―三菱UFJ信、前年より区画数は半減

三菱UFJ信託銀行は、東京都心6区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、品川区）で集計した基準階面積300坪以上の賃貸オフィスビルの需給動向をまとめた。25年5月時点の空室率は募集ベースで3・92％、現空ベースで1・92％だった。3カ月前の2月と比べて募集ベースで約0・6㌽、現空ベースでは約0・4㌽の低下だった。空室率の低下傾向は続いており、区ごとにみると渋谷区と千代田区が募集ベースでほぼ1％。現空ベースでは渋谷区、千代田区、新宿区の3区が1％未満となった。

三菱UFJ信託銀行によると、オフィスのまとまった空き床確保を、エリアによっては二次空室が発生したタイミングか新規供給に頼るしかない感触だ。たとえば「東京駅」「恵比寿駅」「新橋駅」から徒歩10分以内のビルで募集ベースの空室率は約1％。「虎ノ門・神谷町駅」で賃料が高水準のビルが成約し、個別のビルでは賃料を引き上げる動きがあるという。「渋谷駅」は、コロナ前を上回る坪当たり賃料4万円近くまで上昇した。25年4月時点の都心6区では、28年4月までに入居できる基準階面積300坪以上の区画では、募集中のビルが62棟・21万1033坪・334区画。24年4月時点は91棟・42万7846坪・649区画だったため、1年間でほぼ半減の活況とみられる。

大企業などでオフィスの移転理由は、働きやすい環境の整備や人的資本経営、環境配慮といったものがみられる。三菱UFJ信託銀行が携わった事例で理由を尋ねたところ、24年度は「借増（賃借床の増加）」「グレードアップ」「拠点集約・新設」といったポジティブな理由が70％近くと多くを占め、「減床」「コスト削減」は約5％にとどまった。

―4社JVで計450戸、湾岸地域で近接

総合地所と東急不動産、よみうりランド、長谷工コーポレーションの4社は、東京・港区の湾岸エリアで、「ブランズシティ品川ルネ　キャナル」（総戸数233戸）と「ブランズシティ品川テラス」（216戸）の分譲マンション2物件を開発する。両物件とも品川駅から徒歩圏で、最寄りの東京モノレール・天王洲アイル駅から徒歩6分の立地。施工は長谷工コーポレーション。「テラス」は75年間の定期借地権付き。共同のマンションギャラリーで販売活動を行う。

総合地所が幹事社の「ルネ　キャナル」は、19階建てで延床面積が約1万9711㎡。開発地は報知新聞の本社跡地。間取りは1LDK＋S～4LDK、専有面積は約56～80㎡。平均の専有面積は60㎡台中盤。引き渡しは26年12月下旬を予定する。管理は長谷工コミュニティで、外部管理者方式を導入する。3月に販売を開始、これまでに132戸を供給し全戸近くに申し込みが入り、販売の進捗は過半を超えた。平均坪単価は650万～660万円。立地やエリアのポテンシャルなどが高く評価されている。購入申込者の居住地は港区が約25％、隣接の中央区と品川区を合わせて約45％。東京23区全体で85％を占める。家族構成は2人が約40％、3人が約30％など。持家層が約半数となる。

東急不が幹事の「テラス」は、東京海洋大学の敷地内に立地。建物は14階建てで、専有部の間取りは2LDK～4LDK、専有面積は約61～80㎡。70㎡台の3LDK住戸が中心。管理は東急コミュニティー。今秋に販売を開始予定で、価格は8000万円台～1億5000万円台を想定する。モデルルームでの案内を12日に始め、総来場数は215組。資料請求数は約2カ月間で約1900件に上り、関心を集める。

─国交省補助事業、社会課題対応を評価

国土交通省が募集した「中小ビルのバリューアップ改修投資の促進に向けたモデル調査事業」の第1期採択モデルに6件が決定したことが分かった。老朽化した中小ビルに対し、ESGなど社会課題に対応することでバリューアップを図る改修の提案と、事例を募集したもの。改修提案には最大400万円の調査検討補助が出る。全体で10件の応募があった。29日中に、第2期の募集も開始する予定。

改修提案は、広島市の「HATCH八丁堀バリューアップ改修提案」（ビル所有＝増岡組、改修提案＝メタ不動産）と東京・中央区の「（仮称）Color・us銀座東PJ」（所有・改修提案とも日鉄興和不動産）が選ばれた。「HATCH」は老朽化で全テナントが退去した旧耐震基準ビル。耐震補強や省エネ・省CO2改修を行う提案が社会課題に対応し、地方都市でも投資回収が期待できると評価された。「Color・us」は、市場競争力が低下したオフィスビルに、共用部の充実でウェルビーイングの実現を図るほか、セットアップオフィスの採用などで人材活躍・生産性向上を図る改修を行う。社会的インパクト創出と付加価値創出による賃料上昇の両立を狙う点が評価された。

改修を望むビル所有者による「物件登録」と、改修実績のあるコンサルによる「実績登録」を行い、マッチングする試みも行われた。物件7件、実績12件の応募があった。「HATCH」はマッチングによるもの。

早ければ25年度内にも作成する優良事例集への既改修事例の採択は、▽U　square高田馬場（エー・ディー・ワークス）▽R2プロジェクト（丹青社）▽COERU渋谷イースト（東急不動産）▽神田錦町オフィスビル再生計画（安田不動産）─の4件。

―CBRE、品薄感を背景に賃料も上昇

シービーアールイー（CBRE）は25日、25年第2四半期（2Q、4～6月期）の全国主要都市におけるオフィス需給の動向を公表した。東京のオフィスはオールグレードの空室率で2・5％（前期比0・5㌽減）だった。2Qの新規供給量4・1万坪の2倍に相当する8・3万坪の新規需要で、空室率を押し下げた。東京でもグレードAのビルに限ると、空室率は1・4％（2・2㌽減）まで大幅低下。グレードAの空室率が2％を下回るのは、21年2Q以来4年ぶり。

