減少した。

中古戸建ては、標準で首都圏が4056万円（3・5％増）。藤谷氏は「中古戸建ては、建設時は注文住宅だった物件もあり、状態などの差が大きい」とする。東京都は6324万円（1・8％増）で、平均築年は21・3年（1・1年増）と前年より築古事例の割合が増えたが、価格上昇は続いた。3県はいずれも築浅傾向になり、価格の上昇幅は東京都を上回った。

―本社調べ、首都圏は168棟7・2万戸

全国で建設中または計画中の超高層マンション（20階以上）が約9・7万戸に達していることが不動産経済研究所の調べでわかった。25年以降に完成を予定している超高層マンションは270棟・9万7141戸。24年3月末の前回調査時点に比べ7棟・1033戸増加している。圏域別では首都圏168棟・7万2252戸（全体比74・4％、前回76・4％）、近畿圏33棟・1万1343戸（11・7％、9・9％）、その他の地区は69棟・1万3546戸（13・9％、13・7％）となっている。完成予定年次別では25年54棟・1万5840戸、26年65棟・2万4746戸、27年43棟・1万2307戸、28年36棟・1万2971戸、29年以降72棟・3万1277戸。

超高層マンションは09年には123棟・3万5607戸が竣工していたものの、リーマンショック後の事業縮小の影響で10年には67棟・1万7967戸と半減、11年には震災の影響もあり45棟・1万3321戸とさらに落ち込んだ。12年以降は増減を繰り返しており、15年に55棟・1万8821戸まで伸ばした後は1万戸から1万7000戸程度で推移。22年はコロナ禍での工期の遅延などで8244戸にまで落ち込んだものの、23年は1万4037戸に回復すると、24年も1万4138戸と微増となっている。

人手不足などを背景に工期が後ろにずれ込む動きは続いており、25年に完成する超高層マンションは1万6000戸程度とさらに増加する。その後も東京都心や湾岸エリアだけでなく、地方中核都市でも新たな複合再開発プロジェクトなどが数多く控えていることから、26年には約2万5000戸の住戸が完成する見込みだ。

首都圏の計画168棟・7万2252戸のうち、東京23区は112棟・4万8613戸。全国における戸数シェアは50・0％（前回51・7％）だった。その他のエリアは、都下10棟・4265戸、神奈川県25棟・1万489戸、埼玉県6棟・1691戸、千葉県15棟・7194戸。完成予定年次別では25年26棟・1万310戸、26年43棟・1万9345戸、27年19棟・6936戸、28年26棟・1万420戸、29年以降54棟・2万5241戸。首都圏では76年から24年まで計997棟・29万3516戸が竣工している。

近畿圏は33棟・1万1343戸が建設・計画中となっている。内訳は大阪市内20棟・6805戸、大阪府下7棟・2364戸、兵庫県5棟・1844戸、京都府1棟・330戸。完成年次別では25年6棟・1580戸、26年7棟・3012戸、27年11棟・2573戸、28年3棟・1011戸、29年以降6棟・3167戸。その他の地区でも愛知県10棟・1761戸、福岡県8棟・1497戸、岡山県3棟・1202戸など69棟・1万3546戸が建設・計画中。

50階建て以上の超・超高層も複数の計画が進行中。六本木5丁目の70階建てなど、首都圏で17件・23棟の50階以上の超・超高層プロジェクトが進行している。

―カンテイ4月調査、東京都心の伸び強く

東京カンテイは22日、4月の中古マンション売り出し価格（70㎡換算）の調査結果を公表した。戸当たり平均価格は、首都圏全体で5535万円（前年同月比20・2％増）まで上昇した。1億6064万円（38・6％増）だった東京都心6区の大幅な上昇と、都内の事例が相対的に多い影響が首都圏の価格を押し上げた。

髙橋雅之・上席主任研究員は「在庫戸数や価格改定の動きから、都心の築浅高額物件でも販売が長期化する事例がある模様」と話し、市況の注視が必要とみている。都県別では、東京都が8309万円（30・3％増）、神奈川県が3883万円（7・7％増）、埼玉県が2960万円（3・0％増）、千葉県が2770万円（2・7％増）と上昇の勢いに差が出た。

主要都市では、東京23区が9783万円（35・3％増）と1億円に迫る上昇。都心6区に隣接した江東区は前年比4割、目黒区や品川区も3割の上昇だった。横浜市の4205万円（11・5％増）と2ケタの上昇だった。一方、さいたま市は3646万円（1・6％増）と上昇幅は小さく、千葉市の2533万円（2・4％減）は前年割れとエリアごとに傾向が異なった。髙橋氏は「強気過ぎる値付けの物件に動きが悪い傾向もあるが、東京都心をはじめ投資マネーにも好まれるエリアは強い上昇が続いている」と捉えている。

近畿圏は3100万円（9・0％増）で、大阪市の4819万円（23・7％増）、特に大阪市中心6区の7530万円（35・7％増）は上昇が目立った。神戸市は2744万円（3・6％増）と上昇に転換。中心部の中央区の事例が多い影響という。中部圏は2444万円（4・1％増）。名古屋市は2884万円（5・8％増）だが、前月比はわずかな下落に転じた。

東急リバブルは、東京・文京区の新築レジデンスを対象とする、不動産特定共同事業法に基づく不動産小口投資商品の第7弾となる「レガシア御茶ノ水」の一般募集をこのほど始めた。

「御茶ノ水」は、東京メトロ丸ノ内線・本郷三丁目駅から徒歩5分の立地に、RC造陸屋根10階建て、延床面積630・86㎡で全17室の建物を3月に竣工させた。募集総額は11億1000万円（1口500万円、2～55口まで出資可能）。予定分配金利回り（税込）は満室稼働で2・57％。出資がしやすく、安全性の高さや遺産分割が容易といった特徴を備えた投資商品として、今後も積極展開を進める方針。

―25年3月期の純利益は3百億円上回る

東急リバブルの25年3月期業績は4期連続で最高益となった。営業収益の2412億6600万円（前期比28・0％増）をはじめ、各段階利益でも大幅に伸び、当期純利益は302億4900万円（33・7％増）と300億円台に乗せた。小玉潤・執行役員経営管理本部長は「仲介業で成約件数を積み増しでき、不動産販売業は『ウェルスクエア』など分譲商品の用地取得も順調で、事業を拡大できた」と説明した。

