―アットH、埼玉・千葉の両県は前年割れ

アットホームは27日、2月の首都圏における住宅売り出し価格の動向を公表した。中古マンションの戸当たり平均価格は4281万円（前年同月比10・1％増）だった。突出して上昇する東京23区の6290万円（21・4％増）が強く牽引する市況で、アットホームラボ執行役員の磐前淳子氏は「23区は前月比で2％と上昇の勢いが続くが、都心6区に限ると3％台の伸びで更に勢いがある」と話す。

中古マンションの価格はエリア別で、東京都下は3289万円（2・3％増）、神奈川県の横浜市・川崎市は3516万円（4・1％増）、横浜市・川崎市を除いた神奈川県他は2723万円（4・4％増）で前年より上昇した。一方で、埼玉県はさいたま市が3351万円（1・8％減）、さいたま市を除く埼玉県他が2474万円（1・5％減）。千葉県も西部は2806万円（1・0％減）、西部を除いた千葉県他は2061万円（0・8％減）で、両県の4エリアは前年を下回った。磐前氏は「埼玉県、千葉県は東京都から近いエリアの市況は良い。ただ、東京都心でインバウンドによる3億円以上の物件などへの引き合いがあり、他とは異なる様相」とみている。

新築戸建ての戸当たり平均価格は、首都圏で4657万円（3・5％増）だった。中でも、東京23区の7409万円（8・9％増）は首都圏8エリアのうち最も高い上昇率。他のエリアも、都下の4825万円（3・5％増）や横浜市・川崎市の5290万円（2・2％増）など7エリアが前年超え。さいたま市のみ4279万円（0・4％減）で、前年割れが17カ月連続となった。

―賃貸住宅取得し年100～200戸拡大

東急は、長期滞在に対応する都市型のアパートメントホテル事業を開始した。家具付きのマンスリー賃貸住宅と、旅行者向けの宿泊を組み合わせて運用する。同社が賃貸住宅を取得し、リノベーションや建て替えを行い宿泊機能をプラスする。住宅宿泊事業法の枠組みで運営するため、宿泊は年間180日まで。東京の渋谷、代官山、代々木、恵比寿で4棟41室を順次開業する。今後は東京都心エリアを中心に東急線沿線や地方エリアなど年間100～200戸の拡大を目指す。

「ザ・アパートメントホテル・バイ・スタイリオ」の名称で展開する。内装設計は北欧スタイルの落ち着いたデザインにし、ビンテージ家具や古道具を取り入れる。住戸内にはドラム式洗濯機や冷蔵庫、電子レンジ、IHコンロ、食器、調理器具などを用意。1戸の最大人数は賃貸が2～3人、宿泊が2～5人。賃貸は定期建物賃貸借契約を結び、1カ月から借りられる。賃料は月20万円から。宿泊は1泊から可能で、客室単価は1万5000円から。「ザ・アパートメントホテル・バイ・スタイリオ　渋谷1」は、渋谷駅から徒歩3分の立地。全26戸のうち17住戸を同事業で展開する。残りの住戸は通常の賃貸住戸として運営する。専有面積は31・83～48・81㎡。「代官山1」は渋谷駅から徒歩6分、東急東横線の代官山駅から12分の立地。「代々木1」は小田急線の参宮橋駅から1分の立地。「恵比寿1」はJR山手線などの恵比寿駅から8分の立地。

東急はこのほど、エアビーアンドビーの日本法人と包括連携協定を結んだ。同事業の利用実態調査を行い、多様化するライフスタイルと観光、遊休不動産の活用などを共同で検証し、情報発信を行っていく。

―SMTRI分析、鑑定評価額の上昇で

三井住友トラスト基礎研究所（SMTRI）は27日、24年下期の「J－REITレビュー」を公表した。対象銘柄の中央値を取ると、分配金の成長率は前年同期比＋2・9％、1口当たりNAVの成長率は前年同期比＋1・7％だった。どちらも大半の銘柄でプラス成長となり、ホテル系の銘柄は成長率が高かった。不動産売却益（ネット）は合計474億円で、300億円を下回った上期と比べて大きく増加した。含み益は、過去最高を更新する5・8兆円だった。また、含み益率は26・6％だった。

含み益の拡大には、ホテル、住宅、物流施設の鑑定評価額上昇が影響した。外部成長では物件取得額が5617億円、物件譲渡額が3457億円といずれも前年同期から増加した。特に、譲渡額は前年同期比で2・5倍を上回る大幅増加で、譲渡物件の約6割がオフィスだった。取得物件はオフィス、住宅が前年と比べて減少した一方、強い宿泊需要が続くと期待が集まるホテルに加えて、物流施設と商業施設も増加した。平均取得NOI利回りは4・8％で、全銘柄の平均ポートフォリオNOI利回りの4・8％と同水準。

内部成長では、ポートフォリオにおける平均NOI利回りは、オフィスで4・2％、住宅が5・3％、物流施設は4・9％と前年同期と同じだった。商業施設は5・5％で、修繕費が大幅に増加した銘柄の影響から前年より若干低下。ホテルは6・0％で、前年同期比は0・5㌽の上昇だった。財務運営をみると、24年12月末のLTVは平均48・2％、有利子負債の平均利率は0・73％と24年6月末より上昇した。公募増資は9件あり、調達額は1629億円。自己投資口を取得する発表は15件で、上期の7件から倍増した。