新規需要は、業容拡大、拡張移転、館内増床、分室開設といった移転目的に加えて、グレードアップや建て替えの移転が幅広い業種でみられた。また、オールグレードの空室率が、東京主要5区で1・7％（0・7㌽減）と2％を切った。丸ノ内・大手町は0・3％（0・2㌽減）、渋谷・恵比寿も0・9％（0・1㌽減）と需給が逼迫傾向。八重洲・日本橋の1・4％（0・3㌽減）や虎ノ門・汐留の1・6％（1・1㌽減）といった1％台のエリアに加えて、六本木・赤坂も2・7％（4・8㌽減）と急低下した。調査では、東京のグレードAの新規供給ビル1棟がほぼ満室で稼働を始めたほか、複数の築浅ビルで大型空室が消化。グレードBでも割安な賃料の都心ビルの空き床が埋まった。今後も、29年竣工予定のビルで早々にテナントが内定する事例もあり、品薄感が強まっているという。

想定成約賃料は坪当たりで、東京のオールグレードが2万2310円（1・2％増）だった。特に、グレードAの賃料は3万8450円（2・7％増）と大きく上昇した。品薄感を背景に、向こう1年間で賃料が9・4％の上昇を見込んでいる。

―アットH、23区の勢いが他エリア牽引

アットホームは28日、6月の住宅売り出し価格の動向を公表した。戸当たり平均価格で、首都圏の中古マンションは4659万円（前年同月比19・6％増）だった。東京23区は7060万円（32・5％増）に上昇し、17年に始めた調査で初めて7000万円台に達した。加えて、1都3県の全8エリアで、前年の価格を3カ月連続で上回った。前月比でみても、22年12月以来30カ月ぶりに全8エリアが上昇となった。

アットホームラボの磐前淳子執行役員は「東京23区は首都圏の価格上昇を引っ張り、23区の価格は高すぎる層のニーズは、地元では高めの価格でも都下や3県で購入につながる事例がある」と話す。23区が首都圏の中古マンション価格を強く引っ張るほか、23区以外では神奈川県で横浜市・川崎市の3642万円（6・8％増）や東京都下の3322万円（3・9％増）などが堅調に上昇。千葉県では、西部を除く千葉県他が2071万円（0・4％増）とほぼ横ばい。

新築戸建ては、戸当たり平均価格が4814万円（5・7％増）だった。東京23区は7600万円（10・3％増）と2ケタ増。都下の4957万円（4・0％増）や横浜市・川崎市の5397万円（3・1％増）、両市を除く神奈川県他の4310万円（6・2％増）、千葉県他の3462万円（8・6％増）の4エリアは調査の最高価格だった。

また、4～6月期の首都圏以外の全国主要エリアにおける調査をみると、中古マンションで札幌市、京都市、大阪市、神戸市、福岡市の5エリアは、17年以降の調査での最高額を更新した。新築戸建ては、北海道、宮城県、愛知県、大阪府、兵庫県、広島県、福岡県の7エリアで最高額を塗り替えた。

LIFULL（ライフル）は25日、運営するLIFULL　HOME'Sで集計した6月の不動産市況動向をまとめた。中古マンションは、首都圏・近畿圏ともに21年2月の計測開始以降で、掲載物件平均価格が過去最高を更新した。首都圏のシングル向きが4398万円（前年同月比24・3％増）、ファミリー向きが4810万円（20・7％増）だった。近畿圏はシングルで2581万円（25・7％増）、ファミリーが3035万円（14・6％増）。近畿圏のファミリーは、初めて3000万円台に達した。

首都圏は、東京都心6区のシングルが7597万円（41・7％増）、ファミリーが1億4366万円（49・8％増）と強い勢いで上昇した。近畿圏も、大阪市中心6区はシングルが4255万円（49・6％増）、ファミリーが8661万円（48・3％増）が、東京都心と同様に40％台の上昇。一方で、反響物件平均価格をみると、首都圏の3759万円（3・2％増）、東京都心6区の9771万円（15・4％増）など、掲載価格の上昇の勢いと比べて上昇は緩やかだった。

―分譲Mと商業・公共、事業費880億円

東急田園都市線の鷺沼駅（川崎市宮前区）の駅前再開発計画が本格的に動き出す。「鷺沼駅前地区第一種市街地再開発事業」では、対象エリア約2・3haの中で複合ビル2棟を開発する。駅前街区（敷地面積約1万1170㎡）と北街区（約3680㎡）に分けて進める。両街区合わせて分譲マンション450戸と商業・公共などの機能を整備する。駅前街区は31年度、北街区は35年度の竣工を予定。総事業費は約880億円を見込む。

昨年11月に設立した再開発組合の構成員は、セレサ川崎農業協同組合と横浜銀行、三井住友信託銀行、東急、東急ライフィア、東急プロパティマネジメント。駅前街区では32階建て・延床面積約8万3193㎡の複合ビルを開発する。低層階に商業施設と市民会館や図書館、ホールなどが入り、6～30階に分譲マンション342戸を整備する。住戸は1LDK（専有面積約35㎡）が18戸、2LDK（約47～61㎡）が85戸、3LDKと4LDK（約67㎡～）が239戸を計画。27年10月に着工し、32年3月の竣工を予定する。北街区では19階建て・延床面積約2万6123㎡の複合ビルを計画。低層階に区役所やホールなどが入り、7～19階に分譲マンション110戸を整備する。住戸は2LDK（約55～60㎡）が13戸、3LDKと4LDK（約65㎡～）が97戸を計画。33年8月に着工し、36年3月の竣工を予定する。

東急と東急電鉄は再開発事業と連携し、駅の改良と動線の整備を行う。駅と再開発エリア、周辺地域をつなぐ歩行者動線を整備し、駅周辺の交通利便性と回遊性を向上させる。再開発ビルと駅北口側をつなぐ南北通路を新設し、駅を挟む南北の分断を解消する。今冬に着工し、31年度の竣工を予定する。　

─住金機構、24年度利用者調査まとめる

住宅金融支援機構は、24年度のフラット35利用者調査の結果をまとめた。融資区分（建て方別）の利用割合で、中古住宅（中古戸建て・中古マンション）の割合が前年度比＋7・4㌽の34・8％となった。最多は注文住宅（土地付注文住宅・注文住宅）の34・9％だが、注文住宅は前年度比△9・3㌽下落している。