セグメントごとにみると、仲介業の営業収益は976億5800万円（10・2％増）、営業利益は382億200万円（17・4％増）だった。売買仲介の取扱件数は3万2918件（8・8％増）。小玉氏は「取引件数を重視し、今後も出店を増やす」と話す。売買仲介の平均価格は6778万円（1・4％減）と前年割れも、リテールは平均価格5046万円（2・8％増）と扱う物件が高額化し、収益を拡大した。

不動産販売業は、短期買取再販と、新築分譲マンション「ルジェンテ」や新築投資用一棟物件「ウェルスクエア」など自社分譲商品の拡大で、営業収益は1373億5600万円（45・5％増）、営業利益は110億7100万円（52・2％増）と大幅な増収増益。自社で得た情報が新たな用地取得につながり、好循環を構築しているという。他のセグメントでは、販売受託業、賃貸業、その他ともに増収増益だった。

今後は、法人向けの仲介事業を近畿圏で強化するほか、他社の大型不動産取引などにおける契約に関連した事務の受託といった新しいビジネスの構築も模索する。小玉氏は「仲介市況はこれまで堅調だったが、4月は売り・買いともに相談件数が前年割れ」と今後の変化に身構えつつ事業拡大に取り組む。

―若者が利用、ワンルーム投資の内容多数

東京都が4月に設置した「投資用不動産特別相談窓口」に、若者から相談が寄せられている。内容は、ワンルームマンション投資に関するものが多いという。開設から約1カ月半、相談は営業日平均で1日1件のペースで積み上がっている。相談事例をもとに、都は不動産投資全般に対する啓発活動を行っていく方針だ。

相談は電話が8割ほど。半数が20～30歳代からの相談だ。ワンルーム投資に関する相談のなかでも多い事例は、サブリース契約とセットで物件を購入したが、当初期待した収益が得られず手放したいといった内容。都の担当者は「契約自体に法令違反はなく、遡って契約を無効にはできない。アドバイスを行い、必要なら弁護士の無料相談を紹介する。都には被害救済をする権限はない」と語った。迷惑勧誘があった場合は、宅地建物取引業法違反として都が業者に指導を行う。窓口相談から指導を行ったケースが数件あった。これらは指導で改善され、行政処分に至った例はまだない。

窓口開設の背景には、若者が投資用不動産の迷惑勧誘を受けている問題についての国民生活センターからの注意喚起（19年）があった。担当者は「都にも同様の相談があった。インフレ・物価高騰を受け若年層が将来に対する不安から不動産投資に手を出すケースがある。オンラインで気軽に不動産投資ができる環境だ」とし、「実態把握の目的もあり開設した」と話す。

消費者への啓発の狙いもある。都は不動産投資全般に関する啓発動画の作成も検討中だ。担当者は「以前は老いた親の契約を子が相談していた。今は子の契約を親が相談してくる」と状況の変化に触れた上で、「知識を身につけリスクを把握することが重要。買う前に窓口に相談してほしい」と力を込めた。

―本社、価格8・7％下落の6999万円

不動産経済研究所は20日、4月の首都圏（1都3県）の新築分譲マンション市場動向を発表した。新規供給戸数は前年同月比3・5％増の1006戸で、6カ月ぶりの増加となった。また、初月契約率は66・3％で、前年同月の62・4％を3・9㌽上回るも、2カ月ぶりに70％を下回っている。

4月の供給物件数は全90物件で、前年同月の101物件と比べると11物件下回り、そのうち100戸以上を売り出した物件は1物件だった（前年同月ゼロ）。初回売り出し物件は14物件・400戸で、前年同月（15物件・256戸）を物件数では1物件下回るも、戸数は144戸上回っている。供給戸数をエリア別にみると、都区部が4割減、都下が5割減と落ち込むも、千葉県が4倍以上増加し、神奈川県が3割増、埼玉県も2割増と伸ばした。都区部は46・7％減と２カ月ぶりの減少となり、シェアは25・4％で前年同月（49・4％）に比べて24・0㌽ダウンしている。

新規供給に対する契約戸数は667戸で、初月契約率は66・3％。エリア別では千葉県が84・7％と高い契約率を示した一方、都下と埼玉県は40％台と低調だった。

戸当たり平均価格は6999万円で、前年同月（7662万円）比663万円（8・7％）の下落、㎡単価は104・8万円で、同（124・2万円）比19・4万円（15・6％）下落している。平均価格と㎡単価ともに3カ月ぶりの下落となった。エリア別にみると都区部が平均価格と単価ともに下落、その他のエリアは軒並み上昇している。

専有面積は66・80㎡で、前年同月比8・2％の拡大。即日完売は3物件・22戸（シェア2・2％）、フラット35登録物件戸数は889戸（88・4％）。4月末時点の在庫は5860戸で、前月末の6116戸に比べ256戸減少している。

5月の供給は1500戸前後が見込まれる。

―平均価格は9・2％上昇の5634万円

近畿圏（2府4県）の4月の新築分譲マンション供給戸数は前年同月比25・0％増の1369戸となり、4カ月連続で前年実績を上回った。

供給戸数をエリア別にみると、大阪市部が288・1％増の749戸、大阪府下が46・1％減の187戸、神戸市部が43・7％増の102戸、兵庫県下が9・4％増の128戸、京都市部が33・2％減の157戸、京都府下が85・7％増の13戸、奈良県が91・7％減の1戸、滋賀県が52・4％増の32戸。

初月契約率は、前年同月比8・5㌽アップの77・0％と、4カ月連続で好調ラインの70％を上回った。

平均価格は9・2％上昇の5634万円。㎡単価では27・5％上昇の103・3万円。平均価格、単価ともに2カ月連続のアップとなった。注目度の高い大阪市内のタワー物件が発売を開始し、単価は4月としては調査開始（1973年）以降の最高値を更新。