―CBRE、イールドスプレッド最低水準

シービーアールイー（CBRE）は26日、日本の不動産投資市場が賃料成長を求める局面に転換したとするレポートをまとめた。24年第4四半期時点で投資家の期待NOI利回りから長期金利を引いた日本のプライムオフィスのイールドスプレッドは2・03％で、03年の調査開始からの最低水準。ただ、日本は金利上昇下でも資金調達環境が良好で、オフィス賃料の上昇が続いており、能勢知弥アソシエイトディレクターは「CBREの調査では投資意欲が高く、現在の利上げペースなら25年は投資市場が活況」とみている。

CBREはオフィス賃料について、一時的な踊り場はあっても28年まで上昇基調の推移を見込んでおり、コロナ前を上回ると予測している。好調な企業業績と人手不足により、オフィス需要が市況を支える見通しだ。能勢氏は「足元の利回りが低くても、インカムリターンが上昇する期待感を反映した投資意欲の強さがみられる」と話す。一方で、長期金利は25年に入ってから上昇基調で1・5％を上回る水準となったため、プライムオフィスのイールドスプレッドは、1％台で推移していると捉えている。資金調達の環境も、日本銀行が不動産業向けの貸出金は一貫して増加基調が続いているため、利上げ局面でも融資条件に大きな変化はない模様と捉えている。

今後について、年内の日銀による利上げが1回か2回という想定に基づいて能勢氏は「オフィスでは、テナント入れ替えなどの働きかけを行うことで賃料上昇が期待できる状況が続けば、イールドスプレッドが更に低下しても投資市場は活況の可能性がある」とシナリオを語った。

―アットHの24年下期調査、市況は横ばい

アットホームは25日、24年下期（7～12月）の首都圏における中古戸建ての売り出し価格の動向を公表した。戸当たり価格の中央値は、首都圏で2999万円（前年同期比4・5％減）に下落した。東京23区、神奈川県の横浜市・川崎市を始め4エリアは横ばいで、東京都下やさいたま市など4エリアは下落した。東京23区は5980万円（前年同期は同額）で、24年上期の5994万円からは下落だった。

アットホームラボ執行役員の磐前淳子氏は「価格上位25％の位置の物件をみると、東京23区は9000万円を超え、上昇傾向が持続している」とみて、首都圏全体では中古戸建て市況を横ばい傾向と話す。東京都下は3490万円（2・5％減）と下落したが、上位25％の位置にある物件の価格はほぼ5000万円で、これまでの調査での最高水準に近い。また、横浜市・川崎市の4280万円（同額）と千葉県西部の2980万円（同額）は、17年上期からの調査で最高額だった。磐前氏は「中古戸建ては高額な邸宅や注文住宅などから建売住宅まで、物件の幅が広い。郊外ではエリアによって、調査の最高に近い売り出し価格が続いており、市況は横ばいと捉えている」と話す。

一方で、首都圏の他エリアは、さいたま市が3380万円（2・9％減）、横浜市・川崎市を除いた神奈川県他は2880万円（3・4％減）、西部以外の千葉県他は1680万円（1・1％減）だった。

このほか調査では、中古戸建ての値付けの特徴を分析した。販売価格の下2桁が「80万円」とされている事例がほぼ3分の2を占めた。購入検討者の心理的負担の軽減に加えて、ポータルサイトでの注目度上昇を図った値付けと推測している。

東急不動産と名鉄都市開発は名古屋市千種区で定期借地権付きの新築分譲マンション「ブランズ」（総戸数129戸）を開発する。東山遊園（名古屋市）が主導する大規模開発「（仮称）星が丘ボウル跡地プロジェクト」の一環。低層階は、隣接する商業施設「星が丘テラス」の増床部分と一体的に利用できる構造とする。28年3月末の完成を予定している。

一昨年に営業を終えたボウリング場の跡地を含む約1・85haの敷地を再開発するもので、縦長の土地を北側から1期、2期に分けて工事を進める。1期工事では大学や商業施設、事務所など、2期工事で住宅や店舗などをそれぞれ整備する予定だ。

住宅が入る複合棟の規模はRC造地上14階地下1階建て。中層階には図書館が入る。再開発では椙山女学園大学が情報社会学部を中心とした大学施設を新設する。この施設には子育て支援やコワーキングスペースなども入る。住宅棟の開発予定地（地番）は名古屋市千種区星が丘元町1601―4。

東急は商業施設の運営事業を再編する。東急の100％子会社で商業施設の運営事業を統括する東急リテールマネジメントを設立し、その傘下に商業施設の運営事業会社を置く。

これまでは東急100％子会社の東急百貨店など商業施設の運営会社6社が直接、東急の傘下に並び立っていたが、事業統括会社を間に入れることで、商業施設の一体的な運営体制を構築していく。東急百貨店や東急モールズデベロップメント、SHIBUYA109エンタテイメント、渋谷地下街など6社が、東急リテールマネジメントの100％子会社として傘下につく。東急リテールマネジメントは、商業運営各社のCRM戦略やDX、新規事業などを主導するほか、コーポレート機能を一部集約し、商業施設の企画開発を行っていく。

東急不動産が大阪府守口市の守口市駅北地区で計画される市街地再開発の事業化支援に乗り出した。これまで地権者らの勉強会や街の魅力を高める社会実験などに関わってきたが、市街地再開発準備組合（平井治理事長）との間で連携協定をこのほど交わした。環境やDX、娯楽、産業振興などの多様な知見を生かし、街づくりがより効果的に運ぶよう後押しする。