所要資金を融資区分別にみると、最も高いのはマンションで5592万円（前年度比＋347万円）。次いで土地付注文住宅5007万円（＋104万円）、注文住宅3936万円（＋73万円）。融資金は土地付注文住宅が4251万円（＋80万円）、マンション4033万円（＋144万円）、建売住宅3260万円（＋168万円）の順に高かった。

利用者の年収倍率を融資区分別にみると、土地付注文住宅は7・5倍（前年度7・6倍）、マンション7・0倍（7・2倍）、注文住宅6・9倍（7・0倍）。前年度から横ばいもしくは減少の傾向がある。

平均総返済負担率は、24年度は23・2％（前年度比△0・2㌽）だった。平均総返済負担率を融資区分別にみると、最も高いのは土地付注文住宅で26・8％。次いで、建売住宅24・4％、注文住宅23・6％。平均世帯年収は前年度比＋8万円の669万円となり、21年度以降は増加傾向にある。利用者の平均年齢は前年度比＋0・2歳の44・5歳となった。

中古戸建ての平均築後年数は、23・3年（＋0・3年）となり、長期化傾向が続く。中古マンションの平均築後年数も同様の傾向で、30・3年（＋1・6年）だった。

調査対象は24年4月～25年3月のフラット35買取承認案件と付保承認案件（借換え除く）2万7523件。

─FTK開発型、件数・金額とも過去最高

国土交通省は、24年度の不動産証券化の実態調査をまとめた。24年度末時点で不動産証券化の対象となった不動産または信託受益権の資産総額は、前年度比6・8兆円増加し約66・6兆円となった。このうち、リート、私募リート、不動産特定共同事業（FTK）は同1・8兆円増加し、約32・6兆円だった。

24年度にリート（私募リートを含む）およびFTKの対象として取得された不動産または信託受益権の資産額は約2・7兆円、譲渡された資産額は約1・1兆円だった。取得された資産をスキーム別にみると、リートは約2・1兆円、FTKは約0・7兆円だった。譲渡された資産は、リートが約0・8兆円、不動産特定共同事業が約0・3兆円。

リート（私募リートを含む）およびFTKで24年度に取得された資産額の割合を用途別にみると、住宅が23％で最も高く、次いで宿泊施設が21・7％、物流施設が17・6％となった。取得された資産を所在地別にみると、東京都が569件、大阪府147件、神奈川県117件、千葉県89件の順で多かった。

FTKのうち、不動産の開発資金を証券化により調達する「開発型の証券化」は、24年度249件、金額は約2719億円となり、件数・金額とも08年度の調査開始以降で最高となった。前年度比では件数103件、金額1849億円の大幅な増加。近年、制度的な変更はなく、開発型の急増について国交省は「認知度の向上やニーズの高まりなど、さまざまな理由が考えられる」としている。国交省は、FTKの利用促進を図るハンドブックなどを通じて、建替えなど老朽ストックの再生にこの証券化手法が活用できることを周知している。

―東日本レインズ、２Ｑの流通市場動向

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は18日、4～6月期（第2四半期、2Q）の不動産流通市場動向を公表した。首都圏の中古マンションは、成約㎡単価が82・85万円（前年同期比6・9％増）で20期連続の上昇、成約価格は5188万円（5・0％増）で51期連続の上昇だった。前期比でも3％を上回る伸びとなった。成約件数も1万2090件（29・2％増）と増加した。中古戸建住宅は、成約価格が3875万円（2・5％減）と2期連続の前年割れ。成約件数は5504件（52・0％増）だった。

中古マンションをエリアごとにみると、成約㎡単価は東京都区部が129・61万円（12・9％増）で、前年より50期連続の上昇だった。埼玉県は42・62万円（0・4％増）と若干の前年超えに転じた。一方、多摩は53・57万円（0・9％減）、神奈川県の横浜・川崎市は62・86万円（1・7％減）、両市を除く神奈川県他は42・90万円（5・5％減）、千葉県は38・19万円（5・2％減）と、3エリアは2期連続で前年より下落。成約件数は、全6エリアで2ケタ増だった。

中古戸建住宅のエリア別の成約価格は、東京都区部の6968万円（2・4％増）と多摩の4012万円（4・0％増）が、それぞれ上昇した。一方で、神奈川県の横浜・川崎市は4554万円（1・4％減）に下落。神奈川県他は3063万円（13・9％減）と2ケタ減だった。埼玉県も2456万円（0・5％減）、千葉県も2474万円（4・0％減）に下落。3県は、各地域で下落傾向が3期以上続いている。成約件数は全6エリアが大幅に増加した。全地域が前年より増加する傾向は5期連続となった。

―本社、価格・単価共に上期の最高値更新

不動産経済研究所は17日、首都圏と近畿圏の25年上半期（1～6月）の新築分譲マンション市場動向を発表した。首都圏（1都3県）の上半期の供給戸数は8053戸で、前年上半期（9066戸）と比べ1013戸（11・2％）減で、上半期としては4年連続の減少となり、2年連続で1万戸を下回った。

地域別の供給戸数は、都区部2964戸（前年同期比10・7％減）、都下908戸（3・5％増）、神奈川県1874戸（13・3％減）、埼玉県1150戸（29・1％増）、千葉県1157戸（36・3％減）と、都下と埼玉県が増加した一方、都区部、神奈川県、千葉県は2ケタ減と落ち込んでいる。都区部のシェアは36・8％と、前年同期の36・6％から0・2㌽のアップ。また、東京都全域では3872戸、シェア48・1％で、前年同期の4196戸、シェア46・3％に比べ戸数は324戸減少し、シェアは1・8㌽アップしている。

初月契約率の平均は66・6％で、前年同期の67・0％と比べると0・4㌽ダウンし、上半期としては2年連続で70％台を下回った。また累積契約率は77・9％で、前年同期比では2・6㌽ダウンしている。