4月末時点の販売在庫は2668戸で、前月末比71戸の増加、前年同月末比では54戸の減少となった。

5月の供給は1000戸程度となる見通し。

東急不動産と東急リゾーツ＆ステイは、群馬県草津町に会員制リゾートホテル「東急ハーヴェストクラブ草津＆VIALA」（総客室数152室）を27年3月に開業する。草津エリアに同シリーズの施設を開業するのは初めて。周囲を2千ｍ級の三国山脈に囲まれ、複数の温泉もあるリゾート地だ。開業に先立ち第一次会員募集をこのほど始めた。施設は26年11月の竣工を予定している。

所在地は群馬県草津町大字草津字白根464―35の一部ほか。JR軽井沢駅からバスで約83分の立地。東急不動産が開発し、東急リゾーツ＆ステイが運営する。施設は6階建てで延床面積1万7206㎡。美容と美食、健康、温泉・サウナの4つを売りに、利用者らに体験型プログラムを提供する。共用のラウンジやレストラン、露天風呂付大浴場などを配置する。木造平屋の別棟（客室数10室）も建てる。

1988年に同シリーズ初弾を長野県茅野市蓼科に開業し、全国に出店を続けてきた。草津の施設が開業すれば客室数は合計2972室になる。

─国交省、登記情報から初の調査に着手

国土交通省は、東京都内のマンションを対象に、海外居住者が所有している割合の調査に乗り出した。国として初の調査で、高騰が続くマンション市場の分析の一環という位置付け。法務省から約11万件の所有権の保存・移転登記のデータ提供を受け、ここ数年の取引ベースでの分析を進めている。

登記簿には国籍の項目がなく、不動産の所有者が外国人かどうかまでは分からない。国交省は、所有者の住所に着目。11万件のデータから所有者住所が海外になっているものを抽出し、その分析を進めている。精査段階であり調査完了時期は未定だが、都内全体に加え、都心のみなどエリアに分けた分析も可能になる見込みだ。

都内のマンション価格は高騰が続く。本社・不動産経済研究所の調査では、25年3月の東京23区のマンションの平均価格は1億4939万円で、一般のサラリーマンが購入しづらい状況にある。不動産価格が上昇する局面では不動産市場の分析は一層重要度を増す。国交省は従来から、法務省の登記情報をもとに市場動向を示す「不動産価格指数」を算出している。今後の不動産施策を検討していくための更なる市場分析の一環として有益と判断し、海外居住率の調査に着手した。

海外に住む日本人が含まれ、国内に住む外国人は含まれない調査になる。外国人による不動産取得の規制を意図した調査ではないとみられる。ただ、昨今のマンション価格に対しては国民の関心が高い。今国会でも「外国人による居住を伴わない投資目的での購入がマンション価格高騰の要因ではないか」という見方から、たびたび議論になっている。調査結果も高い関心を呼びそうだ。

―住宅の仕入れ時点で民泊を意識し運用

東急リバブルは、民泊ビジネスの取り組みを強化している。民泊運用が可能な東京23区の住宅45棟・769戸で、約3年半の期間に7ファンドを組成した。取得価格の累計は266億円（税別）。民泊物件の運営ではmatsuri　technologies（マツリテクノロジーズ、東京・新宿区、吉田圭汰代表取締役）と連携して、住宅の仕入れ段階から民泊運用を想定し、顧客の要望に沿える幅広い出口戦略を持つことで、強みのある民泊ビジネスの仕組みを構築した。

リバブルが運用した24年の新宿区山吹町にある9戸の実績は、年間180日までの民泊（12日／月平均稼働日数）と短期賃貸（13日／同）の185日の運用を組み合わせて、月額の売上単価は坪平均2万6159円だった。法人契約した短期賃借人の退去ごとに民泊営業へと移行し、収益を向上させた。これまで取得した45棟の立地は墨田区が15棟、新宿区が10棟など。民泊が可能な管理規約の新築物件に限らず、既存の賃貸マンションで空室活用などにも有効とみている。

加えて、東急リバブルが自社で手掛けた物件をファンドに組み入れた事例や、売主の都合でブリッジファンドとして機能させた事例などもある。また、日本政策投資銀行が出資したファンドも組成した実績があり、幅広いソリューションの手法も揃えている。

東急リバブルはAirbnb　Japanと共催で、デベロッパーや金融機関など約60人の聴講者を集めた民泊ビジネスのセミナーをこのほど実施した。東急リバブル取締役専務執行役員の小室明義氏は「建築費が上昇し、投資家からインフレを転嫁できる、今までにないアセットの需要が増えた手応えだ。民泊も、不動産で価値提供するための知見を高めてきた」と語った。

―リクルート、首都圏24年の契約者調査

リクルートのSUUMOリサーチセンターは、24年の首都圏における新築分譲一戸建ての契約者を調査した結果をまとめた。平均購入価格は14年の調査開始以来最高の4844万円（23年比329万円増）だった。購入価格帯は「6000万円以上」が最も多く、過去最高の20・1％（6・9㌽増）だった。特に東京23区は6割が「6000万円以上」で、平均価格も初めて7000万円を上回る7202万円だった。

契約者の世帯主は、平均年齢が37・0歳（増減なし）だった。共働き比率は72・0％（4・8㌽増）で、初の7割台となった。平均世帯総年収は875万円（61万円増）に上昇。全体では「1200万円以上」の割合が14・8％（5・8㌽増）に上昇した。購入物件の所在地は、東京23区の15・9％（2・6㌽増）、都下の26・2％（1・8㌽増）、千葉県の12・1％（0・8㌽増）が増加傾向。神奈川県の18・5％（4・2㌽減）、埼玉県の27・1％（0・9㌽減）は減少した。前住所別に契約物件の所在地をみると、東京23区が50・0％（0・5㌽減）と半数の流出入があった。一方で、千葉県の90・8％（6・9㌽増）をはじめ、都下を含めて概ね8割から9割が前住所と同じエリアでの物件契約をしていた。

契約物件の立地は最寄り駅から平均徒歩13・6分（0・4分減）。平均建物面積は98・5㎡（0・5㎡増）で拡大したが、平均土地面積は118・5㎡（0・8㎡減）に縮小した。住まいの購入理由は「子どもや家族のため」が59・2％（増減なし）。持ち家の方が質が良い」は9・8％（0・3㌽増）と過去最高。「資産を持ちたい、資産として有利」も12・8％（2・7㌽増）に増加した。