再開発の検討範囲は京阪本線・守口市駅のすぐ北側。市の玄関口に当たる旧桜町団地一帯を再開発事業で更新することを検討している。市は本年度当初予算案に「守口市駅北側エリアリノベーション推進事業」の調査・検討経費を計上した。市は立地適正化計画で「守口都市核周辺誘導促進区域」と位置付ける。商業、教育文化、地域交流などの機能を誘致する方針だ。

─国交省、名古屋圏・地方４市は伸び鈍化

国土交通省は18日、25年地価公示（25年1月1日時点、標準地＝2万5563地点）を公表した。全国の地価は、全用途平均＋2・7％（前年＋2・3％）、住宅地＋2・1％（＋2・0％）、商業地＋3・9％（＋3・1％）で、全て4年連続で上昇し、上昇幅が拡大した（表）。景気回復に加えインバウンド需要が伸びていることもプラスとなり、全体では上昇基調が続いた。一方、上昇幅の縮小がみられた地域もあった。

三大都市圏は、全用途平均＋4・3％（＋3・5％）、住宅地＋3・3％（＋2・8％）、商業地＋7・1％（＋5・2％）で、いずれも4年連続で上昇し、上昇幅が拡大した。圏域別でみると、東京圏・大阪圏は上昇幅の拡大が続いたが、名古屋圏は上昇幅が縮小した。

名古屋圏の地価は、コロナ後（22年以降）上昇を維持している。国交省は「状況が悪化しているわけではない」としつつ、上昇幅減少の要因は「東京・大阪と比べると有名な観光名所がなく、インバウンド需要が薄い」（国交省）という点を挙げた。自動車産業中心の名古屋は他圏域に比べテレワーク実施率が低いという特徴もある。この2～3年、東京圏ではテレワークで住宅需要が郊外へと広がった。「名古屋ではそうした住宅需要の面的な拡大がみられない」（同）。富裕層や国内外の投資家も多くないため、実需以外で大きく上昇する要因も少ない。商業地は回復が続いていたオフィス需要に一服感が出ているという。

地方圏は全用途平均、住宅地、商業地のいずれも4年連続で上昇したが、地方の地価の牽引役である地方4市（札幌市、仙台市、広島市、福岡市）は、全用途平均、住宅地、商業地とも上昇幅が縮小した。

各市の状況をみると、札幌市は住宅地＋2・9％（前年＋8・4％）、商業地＋6・0％（＋10・3％）。仙台市は住宅地＋6・3％（＋7・0％）、商業地＋8・3％（＋7・8％）。広島市は住宅地＋2・4％（＋2・0％）、商業地＋4・6％（＋4・2％）、福岡市は住宅地＋9・0％（＋9・6％）、商業地＋11・3％（＋12・6％）。顕著なのは札幌だ。

札幌市中心部の高い住宅需要はここ数年、周辺市に波及し、周辺市の地価も押し上げていた。国交省は「今回そういったところの減少が出てきている」と指摘する。江別市は住宅地0・0％（＋11・7％）、商業地＋0・9％（＋10・6％）。新球場の開業が話題となった北広島市も住宅地＋2・2％（＋11・4％）、商業地＋13・9％（＋21・2％）で、上昇は維持するもペースダウンは明らかだ。国交省は札幌市の住宅需要について「中心部が高く買えなくなった人が、中古物件や賃貸にシフトあるいは様子見している」と話す。

―本社、都区部が落ち込み４カ月連続減

不動産経済研究所は18日、2月の首都圏（1都3県）新築分譲マンション市場動向を発表した。新規供給戸数は前年同月比2・4％減の1288戸で、4カ月連続の減少となった。また、初月契約率は69・7％と、前年同月の69・9％を0・2㌽下回っている。

2月の供給物件数は全109物件で、前年同月の121物件と比べると12物件、9・9％の減少、そのうち100戸以上を売り出した物件はゼロであった（前年同月1物件）。また初回売り出し物件は14物件・367戸で、前年同月（14物件・352戸）を物件数では同数も、戸数は15戸上回っている。供給戸数をエリア別にみると、神奈川県、埼玉県、千葉県が2ケタ増と伸ばした一方、都区部と都下は減少している。都区部は27・8％減と4カ月連続の2ケタ減となり、シェアは31・9％で前年同月（43・1％）に比べて11・2㌽ダウンしている。

新規供給に対する契約戸数は898戸で、初月契約率は69・7％。エリア別では都区部が60％台も、その他のエリアは70％台に乗せている。

戸当たり平均価格は7943万円で、前年同月（7122万円）比821万円（11・5％）の上昇、㎡単価も121・５万円で同（108・4万円）比13・1万円（12・1％）上昇している。平均価格、㎡単価ともに2カ月ぶりの上昇。エリア別にみると都下以外のエリアが平均価格、単価ともに上昇している。

専有面積は65・37㎡で、前年同月比0・5％の縮小。即日完売は5物件・81戸（シェア6・3％）、フラット35登録物件戸数は1105戸（85・8％）。2月末時点の在庫は6238戸で、前月末の6528戸から290戸減少している。

3月の供給は3000戸前後が見込まれる。

―契約率76・3％で2カ月連続の70％超

近畿圏（2府4県）の2月の新築分譲マンション供給戸数は前年同月比36・9％増の1450戸となり、2カ月連続で前年実績を上回った。

供給戸数をエリア別にみると、大阪市部が8・1％増の442戸、大阪府下が27・6％減の278戸、神戸市部が227・1％増の229戸、兵庫県下が101・8％増の111戸、京都市部が298・9％増の359戸、京都府下が11戸、奈良県が4戸、滋賀県が66・7％減の16戸。