価格動向をみると、平均価格は8958万円で前年同期比1281万円（16・7％）上昇、㎡単価は135・0万円で同19・3万円（16・7％）上昇で、いずれもアップしている。上半期としては平均価格、単価ともに2年ぶりの上昇で、最高値を更新している。エリア別にみると、都区部1億3064万円、201・5万円（前年同期比20・4％上昇、16・7％上昇）、都下6835万円、111・8万円（19・8％上昇、31・4％上昇）、神奈川県6957万円、103・9万円（12・4％上昇、11・7％上昇）、埼玉県6551万円、95・8万円（26・9％上昇、24・4％上昇）、千葉県5738万円、80・2万円（1・6％下落、1・4％下落）と、千葉県が平均価格、単価ともに下落となった一方、その他のエリアはいずれも2ケタの上昇となっている。

6月末時点の在庫は6026戸で、前年同月末の5418戸に比べ608戸の増加となり、上半期として2年連続で増加している。

下半期（7～12月）の供給戸数は1・5万戸前後で、前年同期の1万3937戸と比べると7・6％増となる予測だ。25年年間の戸数は約2・3万戸で、24年の2万3003戸とほぼ横ばいになる見込み。

―㎡単価は上期の最高値を5年連続で更新

近畿圏（2府4県）の25年上半期の新築分譲マンションの発売戸数は、前年同期比10・2％増の7063戸で、10年連続で1万戸を下回った。平均初月契約率は前年同期比3・0㌽アップの77・1％で、上半期としては2年連続で好調ラインの70％を上回った。

エリア別の発売戸数は、大阪市部が前年同期比20・1％増の2400戸、大阪府下が25・4％減の1485戸、神戸市部が7・5％増の575戸、兵庫県下が87・3％増の955戸、京都市部が43・9％増の1327戸、京都府下が66・7％減の34戸、奈良県が48・3％増の89戸、滋賀県が7・0％増の198戸。和歌山での発売はなかった。大阪府下、京都府下、和歌山県以外のエリアで増加となった。

平均価格は前年同期比11・3％ダウンの5158万円、㎡単価は1・9％アップの96・0万円で、価格は8年ぶりの下落、単価は8年連続の上昇。㎡単価は上半期としては1973年の調査開始以降の最高値を5年連続で更新。

下半期の発売は約8400戸を予測しており、年間では1万5500戸程度を見込んでいる。

ジェイアール東日本都市開発と東急不動産は、さいたま市で分譲マンション「ブランズ大宮日進ビアレ」（総戸数155戸）を開発する。JR川越線の日進駅から徒歩13分、埼玉新都市交通ニューシャトルの鉄道博物館駅から15分の立地。18日に物件ホームページを開設する。JR東日本と東急不動産ホールディングスは23年に包括連携協定を結び、住宅と再生可能エネルギーを軸に事業連携を進めており、同物件がジェイアール東都市と東急不の共同事業の初弾となる。

開発地（さいたま市北区日進町2―482―2）はJR東の社宅跡地。大規模な商業施設「イオン大宮店」に近接する。建物はRC造7階建てで、延床面積は約1万2095㎡。専有部は3LDKの間取りが中心。共用部にワークラウンジやパーティールームなどを設ける。引き渡しは27年3月を予定する。管理は東急コミュニティー。ジェイアール東都市と東急不は、千葉県船橋市でも1000戸超の住宅開発を予定する。「BIARE（ビアレ）」は、ジェイアール東都市が新しく立ち上げた分譲マンションのブランド。

―初のPC免震構造、8割成約で満床近く

東急不動産は5月末に竣工したマルチテナント型物流施設「LOGI'Q（ロジック）綾瀬」（神奈川県綾瀬市）を17日に報道に公開した。地上5階建てで延床面積11・7万㎡と同シリーズでは「ロジック南茨木」（延床面積16万㎡強）に次ぐ規模。初めてPC（プレキャストコンクリート）の免震構造を採用し、災害耐性を高めるとともに工事費を抑えた。東名高速道路・綾瀬スマートインターチェンジ（IC）へ約1・1㎞の好立地などが訴求し全床の8割が成約した。

開発地は神奈川県綾瀬市早川5000-1。敷地面積は約4・7ha。圏央道・海老名ICへ約4・5㎞、小田急小田原線などが乗り入れる海老名駅へ約3・2㎞。元地は田畑などで周辺は住宅街。

施設規模はPC免震一部S造5階建て。23年9月に着工し約1年8カ月で竣工させた。各階は最小2500坪に小分けでき、最大10者が入居可能。施設全体で最大約300人が働く想定だ。募集床の残る2割はテナント候補と交渉中だが満床が見えているという。

工事費は180億円弱。建築費高騰を受け、すべての柱と梁をプレキャスト化する初の試みでコストを抑えた。屋根上に定格容量約1・7MWの太陽光発電設備を掲げ自前で電力を作る。災害時は周辺住民の一時避難場所にもする。トラック待機場を24台分確保した。駐車場は185台。施工者は大日本土木と加賀田組。

東急不動産は物流施設や再生可能エネルギー発電施設などの産業系不動産を軸とする団地開発の機会を増やす方針を16日に公表した。事業ブランド「グリーンクロスパーク」を旗上げし、全国で大規模な街づくりを展開する。「ロジック」シリーズの施設は今年8月に仙台、26年1月に埼玉の蓮田にも竣工する予定だ。

東急不動産は物流施設や再生可能エネルギー発電施設、次世代通信インフラなど産業系不動産を軸とする団地開発を積極受注する方針だ。環境、交流を重視する意図で命名した事業ブランド「グリーンクロスパーク」を立ち上げ、全国で大規模な街づくりを手掛ける機会を増やす。足元では佐賀県鳥栖市や京都府城陽市で物流団地、埼玉県白岡市で園芸団地の開発などを展開。他に北海道の苫小牧や千葉の野田、茨城のつくばみらいなどでも街づくりを手掛けているという。

環境や物流、農業などを切り口とする全国の街づくりに参画してきたが、受注獲得にいっそう本腰を入れる。産業団地の開発機会を増やすに当たり、地域内外の事業者らに交流を促したり知見を共有したりするための会員組織を立ち上げる予定だ。

東急不は再エネ関連事業に重点投資してきた。事業数は3月時点で開発中の案件を含め248件、発電能力を示す定格容量は2527MWになった。物流施設やデータセンター、再エネ設備を軸とする街づくりに環境経営、DXなどの知見を掛け合わせ、競合他社との差別化を図る考えだ。