三幸エステートは、4月のオフィス需給動向を公表した。都心5区で1フロア面積200坪以上の大規模ビルの空室率は2・71％（前月比0・84㌽減）だった。2％台は21年5月以来。潜在空室率は4・70％（0・61㌽減）と20年10月以来の4％台に低下。共益費込の募集賃料は3万83円（343円増）で、20年11月以来の3万円台に回復した。湾岸エリアでは、テナント誘致に時間を要するが、都心部では品薄感が漂うエリアが多く、募集面積は約41万坪と5年ぶりに30万坪台の水準が目前としている。

都心5区の動向について今関豊和チーフアナリストは「今年の供給はピークを過ぎていることから、需給バランスは引き締まり傾向が続く」と予測する。4月は港区で、新築・築浅のビルで空き床がまとまって消化され、空室率が大きく低下した。活発なオフィス需要が市況を支え、今関氏は「周辺エリアへ需要がにじみ出す動きも一部でみられる」とする。賃料も、17カ月連続で横ばいか上昇の動きが続いている。

不動産流通推進センターは12日、全国の指定流通機構（レインズシステム）に4月に売買の成約報告があった既存住宅のデータを公表した。全国で、中古マンションの成約価格は3992万円（前年同月比1・78％増）。成約㎡単価は61・99万円（5・59％増）となり、59カ月連続で前年から上昇した。成約件数は7303件（17・66％増）。一方、中古戸建ては成約価格が2626万円（1・09％減）と、6カ月ぶりの前年割れ。成約件数は5142件（35・21％増）。

中古マンションの成約価格は、首都圏の5103万円（0・16％増）や九州・沖縄の2771万円（13・43％増）など4エリアが前年より上昇した。近畿圏の2976万円（2・30％減）や中部圏の2368万円（0・17％減）をはじめ6エリアが前年を下回った。成約件数は5エリアが前年と同数か前年超え。

中古戸建ては、成約価格が首都圏の3834万円（6・87％減）など5エリアが前年比で下落したが、成約件数は全10エリアで増加した。

─国交省、年収階層に偏りなく幅広く効果

国土交通省は、住宅税制の効果検証の一環で、新築住宅対象の固定資産税の減額措置について調査した。固定資産税の減額措置がなければ、16％の人が「住宅を購入しなかった」と回答した。特に長期優良住宅の購入者の場合は効果が大きいことも分かった。

新築住宅の固定資産税の税額減額措置は、住宅取得者の初期負担の軽減を目的に、税額の2分の1を戸建ては3年間、マンションは5年間減額するもの。総務省の調査では、23年度は212万戸（うち新規適用分50万戸）の適用があった。

国交省が今年1～3月にかけ実施した22～25年の住宅取得者に対するアンケート調査（集計8413件）では、年収階層による効果の差も検証した。固定資産税の減額措置がなければ「住宅を購入しなかった」と答えた割合を契約者年収別にみると、契約者の年収「～400万円」では14％、「400万～600万円」と「600万～800万円」はともに17％、「800万～1000万円」では16％、「1000万円～」では13％だった。極端な偏りはなく、中間層中心に幅広い所得層に効果が生じていた。

減税期間が戸建て・マンションとも2年間延長される長期優良住宅の取得者を対象とした場合、「上乗せ措置がなければ長期優良住宅ではない住宅を購入した」と回答した割合が26％となった。さらに優遇される長期優良住宅の場合、その選択に効果をもたらしている割合が高いことが分かった。

同じ調査で住宅ローン減税の場合、21％の人が「住宅ローン減税がなければ購入しなかった」と回答している。国交省はこれら調査結果を、6月にまとめる有識者会の中間とりまとめに盛り込む方針。

東急と住友林業、再生建築研究所は、東急新横浜線の新綱島駅（横浜市）の駅前で計画する古民家活用プロジェクトで、2棟の木造の商業施設の新築工事に着手した。個人所有の敷地に、敷地中央の古民家を囲むように低層の商業施設を2棟新設する。同プロジェクトでは、築168年の横浜市認定歴史的建造物の古民家の改修もあわせて行う。東急が事業コンサルタント、住林が商業施設の設計施工を担う。

所在地（地番）は横浜市港北区綱島東1―1161ほか。敷地面積は約7757㎡。建物は古民家が木造平屋、商業施設2棟が木造2階建て。延床面積は古民家が約348㎡、商業施設がA棟・約1398㎡、B棟・約1203㎡。26年度下期の開業を予定する。商業施設を含め建物の所有は個人となる。商業施設の運営会社は未定。内外装に木材を多く使い自然の温かみと木の風合いを感じられ、古民家と調和する街並みにする。古民家の改修は2月に着工済みで、建物の外観や伝統的な真壁造りの意匠を維持しながら、耐震性や設備更新などを行い、飲食や物販の店舗、オフィスとしての活用を想定し再生する。　

―中計策定、DX関連投資に1千億円など

東急不動産ホールディングスは9日、2030年度を最終年とする中期経営計画を公表した。重点テーマに「広域渋谷圏戦略の推進」「GXビジネスモデルの確立」「グローカルビジネスの拡大」の3点を提示。それらを通じ強固で独自性のあるポートフォリオを作り、国内不動産市場の浮沈に左右されない体制を固める。24年度の営業利益は1408億円、純利益は776億円だが、最終年度にそれぞれ2200億円以上、1200億円以上に引き上げる目標だ。このほか、EPS年平均成長率8％、ROE10％以上、EBITDA倍率8・0倍以下などの数値目標も掲げた。

25年度の営業利益を1200億円、当期純利益を650億円に引き上げるなどの業績目標を2年前倒しで達成し、中計の更新時期を早めた。新中計では全社方針に「環境経営」と「DX」、事業方針に「知的資産活用」「パートナー共創」を明示。それらのうちDX関連には30年度までに1千億円を投資する。