初月契約率は前年同月比0・8㌽ダウンの76・3％と、2カ月連続で好調ラインの70％を上回った。

平均価格は40・2％下落の4424万円。㎡単価は21・1％下落の92・5万円。平均価格、単価ともに2カ月連続のダウン。価格・単価の大幅下落は、前年同月に超高額の「グラングリーン大阪 THE NORTH RESIDENCE」が初回売り出しを迎えたことが要因。

2月末時点の販売在庫は2644戸で、前月末比122戸の減少、前年同月末（3043戸）比では399戸の減少となっている。

3月の供給は1300戸程度となる見通し。

―CBRE、不動産市場の投資家意識調査

シービーアールイー（CBRE）は19日、米国、欧州、アジア太平洋地域のそれぞれで、不動産投資を行う投資家の意識調査の結果を公表する。米国、欧州、アジア太平洋地域の各地域に投資する投資家は、25年に取得額を前年より増加させる意向が過半数だった。日本＆アジア太平洋地域リサーチアドバイザーを務める大久保寛氏は「投資額を前年比で『同水準』と『増加』の合計は、どの地域も8割を上回るほど投資意欲は旺盛。投資額の増加を予測している」と話す。

調査は24年末時点を基準として実施。欧米では不動産の価格調整が進み、金融政策が緩和傾向に向かう期待感から投資意欲の改善につながったとみている。アジア太平洋地域も、金利のピークを過ぎたと捉えるエリアが多い。一方で、日本のみ利上げ傾向にあるが相対的に金利水準が低く、今後の賃料上昇の余地が大きいとみられて、投資意欲は強い状況が続いている。大久保氏は「現時点では、各地域のCBREの営業から聞く投資家の投資意欲は大きく変化がない。25年の前半は様子見する投資家によって勢いが弱含む可能性もある。後半には、米国でFRBによる発信や経済政策の安定などが想定され、堅調に推移する見通し」と語った。投資家が選好するアセットタイプは、欧米アジア大洋地域のいずれも「住宅」と「インダストリアル・物流施設」が上位。加えて米国は「商業施設」、欧州とアジア太平洋地域は「オフィス」が選ばれた。

投資戦略の質問には、欧米アジア太平洋地域のいずれも「バリューアッド」を選択する投資家が最多だった。日本でも、今まで「コア」が多かったが「バリューアッド」の割合が逆転。市場のファンダメンタルズが改善して、成長志向が強まったとみている。

東急コミュニティーは、大阪で開催される「2025年日本国際博覧会」に出展するハンガリーパビリオンの管理業務を受託した。業務をこのほど開始した。万博の開催期間は4月13日～10月13日。パビリオンの中心テーマは、ハンガリーの重要な文化である民族音楽。没入型シアタースペースが展示のハイライトとなる。来訪者が安全に展示を鑑賞し、異国の伝統や文化を楽しく学び、感動を味わえるよう施設を管理していく。

─4月で義務化1年、認知度いまだ課題も

相続登記が24年4月から義務化され、間もなく1年が経過する。法務省によると、24年度の相続を理由とする所有権の移転登記は、24年12月までの速報値で前年度比8・8％増加の120万件となっており、年度末に向けて更に増える見通し。義務化の認知度が高まっていることを示す一方、義務の期限までは知らない人も多いのが現状で、法務省は更なる周知に注力する方針。

相続登記を含む法務省の統計「相続その他一般承継による所有権の移転登記の件数」は、近年増加傾向が続いている。21年度123・7万件（前年度比＋8・8％）、22年度136・2万件（＋10・1％）、23年度150・3万件（＋10・4％）。特に相続登記を義務付ける不動産登記法の改正が国会で成立（21年4月）して以降は、周知も本格化したことから件数が伸びている。

24年12月に法務省が公表した認知度調査の結果では、相続登記の義務化について「聞いたことがある」と答えた人は72・9％で、前年度の53％から大幅に増加した。一方で、相続登記の期限が「相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内」ということを聞いたことがあると答えた人は42・8％にとどまっている。また、義務化前に相続した不動産で登記をしていないものについても、登記が義務となったことを知っている人は40・4％だった。

法務省は、認知度にいまだ課題があるとして、周知を強化する方針。地方自治体や専門資格者の団体と連携した周知活動に加え、新聞広告など全国的かつ効果的な広報の実施を検討している。

―富裕層需要強く、三番町以外も用地内定

東急不動産が東京都内有数の高級住宅地、千代田区番町で複数のマンション開発を計画していることが同社への取材で分かった。富裕層らの引き合いが特に強い同エリアで併行して数件の用地交渉を展開している。ローマ法王庁大使館跡地で超高級マンション「（仮称）千代田区三番町計画」を今夏にも着工する計画だが、その他にも靖国通り南側一帯で開発案件を仕込んでいるという。東急不は三菱地所レジデンスらと一番町の駐日英国大使館跡地でも超高額物件を建設中だが、マジョリティ出資も含め有力な次弾を準備している。

靖国通り北側の同区富士見町で1月に竣工した「ブランズ千代田富士見」（総戸数65戸）の引き渡しが近く始まるのを前に12日、同物件の豪華な共用部をメディアに公開した。靖国神社に近い高台の土地を相対取引で取得。22年秋から24年春にかけて売り、会社経営者や役員、医師らが買った。7割が実需。平均坪単価は1090万円。資料請求は5114件、来場件数は535件に上った。名実ともにブランズの旗艦物件だ。