東急コミュニティーは、名古屋市の最大収容人数1万7000人のアリーナ「IGアリーナ」の建物総合管理の業務を開始した。設備管理や清掃、警備、植栽、総合案内などを担う。

同社はエコパスタジアムやエスコンフィールド北海道、横浜アリーナなどの管理実績があり、これまでの知見を生かしていく。施設の所在地は名古屋市北区名城1―4―1。名古屋城のある名城公園の一画に位置する。最寄り駅は名古屋市営地下鉄名城線の名城公園駅。建物はRC造（一部S造）の5階建てで、延床面積は約6万2474㎡。メインアリーナの面積は約4600㎡、サブアリーナは約2600㎡。観客席はスポーツ観戦に適したオーバル（楕円）型と、音楽ライブなどに適した馬蹄型を組み合わせたハイブリッドオーバル型になっている。

三井住友信託銀行と三井住友トラスト基礎研究所は、賃貸オフィスビル市場で環境認証の取得状況と経済価値の調査結果をまとめた。新規成約見込賃料は、東京都心5区で00年以降竣工かつ延床面積1万坪以上のビルに限った場合、CASBEEのS評価など最高水準となる「評価5」の認証を取得したビルでは、「評価3」のビルと比べて新規成約見込賃料に9.3％の押し上げ効果がみられた。また、同一のビルで「評価5」の認証を取得した後の新規成約見込賃料は、取得前と比べると3.9％上昇すると推計した。

環境認証の取得状況をみると、延床面積1000坪以上かつ1981年以降竣工で、東京都心5区に所在する賃貸オフィスビルは、24年末時点で59％（22年末比18㌽増）が環境認証を取得していた。大規模ビルの集積するオフィスエリアでの取得割合が高い傾向だった。また、大阪市で環境認証を取得したビルの割合は24年末時点で42％（16㌽増）に増加。賃料面も、環境認証を取得したビルは、未取得のビルより新規成約見込賃料が5.8％上昇すると推計した。

―市場跡地に35階建て、来月MR案内開始

東急不動産はJR西宮駅（兵庫県西宮市）前に計画する地上35階建ての新築分譲マンション「ブランズタワー西宮」（総戸数377戸、うち一般分譲231戸）の販売を11月上旬に始める。8月16日にモデルルームを開く。同社が参加組合員として参画する「JR西宮駅南西地区第一種市街地再開発事業」で西宮市最高層のタワマンなどを建てる。第1期分譲を始める前に、ブランズクラブ会員らに111戸を優先的に分譲している。1期で231戸を売る計画という。27年7月30日の竣工と引き渡しを予定している。

開発地（地番）は西宮市池田町164。再開発の地区面積は約1.5ha。JR西宮駅徒歩2分の立地。同駅と国道2号の間に位置する。公設と民設の市場などの跡地にタワマンや卸売市場などを整備する。具体的には敷地を3つに分け、A地区に市場、B地区に店舗など、C地区にタワマンを配置する。

マンションの間取りは1LDK～4LDK、専有面積42.08～164.3㎡。施工者は竹中工務店。管理は東急コミュニティーが担う予定。駐車場は機械式など166台。再開発の総事業費は昨年4月時点で約313億円と試算している。

再開発では主に低層の卸売市場と超高層マンションを建設するが、低層施設で未消化の容積を再開発ビル敷地に移す。卸売市場敷地の容積率を300％から80％に減らす一方、再開発ビル敷地の容積率を300％から500％に増やす。

再開発事業を巡っては17年に準備組合、19年に本組合を設立。21年に権利変換計画が認可され本体着工した。土地所有者の数は21年7月時点で40人。

─建設経済研、7月の建設投資見通し発表

建設経済研究所は、独自モデルを用いた試算「建設投資の見通し（25年7月）」とまとめ、住宅着工戸数の最新予測を公表した。25年度は78万戸（前年度比△4・4％）と予測した。省エネ基準適合義務化に伴う24年度末の駆け込み需要の反動で減少予測。26年度は25年度の反動減から回復し、79・1万戸（＋1・4％）の微増と予測した。

同研究所は、前回の駆け込み需要が発生した19年度（消費税率8％から10％への増税時）を例に挙げた。20年度は反動減で落ち込んだが21年度は回復した。今回の法改正による駆け込みの影響も26年度には回復し微増とみる。

持家の着工戸数予測は、25年度20・4万戸（△8・5％）、26年度20・6万戸（＋0・7％）。25年度は24年度末の駆け込み需要の反動で減少。26年度は回復予測としたが、価格高騰や実質賃金低下、展示場来場者数の伸び悩み、住宅ローン金利の上昇など持家は「懸念材料が多い」として、前年度と同水準の予測。

貸家の着工は、25年度34・3万戸（△4・0％）、26年度35・2万戸（＋2・7％）の予測。25年度は駆け込みの反動で減少、26年度は持家減少や住宅価格の高騰、単独世帯の増加など貸家の需要は維持されると予想し微増予測。

分譲住宅は25年度22・7万戸（△1・1％）、26年度22・6万戸（△0・2％）の予測。うちマンションは25年度10・7万戸（△0・3％）、戸建て12万戸（△1・9％）。26年度はマンション10・6万戸（△0・9％）、戸建て12万戸（＋0・3％）。25年度はともに反動減。26年度はともに大きな変動要因なく同水準予測。

東急不動産が昨年7月、渋谷駅南西側の桜丘口地区に全面開業したオフィスや商業などの再開発ビル「渋谷サクラステージ」の累計来館者数が3千万人を超えた。一昨年11月に施設を竣工し、約1万人が働く賃貸面積約10万㎡のオフィスのほか、店舗やサービスアパートメント、分譲マンションなどが入る4棟構成のビルを段階的に稼働した。店舗区画を本格稼働してから約1年の間に来館者や就労者らが増え、同社の調べでは桜丘エリアの人流が5月時点でコロナ禍前の19年3月よりも75％ほど拡大したという。