米トランプ政権の流動的な政策で世界経済の不確実性が強い。中計では営業利益に占める収益バランスを見直し、市況の変化に備える。具体的には、分譲や売却などで生じる「キャピタル利益」の比率を24年度実績の40％から30年度に30％程度まで下げ、利益額は維持ないし拡大を目指す。一方、仲介や管理・運営、PMフィーなどマネジメントフィーの割合は42％から40～50％、賃貸や売電などのインカム利益は18％から20％以上にそれぞれ高め、いずれも利益額は安定的に拡大させることを目指す。同社の西川弘典社長は昨年11月、新たな中計では地域創生と絡めたGX、リゾート、海外を三本柱とする考えを本紙に述べていたが、世界情勢の変化を受け方向性を見直した模様だ。

―34年度までに駅やデッキ・広場を整備

東急と東日本旅客鉄道、東京地下鉄の3社は今月中に、「渋谷スクランブルスクエア」の第Ⅱ期（中央棟・西棟）に着工する。開業は31年度を予定する。19年に開業した第Ⅰ期・東棟と合わせると、商業フロアの1フロアあたりの売場面積が最大6000㎡と、首都圏最大級の商業施設となる。渋谷駅の改良や駅前広場の整備なども同時に進めており、30年度には渋谷駅と駅を中心とした歩行者ネットワークが概ね完成する。「100年に一度」ともいわれる渋谷の大規模な再開発が、「まちびらき最終章」を迎える。

中央棟は地上10階地下2階建て（高さ約61ｍ）、西棟は地上13階地下４階建て（約76ｍ）で、延床面積は約9万5000㎡。用途は商業が中心。東棟と合わせると、延床面積は約27万6000㎡に上る。中央棟の10階屋上には各国大使館などと連携したグローバルな文化交流体験ができるパビリオンを整備。渋谷駅西側と新宿方面の街並みの両方を見渡せるようにする。中央棟4階には最先端技術によるコンテンツを体感できるパビリオンを33年度に開設する。

渋谷駅の通路や改札、階段などの駅設備は30年度に概ね完成予定。JRハチ公改札前に最大幅員22ｍ、JR南改札前に最大幅員23ｍの東西を結ぶ自由通路を整備するほか、各施設をデッキ階で結び、東西南北を行き来できる歩行者ネットワークを整備する。

中央棟4階からハチ公広場へ下りる歩行者ネットワークは33年度に完成予定。そのほか、ハチ公広場や東口地上広場、JR線路上空の中央棟4階の広場、西口3階上空の施設など、合計約2万㎡におよぶ5つの広場も整備しており、34年度までに完成させる。

東急不動産はシンガポールで初めて物流施設の開発に参画したと8日に発表した。香港のESRグループと提携し、同国を始めとするアジア圏で物流投資事業を展開する計画だ。東急不が今回参画した案件の予定地は東南アジア最大規模の港があるジュロン工業団地。7ha超の敷地に最新スペックの倉庫棟と自動化コンテナデポ棟を整備する。倉庫はBTS型で総延床面積は14万1902㎡。27年の竣工を予定し、すでにアンカーテナント2社と賃貸借契約を締結した。

この施設を開発するに当たり、ESRはTRIインベストマネジメントと組んだ。その上で東急不、ヒューリック、西松建設、芙蓉総合リース、リサ・パートナーズの5社とコンソーシアムを組成した。東急不の出資持ち分は25％。東急不は75年にインドネシアに進出し、19年にはシンガポールに現地法人を作った。

―運河沿いに40階建て、9日から登録受付

東急不動産と京浜急行電鉄は横浜市中区の超高層マンション「ブランズタワー横浜北仲」（総戸数704戸）の物件サイトを9日に開設し、エントリー受付を始める。年内にモデルルームでの案内を開始し、26年1月中旬に販売を始める予定だ。両社と第一生命保険がみなとみらい線・馬車道駅徒歩約2分の場所で手掛ける複合開発「北仲通北地区B―1地区新築工事」の住宅部分。この開発では住宅棟のほか、店舗やオフィスなどが入る低層棟を建てる。施設規模は地上40階地下1階建て。高さ約150ｍ。住宅は敷地に約75年の一般定期借地権（準共有）を設定し建物を区分所有とする。27年11月の竣工、28年3月の引き渡しを予定している。

複合開発の街区名称は「ハーバーステージ横浜北仲」に決まった。馬車道駅との間を歩行者デッキで行き来できるようにする。JR根岸線・桜木町駅へも徒歩9分。敷地の二方が運河で、住戸などからの開けた眺望が売りの一つだ。低層棟に約4300㎡の飲食店舗、サービス店舗などを配置。2～6階に基準階面積約740坪のオフィスを設ける。敷地内に、運河に面する遊歩道や約3200㎡の広場を整備する。

住宅の共用部として地上23階にサウナとゲストルームを置く。ランドリー室、フィットネスジムなども作る。コンシェルジュサービスも導入する。設計は熊谷組と東急設計コンサルタント。施工者は熊谷組。外観デザインは日建設計に委託。建物の低層部分に横浜の歴史を象徴するようなレンガ素材を活用する。

所在地は横浜市中区海岸通5―25―1。敷地面積1万2345㎡。湾を挟み北側に商業施設「横浜ワールドポーターズ」や都市型遊園地「よこはまコスモワールド」などがある。

―カンテイ、372駅の築10年物件が対象

東京カンテイは7日、24年時点で鉄道駅ごとに、築10年の中古マンションの流通価格と新築分譲時の価格を比較したリセールバリューをまとめた。首都圏では、「半蔵門」のリセールバリューが337・9％で最高だった。平均坪単価は新築分譲時の483・1万円から中古流通時は1632・6万円に上昇。算出対象の14年前後の新築物件には現在よりも割安感があり、東京都心部や駅近立地を中心に首都圏全域で中古物件の価格が大幅上昇した影響が出たとみている。

算出対象は首都圏の372駅で、リセールバリューの平均は147・8％だった。新築時の価格と比べて中古流通価格が「150％以上」に達した駅は、JR山手線など都心部中心に127駅（算出対象の34・1％）。郊外ターミナルの「横浜」や「大宮」の周辺も150％以上の駅が増えた。「100％以上150％未満」は、236駅（63・4％）だった。新築時より中古価格が下落した駅は「90％以上100％未満」の８駅（2・2％）、「80％以上90％未満」の1駅（0・3％）で、下落幅は2割未満にとどまった。