一方、千代田区三番町計画は地上13階地下2階建て、延床面積3万1268㎡。今夏にも着工し、29年3月に竣工する予定だ。ブランズの開発担当者によると、「千代田富士見」の設備や仕様、価格帯などを大きく上回る超高級仕様になるという。これら以外にも番町で用地取得が内定している案件があり、着工への準備が進む。番町にはまだ仕入れの余地があるという。

建築費が高騰しているせいもあり大手各社は都心の高額物件に重点投資する。主戦場の一つが千代田区番町だ。一番町から六番町にかけての一帯で三井不動産、東京建物らもマンション事業を展開している。

―三菱UFJ信、国内金利が市場に影響

三菱UFJ信託銀行は、24年度下期の私募ファンド調査の結果をまとめた。調査は1月に実施。不動産アセットマネジメント会社33社が協力し、回答率は50・0％だった。レンダーの融資姿勢の質問にはポジティブな回答が90％を上回った。エクイティ投資家の投資意欲は、海外の投資家から「強い」「やや強い」の合計割合が46・6％と前回調査の39・7％から増加。国内投資家は56・3％で、前回の60・4％から減少した。1年後の政策金利の想定は「1・0％」が最も多く、市場参加者は利上げを織り込んでいる模様だ。

今後1年間の不動産投資市場に影響を及ぼす外的要因を聞くと、「国内金利・日銀政策」が最多で60％近くだった。続いて「国内実体経済（不動産賃貸市場）」や「為替動向」の回答が並んだ。不動産コンサルティング部ジュニアフェローの舩窪芳和氏は「アセットマネージャーに、投資意欲に影響する要素を尋ねても、金利動向・日銀政策が筆頭で建築費の上昇などは強い影響ではない模様だ」と話す。今後1年間で起こる変化には、「都心部への投資集中」「アセットタイプの拡大」などが上位。金利上昇局面で、エリアを保守的に選ぶ姿勢が強まりそうだ。加えて「利回りの上昇」を見込む回答の割合は大幅に増加した。

不動産価格の上昇が予想されているアセットの質問は、相対的に「ホテル」「住宅」「商業」が多かった。足元で良好な賃貸市況を背景に、運営パフォーマンスへの期待が表れたとみられる。投資対象としたいアセットの質問は「オフィス」「住宅」が８割超だった。需給環境に改善がみられる「オフィス」と「商業」は、前回調査より回答割合が目立って上昇した。

東急など3社は、東急百貨店本店の跡地で推進する「渋谷アッパー・ウエスト・プロジェクト」の起工式を11日に行い、新築部分に着工した。竣工は29年度を予定する。隣接する「Bunkamura」の地下1階に入っていた「Bunkamuraザ・ミュージアム」を新築建物の7階に拡大移転する。

東急とLVMHグループの不動産会社、東急百貨店の3社による共同事業。隣地の「Bunkamura」を含めて、延床面積は約11万9000㎡。新築棟は地上34階地下4階建てで、地下1階～地上6階にリテール、7階にミュージアム、8～17階にスモールラグジュアリーホテル、18～33階にハイクオリティな都市型居住を提供する賃貸マンションを整備する。「Bunkamura」の既存建物は維持する。まだ検討段階だが、従前の東急百貨店は入らない模様。竣工時期は当初は27年度を予定していたが、昨今の人手不足を受け建設会社との調整の上、着工時期を後ろ倒しし工期も伸ばした。ホテルは日本初進出となるスワイヤー・ホテルズのコンテンポラリー・ラグジュアリー・ブランド「ザ・ハウス・コレクティブ」となる。

―三幸と地所リアル、リーシング活発化

三幸エステートと三菱地所リアルエステートサービスは、2月のオフィスビル需給動向を公表した。三幸の調査では、東京都心5区で1フロア面積200坪以上の賃貸ビルの空室率は3・58％（前月比0・22㌽増）、潜在空室率は5・59％（0・33㌽増）と出た。共益費込の坪当たり募集賃料は2万9581円（250円増）だった。一方、地所リアルは延床面積3000坪以上のビルを対象に調べ、都心5区の空室率は3・97％（0・46㌽減）、都心5区に品川区と江東区を加えた主要7区の空室率は4・17％（0・35㌽減）。共益費を含む平均募集賃料は2万8119円（834円減）だった。

三幸の調査では空室率、潜在空室率ともに6カ月ぶりに上昇した。2月に複数のビルが空室を残したまま竣工したことが響いた。ただ、商談中の募集床もあり、今後は空き床が消化される見通しだ。募集賃料は15カ月連続で前月よりも上昇または横ばいに。募集床の品薄感があるエリアなどで、募集賃料を引き上げる動きがあるという。同社の今関豊和・チーフアナリストは「企業が人材採用や働き手の満足度を考慮し、都心の高スペックビルを求める需要がある」と話す。

地所リアルによると、都心5区の空室率が3％台に乗ったのは20年10月以来、52カ月ぶりという。特に、港区は赤坂エリアを中心に大型の空室が成約して5・28％（1・10㌽減）となり、51カ月ぶりに5％台まで低下した。港区以外の都心4区は横ばい傾向。7区のうち江東区は5・64％（0・43㌽増）と上昇したが、品川区は4・74％（0・01㌽増）でほぼ横ばい。賃料は港区と品川区で前月比600円台の減少だが、他のエリアは300円以内の増減だった。