賃貸オフィスと住宅以外のフロアには音楽やゲームなどの文化発信機能のほか、飲食、書店、創業支援など多様な機能を配置した。物販を主体としない体験型店舗の面積比率を約4割に高めたのも特徴だ。3階のイベントスペースでは100件近い催しを開いた。昨年7月にはビル付近に移設されたJR渋谷駅新南改札と、国道246号をくぐる西口地下歩道がオープンし、鉄道線路と幹線道路で分け隔てられていた渋谷駅周辺の回遊性が大幅に高まった。

東急リバブルは10日から、チームラボ（東京・千代田区、猪子寿之代表）と共同開発した不動産売買のデジタルサービス「リバブルサポートナビ」を、リバブルで仲介サービスを提供する全226店舗で始めた。売買契約の締結から決済、物件引き渡し後のサービスを含む一連の手続きで、パソコン・スマートフォンで資料の確認や書類の準備、申し込みなどができる。

同サービスは、24年2月から一部の店舗でトライアル運用を行っていた。好きなタイミングで必要な手続きや事前準備などがデジタル上で確認でき、利用客からも好評を得たという。今後も、営業担当者によるサポート体制の充実を基軸にCRMを強化するなど、顧客の利便性向上と業務の効率化を進める。

―東日本レインズ、東京23区は15％上昇

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は10日、6月の不動産流通市場の動向を公表した。首都圏の中古マンションは、平均で成約㎡単価が83・34万円（前年同月比6・9％増）と90年10月の83・50万円とほぼ同水準となり、前年同月を62カ月連続で上回った。成約価格は5209万円（5・1％増）、成約件数は4299件（31・9％増）だった。

首都圏で中古マンションの新規登録件数は1万6001件（1・0％増）だった。在庫件数は4万4428件（0・7％減）で、ほぼ横ばいながら14カ月連続の減少。エリアごとの詳細をみると、成約㎡単価が、東京都区部の129・19万円（14・8％増）は62カ月連続の上昇。多摩の55・66万円（0・4％増）と埼玉県の43・32万円（2・8％増）は上昇した。神奈川県の横浜・川崎市は62・63万円（2・0％減）、神奈川県他の41・74万円（8・8％減）、千葉県の36・57万円（9・8％減）は前年より下落した。成約件数は、全6エリアで増加した。

中古戸建住宅は、首都圏の平均で成約価格が3937万円（1・9％減）だった。成約件数は1943件（49・2％増）。また、新規登録件数の6712件（9・3％増）と在庫件数の2万3341件（7・9％増）は、それぞれ30カ月以上連続で増加している。エリア別では、成約価格が都区部で7171万円（0・8％増）とほぼ横ばいながら上昇。多摩の4222万円（9・6％増）と埼玉県の2480万円（8・2％増）は堅調に上昇した。横浜・川崎市の4645万円（0・7％減）をはじめ、中古マンションと同じく神奈川県と千葉県は下落傾向。成約件数は、1都3県の6エリアすべてで大幅に増加した。

三鬼商事は10日、全国主要都市の6月のオフィスビル市況をまとめた。都心5区にある基準階面積100坪以上の主要な貸事務所ビルは、空室率が3・37％（前月比0・19㌽減）に低下した。既存ビルでビル内の増床や分室といった大型成約があり、新築ビル5棟が満室か高稼働での竣工したため空き床が埋まった。共益費を原則含まない募集賃料は、坪当たり2万877円（101円増）と17カ月連続で上昇した。

都心5区では、千代田区が空室率は1・70％（0・18㌽減）だった。分室やビル内の増床で成約がみられ、空室率が低下した。また、港区の4・58％（0・39㌽減）や新宿区の3・22％（0・34㌽減）など4区が低下。中央区のみ4・32％（0・21㌽増）に上昇した。賃料は、中央区の1万9210円（348円増）への上昇をはじめとして4区で上昇傾向。渋谷区のみ2万4555円（66円減）と若干の下落だったが、前年同月比でみると1161円の上昇だった。

東京都は、空き家を移住・定住の促進やセーフティネット専用住宅として活用する取り組みを支援する「東京都空き家ポテンシャル発掘支援事業」を開始する。同事業は、23年に始めた「政策課題解決型空き家活用支援事業」と「地域課題解決型空き家活用支援事業」を見直し、再構築したもの。支援する事業は、期間に応じて単年度型、複数年度型として募集する。さらに空き家をひとり親世帯等を対象としたシェアハウスとして活用する事業も新たに支援対象とした。応募期間は11月21日まで、選定予定は11件。予算規模は約5000万円。25年後半にさらに1種類の支援メニューを追加し、予算規模は約8000万円となる。前身の二つの事業では計10件の事業を支援した。

―三幸と地所リアル、6月のビル需給動向

三幸エステートと三菱地所リアルエステートサービスは、6月末時点のオフィス需給動向を公表した。三幸エステートによる、1フロア面積200坪以上で東京都心5区の賃貸オフィスビルの貸付総面積に対する現空面積の割合を表す空室率は、2・03％（前月比0・09㌽減）だった。三菱地所リアルエステートサービスが行った、延床面積3000坪以上のテナントビルで募集中の全フロアと比べた割合とする潜在空室率は、都心5区が3・09％（0・26㌽減）だった。

三幸エステートの今関豊和チーフアナリストは「3～6月にかけて空室率は3・55％から2・03％へ1・5㌽を超えて大幅に低下した」と分析。「足元では品薄感が広がり、建築中ビルの内定も進み、需給バランスは引き締まり傾向」とみている。坪当たりで共益費込みの募集賃料も3万523円（250円増）と、19カ月連続で上昇または横ばいの傾向が続いている。大規模ビルを中心にビル需要の力強い状態が続き、都心部では多くのエリアに募集床の品薄感が強まっており、賃料水準の引き上げも続いているという。

三菱地所リアルエステートサービスの調査では、都心5区に品川区と江東区を加えた主要7区における潜在空室率が3・58％（0・07㌽減）だった。中でも、1％台は千代田区の1・16％（0・13㌽減）と渋谷区の1・69％（0・06㌽減）だった。江東区のみ7・69％（2・36㌽増）と大きく上昇したが、豊洲・晴海エリアにおける物件竣工が影響した。共益費を含む坪当たり賃料は、都心5区の3万1697円（279円減）、主要7区の2万8275円（586円減）がともに前月より下落。ただ、前年同月比では上昇しており、調査では「緩やかな上昇傾向」とする。　