リセールバリューが首位の「半蔵門」で算出対象の物件は、千代田区番町アドレスかつ大手デベロッパーによる駅近の大規模物件で中古流通時の人気も高い。2位は「六本木一丁目」の325・4％で中古価格は坪1534・7万円、3位は「新御茶ノ水」も322・5％で中古価格も坪1370・0万円。富裕層や投資家が注目する港区や千代田区の駅が多く上位だった。再開発が進む渋谷区の駅も上位にある一方、この10年間で東京五輪関連の再開発が行われた「国立競技場」は202・6％で中古価格が坪769・0万円と、今年は29位となり、昨年の16位から順位を下げた。

―ARES、インフラ関連ら組成増加で

不動産証券化協会（ARES）は私募リートの市場規模や投資家分布などを調べ、それらの結果を「第38回私募リート・クォータリー」にまとめた。調査は16年から四半期ごとに実施。直近3月末時点の調査結果では銘柄数は60となり、Jリートの57を上回った。資産総額は7兆1897億円、物件数は1981。昨年3月末の実績に対し銘柄数は3、資産総額は7921億円、物件数は257、それぞれ増えた。

私募リートの銘柄数は昨年9月末時点で58と、当時の上場リートの銘柄数と同数になっていた。近年、鉄道や電力・ガス会社、ゼネコンらインフラ関連企業が私募リートを組成する事例が増えている。自社で持つ不動産を活用したり本業以外に収益源を多角化しようとする動きが強まっており、私募リートの市場規模が拡大している。近年は年に数件のペースで新たな銘柄が生まれているが、23年の組成数は10件と特に多く、清水建設や大成建設、日鉄興和不動産、JR東日本、大阪ガス都市開発らが運用を開始した。今年は3月に東京メトロとりそな銀行が運用を始めている。

投資法人が持つ物件の種類はオフィスが2兆6391億円（シェア36・7％）と最も多く、次点以下は賃貸住宅（1兆5418億円、21・4％）、物流施設（1兆4484億円、20・1％）、商業施設（1兆715億円、14・9％）、ホテル（3498億円、4・9％）の順。私募リートの出資総額は3月末時点で4兆1034億円で、それらの投資主体は地銀・信金など地域金融機関（31・8％）の割合が最も大きく、銀行や生保・損保など中央金融法人（27・6％）、年金（21・4％）、事業会社等（19・2％）と続く。

―CBREまとめ、外資の大型取引で拡大

シービーアールイー（CBRE）は2日、日本国内の25年第1四半期（1Q、1～3月期）における事業用不動産への投資動向をまとめた。土地取引を除く取引額10億円以上の全投資額は1兆8980億円（前年同期比24％増）だった。アセット別の投資額は、オフィスで1兆1170億円（57・5％増）だった。商業施設は2530億円（260％増）、ホテルも1730億円（81・0％増）と大幅に増加した。

投資家の主体別での内訳は、Jリートが4200億円（15％減）、Jリート以外の投資家は6810億円（増減なし）で、海外投資家が7960億円（119％増）だった。アセット別でオフィス、ホテル、商業施設の投資額が大きく、ブラックストーンの「東京ガーデンテラス紀尾井町（4000億円）」やガウ・キャピタル・パートナーズらによる「東急プラザ銀座（1500億円）」などの大型取引が目立った。一方、物流施設の1480億円（65・7％減）は前年の大型取引の反動減。住宅の1410億円（25・2％減）もJリートと海外投資家が低調で前年割れだった。

Jリートの取引をみると、住宅やホテルの取得意欲が引き続き強かった。特に、ホテルでは「ヒルトン福岡シーホーク（644億円）」や「ホテル　ユニバーサル　ポート　ヴィータ（350億円）」といった大型取引があった。資産入替が多く、公募増資は東海道リートによる37億円の1件のみだった。売却対象はオフィスや物流施設が候補になっている模様だ。

また、年度末で事業会社からの不動産売却もみられる。ヤマトホールディングスの本社ビルと物流施設3棟の売却や、シャープの工場と関連施設などの売却、複数の自社ビル売却などが発表された。

―不動研の全国調査、旧耐震ビルは17％

日本不動産研究所は全国47都市を対象とする今年1月時点の「賃貸オフィスビルストック調査」の結果をまとめた。全都市のオフィスビルストックは1億5316万㎡（2万239棟）。同じ調査で前年1月時点では1億5139㎡（2万21棟）だった。この1年で200棟以上増えた計算だ。24年のストックのうち新築は284万㎡（166棟）で、旧耐震基準（1981年以前）で建てられたビルのストックは全都市で2625万㎡と全体の17％。今年から26年にかけての3年間に竣工する予定のオフィスビルは748万㎡（204棟）で、それらの74％が東京都区部の物件だ。

エリア別のストックは、三大都市圏では東京都区部が8504万㎡（1万1289棟）と床面積ベースで全都市の56％を占める。大阪市は2097万㎡（シェア14％）、名古屋市は808万㎡（5％）と、三大都市に全体の74％が集まる。都市別では横浜市が759万㎡と最も多く、次点以下は福岡市（528万㎡）、札幌市が399万㎡など。一方、24年の新築オフィスは大阪市が89万㎡、東京都区部が84万㎡、横浜市が34万㎡の順だ。1981年以前に建てられたビルのストックを都市別にみると、福岡、大阪、札幌の3市がいずれも21％と同率だった。千葉市は築30～40年未満のビルが75％と多い。これは90年前後に幕張新都心のビル群が開発された影響だ。

向こう3年間に竣工する予定のビルのうち、全体の63％に当たる468万㎡が都心5区に集中する。周辺18区と合わせると都区部で554万㎡と全体の74％にもなる。東京以外では横浜市が36万㎡、福岡市が34万㎡などと続く。建築費高騰などの影響で竣工時期が後ろ倒しになる傾向も強まっている。

―カンテイ、中古は流通戸数減も市場拡大

東京カンテイは1日、25年の第1四半期（1～3月、1Q）のマンション市場動向を公表した。全国で新築マンションの供給戸数は1万5899戸（前年同期比5・5％減）、中古マンションの流通戸数は11万5112戸（2・7％減）だった。各エリアで戸当たり平均価格と戸数を乗じた、全国での新築・中古マンション市場規模は、調査開始以来2番目の5兆5227億3200万円（7・4％増）と推計した。