―４レインズ動向、１月に続いて高価格

不動産流通推進センターは10日、全国の指定流通機構（レインズシステム）に対して2月に売買の成約報告があった既存住宅のデータを公表した。レインズは1月から集計対象を拡大しており、一部の数値に影響した可能性があるとみられる。中古マンションの戸当たり成約価格は全国で4010万円（前年同月比3・83％増）だった。成約㎡単価は61・36万円（5・59％増）と、56カ月連続で前年同月を上回った。成約件数は7663件（22・94％増）。中古戸建住宅の戸当たり成約価格は2669万円（2・77％増）、成約件数は4813件（26・46％増）だった。

全国の中古マンション成約価格は、1月より下落したものの、コロナ前の18～19年頃からみても高水準の4000万円台が続いた。エリア別では、首都圏が5007万円（1・95％増）、近畿圏が3151万円（5・49％増）、九州・沖縄が2803万円（5・57％増）と前年より上昇傾向。中部圏は2517万円（0・60％増）とほぼ横ばいで、東北の2326万円（5・02％減）を始め3エリアが前年割れ。成約件数はエリアごとにバラつきはあったが、三大都市圏では前年と比べて大幅に増加した。

中古戸建をエリア別にみると、成約価格は首都圏が3950万円（1・07％増）だった。前年から上昇したエリアは他に、中部圏の2291万円（1・87％増）と北陸の1628万円（12・35％増）。7エリアは前年割れ。近畿圏は2235万円（4・77％減）だったほか、九州・沖縄も2088万円（3・11％減）などの下落だった。成約件数は三大都市圏を始め5エリアで前年より2ケタ増となった。

―東日本レインズ、他エリアは下落多い

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は10日、2月の不動産流通市場動向を公表した。東日本レインズは、レインズシステムの改修などで1月以降は統計対象物件が拡大して一部の数値に影響があった可能性を指摘している。首都圏の中古マンションは成約価格が4985万円（前年同月比2・6％増）、成約㎡単価は79・14万円（4・8％増）だった。成約件数は4152件（23・9％増）となった。中古戸建住宅は成約価格が3920万円（0・6％増）で、ほぼ横ばい。成約件数は1690件（44・8％増）だった。

中古マンションでエリア別の動向をみると、東京都区部は成約㎡単価が118・12万円（6・1％増）だった。1月に直近で最高の123・58万円まで上昇したため、前月比では4・4％の下落だったが、この1年で3番目に高い数値となった。他エリアは、多摩の54・44万円（5・7％減）や横浜市・川崎市の62・69万円（2・3％減）など前年割れが多く、千葉県は41・28万円（0・3％増）と、わずかな上昇にとどまった。成約件数は全6エリアで前年より増加して、千葉県を除いた5エリアは2ケタ増だった。

中古戸建住宅の成約価格をエリア別で、都区部が7083万円（7・4％増）だった。千葉県も2526万円（2・1％増）、横浜市・川崎市を除いた神奈川県他は3267万円（0・6％増）と前年比で上昇した。一方で多摩は3690万円（8・1％減）、横浜市・川崎市は4516万円（4・4％減）と前年より下落に転じた。埼玉県は2399万円（6・9％減）で前年割れが4カ月続いている。成約件数は、全6エリアで大幅な前年超えとなった。

東日本旅客鉄道（JR東日本）と100％子会社のジェイアール東日本都市開発、東急不動産の3社は、千葉県船橋市で1000戸超の住宅を開発する。船橋市がこのほど、開発地を含む地区の地区計画を決定し、同事業が本格始動する。商業機能とあわせ賑わいのあるまちづくりを目指す。

所在地は船橋市市場1―6。JR東日本が保有する社宅跡地を開発する。敷地面積は約4万5400㎡。分譲マンションを中心に1000戸超の規模となる。今年8月に着工し、28年12月の竣工を予定する。太陽光パネルなどの再生可能エネルギーの導入や緑化の推進で、環境負荷の軽減を図る。JR東日本と東急不動産ホールディングスは、23年2月に包括的業務提携を結び、住宅事業と再生可能エネルギー事業を軸に、両社の持つ強みを生かして事業連携を進めている。昨年3月にはJR東日本と東急不動産が共同で、再エネファンドを組成し、再エネ施設の取得や開発、アセットマネジメントなどで連携を深めている。

―三菱UFJ信、新築戸建ては弱含みも

三菱UFJ信託銀行は、デベロッパーを対象として1月に実施したアンケート調査の結果をまとめた。首都圏で新築マンションの販売価格を質問すると、戸当たり「2億円以上」の物件は、現在までの1年間に14％ほど価格が上昇し、1年後へ約14％の価格上昇が続くとの回答だった。高額帯ほど上昇幅も大きく、販売価格が「6000万円未満」の物件では、現在までの1年間は8％近い上昇だが、今後の1年は4％程度の上昇にとどまる予測だった。新築戸建てでも同様に高額帯の物件ほど上昇が強い傾向だが、「6000万円未満」の物件などは若干弱含む見込みだった。

調査は、マンションデベロッパー25社、戸建てデベロッパー12社を対象に行った。売れ行き好調価格帯を聞くと「都心6区」の新築マンションで1億7616万円、「千代田区・港区・渋谷区」に限ると2億2860万円で、24年7月の前回調査を2000万円以上も上回る水準に上昇した。不動産コンサルティング部ジュニアフェローの舩窪芳和氏は「販売価格の頭打ち感が郊外を始めとして強まり、供給を都心方向に厳選する傾向が浮き彫りになった」と分析する。