─西川・東急不HD社長など受賞者発表

国土交通省は、25年の「国土交通大臣表彰」（建設事業関係功労者等）の受賞者239名・3団体を発表した。不動産業関係では、西川弘典・東急不動産ホールディングス社長（不動産協会副理事長）、宮島正治・三菱地所レジデンス社長（不動産協会理事）など35名が受賞した。表彰式は7月10日午前11時から国交省10階共用大会議室で行われる。受賞者は以下の通り。

【不動産業関係】▽赤木久一・住販システムグループ代表取締役（元宮城県宅地建物取引業協会専務理事）▽淺田晃洋・互光建物管理代表取締役社長（マンション管理業協会理事）▽安藤敏樹・岩手ハウスサービス代表取締役（全国宅地建物取引業保証協会理事）▽生田健作・協和ハウス代表取締役（全国宅地建物取引業協会連合会理事）▽生駒明子・富士代表取締役（佐賀県宅地建物取引業協会理事）▽石井政治・新栄地所代表取締役（新潟県宅地建物取引業協会副会長）▽大橋恭介・志賀産業代表取締役（滋賀県宅地建物取引業協会常務理事）▽小澤明人・小沢不動産代表取締役（全国宅地建物取引業協会連合会理事）▽加藤渉・メゾン代表取締役（山形県宅地建物取引業協会副会長）▽加納武志・菅野地所代表取締役社長（全国宅地建物取引業協会連合会理事）▽菊間紀・菊家商事代表取締役（千葉県宅地建物取引業協会常務理事）▽木村勝次・タナベハウス代表取締役社長（和歌山県宅地建物取引業協会副会長）▽児玉裕・小寺商店代表取締役社長（不動産流通経営協会理事）▽小林忠男・小林住宅代表（埼玉県宅地建物取引業協会常務理事）▽佐々木富見夫・三晃商事代表取締役（全日本不動産協会常務理事）▽澤田展志・さわだ商事代表取締役（全国宅地建物取引業協会連合会理事）▽重本康彦・スマイルハウジング代表者（福岡県宅地建物取引業協会理事）▽柴田行夫・シバタ企画代表（全日本不動産協会理事）▽冨田稔・グローバルセンター代表取締役社長（日本賃貸住宅管理協会副会長）▽中西雅敬・ミヤビホーム代表取締役（全日本不動産協会京都府本部副本部長）▽西川弘典・東急不動産ホールディングス代表取締役社長（不動産協会副理事長）▽橋口登志郎・都萬建設代表取締役社長（宮崎県宅地建物取引業協会理事）▽橋本真典・橋本組代表取締役（静岡県都市開発協会理事）▽濵西孝士・ホームワーク代表取締役（全国宅地建物取引業保証協会理事）▽福田泰彦・福田工務店代表取締役（兵庫県宅地建物取引業協会常任理事）▽藤田昭一・フジタホーム代表（静岡県宅地建物取引業協会副会長）▽藤原博文・藤原工務店代表取締役（鳥取県宅地建物取引業協会副会長）▽藤原美知・総合宅建代表取締役（全国宅地建物取引業保証協会理事）▽宮島正治・三菱地所レジデンス代表取締役社長執行役員（不動産協会理事）▽村上尚彦・村上不動産代表取締役（愛知県宅地建物取引業協会副会長）▽本嶋重夫・オリエンタルランド代表取締役（不動産保証協会常務理事）▽横山武仁・エー・アール・ビー代表者（全日本不動産協会東京都本部理事）▽吉川裕二・旭川住宅流通代表取締役（北海道宅地建物取引業協会副会長）▽吉田孝一・三協ハウジング代表取締役（全国宅地建物取引業協会連合会理事）▽渡邊勉・邊ハウジング代表取締役（東京都宅地建物取引業協会理事）。

【住宅建築事業関係（関係分）】▽太田卓利・TAKUTO代表取締役（全国賃貸住宅経営者協会連合会副会長）▽小濱孝彦・ダイリFPC代表取締役（日本ツーバイフォー建築協会理事）▽小山浩志・パワープロパティ代表取締役社長（全国住宅産業協会常務理事）▽福井正順・サワディ地所代表取締役社長（全国住宅産業協会副会長）▽森本泰暢・元森本倉庫代表取締役社長（日本ビルヂング協会連合会理事）。

―ザイマ総研、ビル大型化も出社増でねじれ

ザイマックス総研は、自社グループが管理・運営する東京や大阪など大都市のオフィスビルを対象に就労者1人当たりの床面積を調査し、結果を公表した。調査期間は4、5月。東京23区ではオフィスの「在籍者」が使う面積の中央値は３・８坪と過去15年の数値とほぼ同水準だったのに対し、「出社者」の面積中央値は4・7坪と、21年以降、狭まり続けていた。森ビルが5月に公表した調査結果では都区部の新築オフィスビルが大型化する傾向が顕著だが、オフィスへの出社回帰が進むなか、特に東京では一人当たりの床面積は縮小しているようだ。

テナントの賃借面積を在籍人数で割った値の中央値と、賃借面積を出社人数で割った値の中央値をそれぞれ割り出し、年ごとの推移を示した。有効回答数は「在籍」は1209テナントで、内訳は東京23区527、大阪市266など。「出社」は1177で、東京515、大阪253など。東京23区では2010年以降、在籍者の床面積は4・0～3・7坪の範囲でほぼ横ばいだが、出社者の面積は調査を始めた21年の5・3坪をピークに、翌年以降、4・9坪、4・8坪、4・7坪と小幅ながら漸減。同総研は「この傾向が続けばオフィスの手狭感につながる可能性もある」としている。一方、大阪市でも在籍者の面積が3・8坪と初めて4坪台を下回り都区部の数字に並んだ。オフィスの需給がひっ迫するなか、企業らの新規採用に伴う人員増加が続いていることなどが響いたと分析している。

森ビルが5月に示した調査結果では、東京都区部の大規模ビルのうち、延床面積10万㎡超の供給割合は25年が74％、28年が80％、29年が91％と高まる傾向があり、今後も同じ流れが続くと同社は予想している。