全国のマンション市場規模は、5兆6000億円台の24年4Qに次ぐ高水準だった。内訳は、新築マンションが1兆1560億1900万円（6・8％増）、中古マンションが4兆3667億1300万円（7・5％増）。特に、中古は2期連続の最高値だった。

新築マンションは、コロナ禍の一時的な落ち込みを除くと1兆円規模が続いている。供給戸数は減少が続き、首都圏、近畿圏、中部圏、その他地方圏の各圏域で19年と比べて6割ほどの供給戸数に減少してきている。一方で価格は、首都圏で平均坪単価が464・5万円（3・4％増）と、ここ5年ほどの最高値を更新。東京都で23区、都下ともに押し上げられた一方で、周辺3県は軒並み下落傾向だったという。

中古マンションをみると、流通戸数はどの圏域も前年割れだった。全圏域での流通戸数の前年割れは13期ぶり。首都圏は、物件価格の上昇から市場規模も2兆7843億7000万円（9・9％増）と1割近い拡大がみられた。平均坪単価で250・５万円（5・0％増）と最高値を更新し、築5年以内は560・2万円（8・5％増）。投機的要素も備えて新築の代替となれる築浅物件は、強い価格上昇が続いている。

―小林社長「首都圏と中部圏に出店余地」

東急リバブルはこのほど、売買仲介の3店舗を新たにオープンさせた。高水準なマンションストックが豊富にあるエリアや、新築マンションの建設が進むエリアなどで店舗を展開し、それぞれの地域で根付いてビジネスを深掘りしていく。小林俊一社長は店舗戦略を「高水準な物件を取り扱うことができている店舗が多い。地域を選びながら、当面3年ほどは年間5店舗ほど出店を続ける」と話した。

4月から、東京・千代田区の「御茶ノ水センター」、兵庫県宝塚市は「宝塚センター」、福岡市中央区で「六本松センター」を開設した。それぞれ、東京メトロ半蔵門線・神保町駅や福岡市営地下鉄七隈線・六本松駅など、地域の中心となる鉄道駅から徒歩5分以内の立地だ。3店舗の開設により、売買仲介と賃貸仲介を合わせた東急リバブルのネットワークは227カ所まで拡大した。小林社長は「集約型店舗にシフトする大手仲介会社もあるため、出店することで市場シェアの拡大が見込める。首都圏と中部圏はまだ出店余地がある」との考えだ。

地域で不動産売買・賃貸を取り扱う店舗を出店することから人材活用にもつなげる。小林社長は「200人を上回る新卒人材で、女性を3割ほど採用している。ライフイベントを挟んでも、店舗を中心に営業で長く働くことができ、管理職にもなっていける環境づくりが課題だ」と捉えている。また、東急リバブルは新卒入社後に店舗へ配属し、2年ほどで営業マンとして育成する体制。小林社長によると「長期的な視点で適性の見極めや育成を行い、トライアルを経て管理職に昇進する仕組みを整えた」と語り、働きがいを感じながら上質な情報を扱える人材を育てる方針だ。

─国交省、4月1日からの法改正が影響

国土交通省は4月30日、25年3月分と24年度の建築着工統計を発表した。3月の新設住宅着工戸数は前年同月比＋39・1％の8万9432戸となった。増加は2カ月連続。持家、貸家、分譲住宅は全て大幅な増加となり、3月分が年度計を押し上げた。国交省は、4月1日施行の法改正を見越した駆け込みとみている。

国交省は「建築基準法及び建築物省エネ法の改正による4月からの4号特例の見直しと、省エネ基準の適合義務化を見据えて、一部事業者から着工を前倒ししたという声があった」と説明する。持家、貸家、分譲戸建ては同様だという。改正法の施行で、4月から全住宅に省エネ基準適合が義務化された。住宅を建てるには省エネ基準適合の確認（省エネ適判）が必要になった。4号特例は小規模住宅で手続き書類を簡略化できるもの。ともに事業者側の事務負担が増える改正だ。

3月の持家は2万2867戸（＋37・4％）で3カ月ぶりの増加。持家が2万戸台となるのは23年8月の2万984戸以来。貸家は4万2525戸（＋50・6％）で2カ月連続増。貸家が4万戸台となるのは08年10月の4万2942戸以来。分譲住宅は2万3571戸（＋22・8％、2カ月連続増）。うちマンション1万807戸（＋20・4％、3カ月連続増）、戸建て1万2472戸（＋23・3％、29カ月ぶりの増加）。

24年度の着工戸数は81万6018戸（前年度比＋2・0％）で3年ぶり増加。持家22万3079戸（＋1・6％、3年ぶり増）、貸家35万6893戸（＋4・8％、前年度減少から増加に）、分譲住宅22万9440戸（△2・4％、2年連続減）、うちマンション10万5227戸（＋5・0％、前年度減少から増加に）、戸建て12万2319戸（△8・5％、2年連続減）。

―東急とヒューリック、27年度着工へ

東急とヒューリックが渋谷駅周辺で地権者らと計画を進めている「宮益坂地区市街地再開発事業」（東京・渋谷区）が本格化する。4月30日に再開発組合が東京都から設立認可を受けた。26年度に権利変換計画が認可される予定で、27年度の着工、31年度の竣工・開業を目指す。都によると、総事業費は約2431億円。

同再開発地区は、4社9路線の鉄道が乗り入れる渋谷駅の東側に隣接し、明治通りに面する交通利便性の高い場所に位置する。施行面積は約1・4haで、敷地面積は約1万870㎡。地上33階・地下3階のA街区、地上7階・地下2階のB街区、地上2階・地下1階のC街区の3街区からなり、延床面積は約20万1300㎡の規模。オフィスのほか、宿泊滞在施設や店舗、ホール・カンファレンス、産業育成支援施設、神社などを整備する。

これまで渋谷駅中心地区で進められてきた大規模な駅改良工事ならびに基盤整備に続き、渋谷駅周辺地域への交通結節点としての役割を担う。東京圏の国家戦略特別区域の特定事業として認定されており、国際水準の宿泊滞在施設や、官民連携の産業育成支援施設を整備することで、東京の代表的なビジネス・交流拠点を目指す。また、地区内に所在する御嶽神社を建て替えることで、街の文化の継承を図る。