加えて、千代田区、港区、渋谷区で新築マンションを外国人が取得した割合は「20％以上30％未満」と「30％以上40％未満」が30・8％ずつで最多だった。そのため、外国人による取得は2～4割とみている。素地価格の動向は今後も上昇を予想する声が多かった。仕入れ進捗は苦戦との回答が多く、住宅ローン金利の上昇で供給戸数減少も想定されている。また、建築費の上昇が与える影響を聞いたところ、舩窪氏は「高価格帯の事業に取り組むデベロッパーほど『粗利益率は上昇』の声が増える印象だった」と話す。

三鬼商事は6日、全国主要都市における2月末時点のオフィスビルの需給動向を公表した。東京都心5区にある基準階面積100坪以上の主な貸事務所ビルの空室率は3・94％（前月比0・11㌽増）で、24年5月以来の上昇だった。共益費を原則含まない坪当たり平均賃料は2万481円（113円増）。既存の大規模ビルに大型成約はあったが、新築ビル3棟に空室が残り、都心の空室面積は約1万400坪増加した。

都心5区の空室率は前月に続いて3％台だった。千代田区の2・05％（0・08㌽減）や渋谷区の2・93％（0・05㌽減）は空き床の減少が3カ月以上続いている。また、港区の空室率は大規模ビルが募集区画を残したまま竣工した影響で5・44％（0・39㌽増）と前月よりは上昇したが、前年同月と比べると3㌽以上減少した。中央区は4・81％（0・12㌽減）、新宿区は3・76％（0・12㌽増）。賃料は、千代田区の2万2180円（251円増）を始め4区が上昇傾向。渋谷区のみ2万4327円（91円減）と前月から下落も、前年同月比は1489円の上昇となっている。

―リクルート、再開発に加え人流も影響

リクルートは、首都圏の20～49歳の在住者1万人を対象に行ったウェブアンケートによる「SUUMO住みたい街ランキング2025首都圏版」を公表した。1位は8年連続で「横浜」だった。2位に「大宮」が2年連続で入った。3位の「吉祥寺」、4位の「恵比寿」まで昨年と同じ順位で並んだが、街の人気を表す得点の差は「大宮」と「吉祥寺」の間で大きく広がった。SUUMO副編集長の笠松美香氏は「多機能が揃った街（駅）の横浜と大宮の2強体制。メガターミナルで“タイパ”の良い街や、女性人気が上昇した街などが人気だった」としている。

SUUMO編集長の池本洋一氏は「街の再開発の進行が伝えられて住みたい意欲が醸成されるほか、人々の発信や来街者の流れを反映した口コミで順位が上昇する街もある」と語った。首都圏で得点が急上昇した街をみると、2位の「上野」は女性人気が上昇して昨年の51位から33位に躍進した。徒歩や自転車による15分圏内でも、催しが多く開催されて美術館などが並ぶ上野公園エリアや、古くからの街が残る谷根千エリアなど雰囲気の異なる街がある点が人気につながったという。リノベーションを行ったカフェや、若年層から街のアメニティのように支持される銭湯など、隠れ家的な場所の多い東上野エリアも含めて、刺激のある日々を過ごせる街とみられているようだ。

急上昇の4位は「藤沢」。中古マンション価格にまだ値頃感があり、海沿いリゾートとしてのスポットが駅南側を中心に点在し、駅北口の再開発や隣駅の「村岡新駅」の設置も含めて人気とみている。池本氏は「藤沢を含む郊外では、空を広く、水平の美しさが感じられる開発が魅力につながる」と話す。

―一五不調査、募集賃料も3期連続下落

一五不動産情報サービスがまとめた1月の物流施設の賃貸マーケット調査によると、東京圏の空室室は前期（昨年10月調査）比0・4㌽増、2年前の23年1月比で4・0㌽増の9・0％となった。1坪当たりの募集賃料も前期比1・7％減の4700円で昨年4月以降3四半期連続で下がった。

昨年11月から1月までの新規供給は12物件、総供給面積42万7000㎡。新規需要は25万6000㎡を大幅に上回り、満床稼働したのは3物件にとどまった。エリアごとの賃貸市況の差も大きくなり、臨海部が総じて安定しているのに比べ内陸部は圏央道沿線などで苦戦が目立つ。今後はリーシングに苦戦する物件の売買も増える見通しで、賃料相場に影響する可能性も出ている。

関西圏は空室率が前期と同じく3・6％。新規需要9万6000㎡に対し新規供給は10万3000㎡（2物件）で需給バランスが均衡した。25年は過去最大の供給規模となる見通しだが、新名神高速道路の延長に伴う物流施設の適地の拡大、大阪と神戸間の臨海部での需要の増加なども期待できるため空室率の上昇はゆるやかとみられる。募集賃料は前期から70円上昇の4300円で、過去2年間で最も高い水準となった。

今回から中京圏（愛知県、岐阜県、三重県）と九州圏（福岡県、佐賀県）の調査の発表をはじめた。中京圏は昨年11月から1月にかけて竣工物件がなく空室率は前期比0・6㌽減の11・0％に改善されたが、今後は大型物件の供給が続くため空室率も高い水準で推移する見通し。九州圏は需給バランスが安定し、空室率、募集賃料ともおおむね横ばいで推移している。

