―海外の取得好調、賃料上昇にも期待感

シービーアールイー（CBRE）は、日本国内25年第2四半期（2Q、4～6月期）における事業用不動産への投資動向をまとめた。土地取引を除いた10億円以上の取引での全投資額は9740億円（前年同期比46％増）だった。Jリートによる取得額は990億円（42％減）で、その他国内投資家は5410億円（51％増）。住宅ポートフォリオをはじめ複数の大型取引を行った海外投資家は3340億円（137％増）だった。25年上半期の累計投資額は2兆8870億円まで積み上がり、24年上半期より31％増加した。

アセットタイプ別でみると、最多はオフィスが2550億円（45％増）へと拡大し、Jリートによる売買が活発だった。次いで、住宅の2320億円（355％増）も大幅に拡大した。住宅は、東京都心物件の取引が複数あったが、中でも米ウォーバーグ・ピンカスが取得した、東京都心を中心としたシェアハウス1196棟・1万6000室以上の案件「TOKYO　β（トウキョウ　ベータ）」の規模が目立った。ホテルは複数の大型取引があった前年同期の反動減で、1280億円と概ね半分の規模。ただ、調査では投資家の見方が大きく変化した訳ではなく、インバウンドの増加を背景に良好なファンダメンタルズで、投資家の関心は引き続き高いとみている。

期待利回りに関してのアンケートでは、横ばいが続くオフィスに加えて、商業施設、物流施設、賃貸マンションも前期から横ばいで推移した。一方で、ホテルの期待利回りは若干低下した。調査では、投資家の多くが今後は長期金利が緩やかな上昇を見込んでいる一方で、堅調な賃貸市況から賃料が上昇して影響を吸収できるとみる投資家が多いとした。

―長谷工G調査、「賃料上昇」予測が大半

長谷工ライブネットは4日、アセットマネジメント会社や物件オーナーなどを対象とした「不動産投資に関する調査」の結果を公表した。現在の不動産投資市場の市況感は「とても良い」と「良い」の回答が合計で45％を占め、前年調査よりも1・4倍に増えた。住宅系への投資意欲が高く、特にシングルタイプでは「とても高まっている」が44％（前年41％）と上昇が続いた。オフィスや物流施設も投資意欲が前年より上昇し、ホテル・旅館も高水準だった。

調査は6月に実施し、58社が回答した。不動産投資市場は「とても良い」が12％（前年4％）、「良い」が33％（28％）と割合が増えた一方、「どちらともいえない」が43％（45％）、「とても悪い」が12％（21％）と減り、全体の市況感が良化している傾向がうかがえる。「賃貸マンションの売却時に簿価を2～3割ほど上回る価格で売却できる」「売り手が目線を下げない一方で買い手はその目線についていっている印象」といった声があった。ただ「建築費高騰もあり情報数・投資件数は減少している」「投資総額は増えているが金利上昇によるファイナンスコストの増加によりIRR目標も厳しくなってきた」との回答もあった。

住宅不動産の今後1年の賃料動向は、首都圏の全域と大阪市でシングル、ファミリーともに「賃料上昇」を見込む回答がおおむね9割で、上昇幅は東京都心の場合、「10％以上上昇」との回答がシングルで29％（7％）、ファミリーで36％（14％）に上り、都心以外23区でもシングルで16％（2％）、ファミリーで24％（11％）に達した。増額率は都市部ほど高く、地方都市では福岡市もシングル、ファミリーともに「10％以上上昇」が7％、「5％以上上昇」が43％だった。

国土交通省は、「中小ビルのバリューアップ改修投資の促進に向けたモデル調査事業」の第2期募集を始めた。老朽化した中小ビルが社会課題に対応するバリューアップ改修を行うことを後押しする。調査・検討費用として1件最大400万円を補助する。20年4月1日以降に改修工事が完了した事例も同時募集する。

対象となる中小ビルのオーナーと、改修実績のある改修提案者の双方を募集する。中小ビルは、▽延面積3000坪未満▽築20年以上▽改修前が賃貸事務所（複合用途含む）であり、改修部分に賃貸事務所の専有部を含むもの─が要件。また、中小ビルオーナーの保有賃貸事務所が4棟以下であることや、改修提案者と連携できる体制を組んでいることなども要件となる。応募締切は10月31日午後５時。

国交省は8月7、8日の両日午後2～3時に2期募集のオンライン説明会を開催する。説明会への参加は国交省公式サイト内の不動産・建設経済局不動産市場整備課のページの専用フォームから受け付ける。

―カンテイ、住宅ローン利用情報から算出

東京カンテイは7月31日、住宅ローン利用者が物件購入した時の年収倍率で、新築分譲マンション（70㎡換算）の価格を割った調査結果を公表した。首都圏の駅ごとに目安世帯年収帯をみると、24年は「1000万円以上」が最多で108駅（38・3％）だった。「1500万円以上」も40駅（14・2％）、「2000万円以上」も21駅（7・4％）で、目安世帯年収が1000万円以上の駅だけで過半数。一方で「600万円未満」は埼玉県や千葉県の6駅に絞られた。

目安世帯年収が「2000万円以上」の中でも、24年の最高額は都営地下鉄三田線・白金高輪駅の4233万円だった。続いて、東京メトロ銀座線・表参道駅の4177万円、同南北線・麻布十番駅の3857万円。3駅すべてで19年の目安世帯年収は2000万円未満だったため、この5年で大きな上昇がみられた。調査では、「2000万円以上」の分布エリアがJR山手線南側エリアのみだったものが北側や周辺にも拡大した点や、大手デベロッパーが世帯年収2000万円以上の”パワーファミリー”を販売ターゲットとしていく方針との一致などを指摘している。

「年収1000万円以上」が目安世帯年収となる駅は、24年に山手線から郊外に移った傾向が顕著にみられ、「横浜」「北千住」「西船橋」などのターミナル以遠の駅にまで、分布が広がったという。

調査では、住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査」から、各物件の所在地に応じた年収倍率の中央値を適用した。なお、24年の目安世帯年収は、調査時点で結果が未発表だったため、23年の年収倍率を代用している。また、実際の物件購入には頭金を用意することにも留意が必要とみている。

三幸エステートとニッセイ基礎研究所は7月31日、成約賃料に基づくオフィス市況の指標「オフィスレント・インデックス」をまとめた。第2四半期（2Q、4～6月）の東京都心5区や周辺区のオフィス集積地域における延床面積1万坪以上、1フロア面積300坪以上などを満たすAクラスビルで、坪当たりの共益費を除いた賃料は3万563円（前期比54円増）だった。前期比は7期連続で上昇が続いている。空室率は2・3％（3・8㌽減）と大幅に低下した。

Aクラスビルは、港区の新築・築浅ビルを中心として大口の空き床が消化され、品薄感が漂ってきたという。1フロア面積200坪以上でAクラスビルを除くBクラスビルは、賃料が2万2291円（2250円増）と、コロナ前の19年4Q以来の2万2000円台まで回復。分室開設や館内増床で、空室率も2・2％（0・3㌽減）に低下した。1フロア面積100坪以上200坪未満のCクラスビルは賃料1万9042円（118円増）と、20年2Q以来の1万9000円台。空室率は2・6％（0・5㌽減）へ低下した。