このほか、建物の省エネルギー化やエネルギー利用の効率化に取り組むとともに、利用エネルギーの脱炭素化を中長期的に目指すことで、環境負荷の低減を図っていく。さらに、災害時における帰宅困難者受入施設や防災備蓄倉庫などを整備することにより、地域の防災対応力を強化する計画としている。

―本社、湾岸タワーなど複数の大規模物件

不動産経済研究所は東京23区における3月の新築分譲マンションの需給動向をまとめた。供給戸数は1072戸と前年3月よりも385戸増えた。前年同月の戸数を上回るのは5カ月ぶりだ。湾岸の豊海や品川、池袋などで複数の大規模なタワーが売られ、戸数増加の要因になった。期中に計上された1072戸のうち約半数が引き合いを集めやすい大規模な売り出し物件で、初月契約率も前年同月比7・0㌽増の85・2％と高まった。戸当たりの平均価格は1億4939万円と前年3月よりも2463万円上昇し、11カ月続けて1億円台に乗った。

1期販売が始まった件数は9件で、それらの合計戸数は511戸。3月の総戸数1072戸の内訳を価格帯別にみると、1億円台が610戸と前年同月の157戸に対し4倍に増えた。2億円台も148戸（前年同月60戸）と2倍以上になった。3億円台は34戸（52戸）。1億円を超える物件の供給割合は前年3月の39・2％に対し73・9と大幅に上昇した。

一方、1億円未満の価格分布は、9千万円台は85戸から42戸、8千万円台は72戸から41戸、7千万円台は70戸から61戸などとそれぞれ減っている。販売在庫は前年同月の2185戸に対し2028戸と減少。前月の2200戸に比べても減っており、在庫が消化される傾向が続いている。

販売された面積帯をみると、最も多いのは70～74㎡で208戸（前年同月140戸）。次点が60～64㎡で155戸（67戸）だった。区ごとの供給戸数は港区が最多の362戸で、次点以下は中央区（204戸）、豊島区（125戸）、板橋区（75戸）などと続く。

―自動車関連のA級オフィス割合小さく

シービーアールイー（CBRE）はこのほど、米国トランプ政権による関税政策が日本の不動産市場に及ぼす影響について分析を公表した。同社リサーチ部門責任者の羽仁千夏氏は、日本の不動産投資市場について「機関投資家の物件の選別が厳しくなる可能性はあるが、緩やかな金利上昇の環境下で、概ね25年の間は取引動向が堅調」と予測を示した。

賃貸市況は、たとえばオフィスの活況を支える需要や賃料上昇の勢いに減速はありうるが、仮に解約が起きても退去まで一定の期間が必要になるため、空室率が年内に急上昇する可能性は低いとみている。そもそも、東京におけるグレードAの賃貸ビルで、製造業関連が占める面積の割合は16％、中でも自動車関連は6％と限られる。仮に、自動車関連が東京のグレードAビルで利用する面積を10％減少しても、空室率への影響は0・6ポイントほどの上昇圧力にとどまるという。物流施設の製造業の利用も限られ、中心繁華街での商業施設は出店意向が強いため、空室率や賃料の市況に急速な悪化はないとの想定だ。羽仁氏は「先行きが不透明になり、様子見に転じる動きはある」とするが「一部の機関投資家の間に、米国に投じた資金を、日本をはじめアジア太平洋に向ける意向も聞こえる。レンダーの融資姿勢も変わっていない。ファンダメンタルズから選別が強まる可能性はあるが、住宅、ホテルを含む幅広いアセットで堅調」と見込んでいる。

取引市場で今後の動きを羽仁氏は「株安などの影響が出そうな個人投資家と、機関投資家の動きは異なりそうだ」と話す。「安定性のある日本で、バリューアッド投資が主流。東京都心、大阪、堅調に市場が成長する福岡でも検討が進む」と見通しを語った。

三幸エステートとニッセイ基礎研究所は4月30日、賃貸オフィスの成約事例データによる25年第1四半期（1～3月期、1Q）の市場動向を公表した。東京都心5区と周辺区のオフィス集積地域で、延床面積1万坪以上、1フロア面積300坪以上かつ築15年以内のAクラスビルにおける共益費を除く坪当たり賃料は、3万509円（前期比2020円増）だった。前期比は6期連続の上昇で、21年4Q以来の坪3万円台に回復した。空室率は6・4％（0・4㌽増）。

Aクラスビルの空室率上昇は、1Qに新築供給が集中した影響で、足元のオフィス需要は「活発な状況が続き、新築ビルでも成約に向けた話が進んでいる」と分析した。Bクラスビルは、賃料が2万41円（663円減）、空室率は2・5％（0・4㌽減）だった。賃料の下落は小幅で空室率低下も続き「立地評価がやや劣るビルで大口の成約を複数確認」とする。Cクラスビルは、賃料が1万8924円（821円増）、空室率が3・1％（0・3㌽減）で、緩やかな賃料上昇と、千代田区や港区を中心に空き床消化が続いた。

国土交通省は、25年度の補助事業「マンションストック長寿命化等モデル事業」の募集スケジュールを公表した。第1回募集は5月26～30日に実施する。第2回は7月22～28日、第3回は10月6～10日。マンションの再生を促進するため、老朽化マンションの長寿命化を図るモデル的な取り組みを支援する。

提案を受け付けるのは「先導的再生モデルタイプ」と「管理適正化モデルタイプ」の2タイプ。それぞれ、事業前の立ち上げ準備段階の「計画支援」と実施段階の「工事支援」がある。

提案内容は有識者委員会によりモデル性が審査される。政策上重要なポイントは「優先募集枠」として高く評価される。具体的には、自主建替えの検討や超高層マンションにおける給排水管設備改修や防災設備改修、団地型マンションでの敷地分割事業の検討、別の場所での建替え「非現地建替え」などが優先募集枠に当たる。計画支援は年間最大500万円（最大3年）を補助、工事支援は改修工事費のうち3分の1を補助。