―住団連景況感調査、高付加価値化が奏功

住宅生産団体連合会は「経営者の住宅景況感調査」（24年度第3四半期＝24年10～12月）の結果をまとめた。景況感指数の総数実績は受注戸数△20㌽、受注金額＋45㌽で、戸数は2期ぶりのマイナス、金額は6期連続でプラスとなった。「戸建て・賃貸ともに高額帯の受注が堅調で不動産事業が活況」「新築での単価アップの効果やリフォームの増加もあり金額増加」「賃貸住宅の大型化で金額増」とのコメントがあった。

戸建て注文住宅の実績は受注戸数△31㌽、受注金額＋17㌽。戸数は2期ぶりにマイナス、金額は4期連続でプラス。「富裕層向けは堅調だが一次取得者の動きが慎重」というコメントがあった。戸建て分譲住宅の実績は受注戸数＋44㌽、受注金額＋38㌽。戸数は4期連続、金額は6期連続でプラスとなった。「土地無し客の動きは活発で各エリアからの販売会からの受注が好調」などのコメントがあった。

低層賃貸住宅の実績は受注戸数△27㌽、受注金額＋50㌽。戸数は2期ぶりにマイナス、金額は6期連続でプラス。「木造マンションは好調だが、低層賃貸が苦戦」というコメントも。リフォームの実績は受注金額＋54㌽と8期連続でプラス。「大型リフォームの伸長で、前年を大幅に上回った」などの声があった。

24年度第4四半期（25年1～3月）の見通しは、総数が受注戸数△6㌽、受注金額＋11㌽。戸建て注文住宅は戸数△15㌽、金額＋17㌽。戸建て分譲住宅は戸数＋13㌽、金額＋19㌽。低層賃貸住宅は戸数△9㌽、金額18㌽。リフォームは金額＋46㌽。新設住宅着工総戸数は、25年度実績が80・0万戸に対し26年度予測が79・1万戸となっている。

―本社調べ、供給戸数159戸と減少鮮明

不動産経済研究所は東京23区における1月の新築分譲マンションの需給状況をまとめた。供給戸数は前年1月よりも230戸少ない159戸、平均価格は1087万円下落の1億474万円となった。年末年始の休暇を挟む1月は例年供給が減る傾向が強いが、単月の戸数が200戸を割るのは異例。東京を含む首都圏1都3県の供給戸数も620戸と、単月では調査開始以降で最少だった。建築費の上昇で事業化の難易度が上がり、着工が減っていた余波が続いているようだ。平均価格は2カ月ぶりに前年同月を下回ったが、9カ月続けて1億円台に乗せた。

初月契約率は11・2㌽減の54・1％と振るわなかった。多くの引き合いが集まりやすい1期売り出し物件が1件しかなく、1億円を超える「億ション」も少ないことなどが響いた模様。供給が抑えられている分、在庫の消化も早い。販売在庫は前年同月の2440戸に対し2219戸に減った。1期分の販売を20次以上と小刻みに分けた事例もあり、供給者側の慎重な姿勢が表れている。需要の強弱を慎重に見極め、売れる立地やスペックの物件を小出しにする傾向が続いている。

1月に供給された159戸の内訳を価格帯別にみると、1億円台が28戸（前年同月183戸）と特に大きく減った。2億円台は16戸（16戸）、3億円以上が1戸（2戸）など前年とほぼ同数だった。億ションの供給割合は前年1月の51・7％に対し28・3％と大幅に下がった。一方、1億円未満の分布も、9千万円以下は45戸から33戸、8千万円以下は36戸から26戸、7千万円以下は14戸から7戸などといずれも減った。1月に1期販売が始まったのは1物件（15戸）のみ。前年同月は3物件（177戸）だった。

―アットH、首都圏はまだら模様の動向

アットホームは2月27日、1月の首都圏における住宅売り出し価格の動向を公表した。戸当たりで中古マンションの平均価格は4221万円（前年同月比9・2％増）だった。東京23区は6166万円（20・9％増）で、調査を始めた17年以降で最高の価格とともに、前年同期比の上昇率も最高を記録した。加えて、東京都下の3281万円（1・0％増）と横浜市・川崎市を除いた神奈川県他の2688万円（2・1％増）も調査で最高の価格だった。一方、埼玉県と千葉県は、中心部もそれ以外も前年割れ。首都圏全体の中古マンション価格はまだら模様の動向だった。

アットホームラボの磐前淳子執行役員は「中古マンション価格を都心が引っ張る傾向に加えて、インバウンドを含む実需目的だけではない資金が、城北や城東といった23区で比較的割安なエリアにも流入した」と分析する。23区では、築年数や面積帯ごとの集計でも幅広い住戸で前年より価格が上昇した。前年割れの2県をみると、埼玉県はさいたま市が3256万円（5・4％減）、さいたま市を除く埼玉県他も2455万円（3・3％減）。千葉県は西部が2798万円（2・1％減）、西部を除く千葉県他が2069万円（0・4％減）。さいたま市、埼玉県他、千葉県西部の3エリアは、前年割れが1年以上続いている。

首都圏の新築戸建ては、平均価格が戸当たりで4620万円（2・4％増）だった。1都3県の8エリアのうち、7エリアは前年超え。特に、東京23区は7313万円（8・1％増）で、調査の最高価格を更新した。さいたま市のみ4276万円（1・1％減）で前年を下回った。