―CBRE、直近1年は都心5区より低下

シービーアールイー（CBRE）はこのほど、東京23区の中でも主要な都心5区（千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区）を除いた周辺18区で空き床の消化が進んでいると分析したレポートをまとめた。25年第1四半期（1Q、１～３月期）の空室率が、都心5区は2・4％（前年同期比1・2㌽減）だった。周辺18区は5・8％（1・8㌽減）と都心を上回る勢いで空室率が低下しており、都心で受け皿となるオフィス床が不足気味になり、周辺エリアのコストメリットから、直近1年は需要が周辺に流入したとみている。

周辺18区のうち、空室率の低下を牽引しているのは、江東区や墨田区など城東の7・7％（2・3㌽減）と、目黒区や大田区など城南の6・6％（2・8㌽減）だという。集約移転や拡張移転をテナントが希望した際に、都心ではまとまった床面積を希望する賃料水準で確保することが難しい市況から、周辺への移転が進んでいるようだ。今までの事例では、周辺エリアから周辺エリアへの移転が主体だったが、都心エリアから滲み出していく需要も出始めたとする。

都心エリアの既存ビルに、まとまった面積の空室が希少となり、今後供給予定のグレードAビルでも、この1年で急速に内定率が高まっている。そのためレポートでは、今後も周辺エリアのビルに需要が流入しやすい環境が続くとみている。建築費の上昇や工期の長期化といった理由から供給時期が先に伸びる事例もあり、先行きの空室不足感が強まったことも影響していると分析。周辺エリアも賃料は上昇しているが、都心エリアに比べると上昇幅が緩やかなため、今後も相対的にコストメリットのある状況が続くとみている。

東急不動産が「渋谷サクラステージ」（東京・渋谷区）に年初に開いた創業支援拠点「サクラ　ディーブテック　シブヤ（SDS）」が本格始動した。半年間の支援プログラムに参加する10社が決まり、6月23～27日に開始イベントが開かれた。参加企業はAIやロボティクス、気候テックなどのスタートアップらで日本の法人も1社いる。国内外の大学機関や自治体、ベンチャーキャピタルらが参画し、12月に半年間の活動成果を披露する発表会が開かれる。SDSの提携先として新たに英国オックスフォード大学発の投資機関が参加することも決まった。

─マンション再建しない取壊しも融資対象

今年の通常国会では、区分所有法などのマンション関係法とともに、住宅金融支援機構の業務を定める住宅金融支援機機構法も改正された。改正法施行日の26年4月1日以降、機構の業務にマンションの一棟リノベーション工事への融資と、マンションの取壊し（除却）費用への融資が新たに加わることとなった。

区分所有法の改正により、一棟リノベーション工事、建物と敷地の一括売却、建物の取壊し、建物を取り壊したうえでの敷地売却といった新たな制度が創設された。併せてマンション建替え円滑化法も改正され、これらの新たな手法に対応した事業手続きが整備された。

こうしたマンション関連法の改正と歩調をそろえ、住宅金融支援機構が新たなマンション再生の取り組みを金融面でサポートできるよう、機構の業務を定める法律も改正された。マンションの共用部分・専有部分を一体的に更新する一棟リノベーションへの融資制度を新設する。もとのマンションの管理組合が一棟リノベを行う場合だけでなく、建物敷地売却決議後の買受人が一棟リノベを行う場合も融資対象にする方針。

自治体から要除却認定を受けたマンションは、マンションが再建されない場合も、除却に必要な費用を融資対象にする。現在の機構の融資は、マンション建替え事業またはマンション敷地売却事業により、除却後にマンションが再建される場合のみを対象にしている。これを、建物敷地売却決議や建物取壊し敷地売却決議などにより、「除却後マンションが再建されない場合」も融資対象にする。耐震性不足など自治体から要除却等認定を受けた理由を解消する工事であれば、除却せず用途変更する場合もこの融資対象にする方針。

─国交省、23年度の実態調査結果を公表

国土交通省は、23年度の関係人口に関する実態把握調査の結果を公表した。全国の18歳以上の居住者（1億275万人）のうち、2割強に当たる約2263万人が、特定の地域に継続的かつ多様な形で関わる関係人口であるとの推計結果がまとまった。

関係人口は、移住や観光ではなく帰省でもない、日常生活圏や通勤圏以外の特定の地域と継続的かつ多様に関わる人のこと。現地に訪れるかどうかで、訪問系と非訪問系に分類される。18歳以上の居住者に占める関係人口は、訪問系が1884万人、非訪問系は379万人だった。訪問系の類型では、地縁・血縁先以外の地域で飲食や趣味活動などを楽しむ「趣味・消費型」が最も多く771万人。次いで地域のイベントに参加する「参加・交流型」が485万人。

関係人口・訪問系の動きをみると、「その他地域からその他地域」に流動する人が約763万人で最多となった。次いで「首都圏都市部からその他地域」への流動が約293万人、「首都圏都市部から首都圏都市部」の流動が約222万人だった。三大都市圏を除く「その他地域」への流動が全体的に多いことがわかる。

関係人口・訪問系の年間訪問日数は、「2～7日／年」が約49％、「8日以上／年」が約31％、「1日以下／年」が約20％。特定の地域と関わりを持ちたいと思っている人が今後かかわりを持つための改善点では、「仕事やプライベートでの時間的な余裕の確保」が27・4％、「移動や滞在に伴う金銭的な負担の軽減」が26・7％。

調査は23年9～10月に実施し、約12万件の回答を得た。

―28年に195戸開業、運営はデュシット

東急は、タイのチョンブリ県シラチャ郡で、サービスアパートメント（SA）の開発事業「デュシット　スイーツ　Ｊパーク　シラチャ」（総戸数195戸）に参画する。タイの大手財閥系企業サハグループと14年に合弁で設立した「サハ東急コーポレーション」が開発し、運営をタイのデュシット社に委託する。全戸でホテルとしての短期宿泊も可能。今年7月に着工し、28年の開業を予定する。

シラチャはバンコク中心部から約100㎞南東に位置し、周辺には多数の工業団地が集積するエリア。開発地の横にはサハグループが運営し、日系の小売店やレストランが入る日本をコンセプトにした商業施設「J－PARK」があり、相乗効果によるさらなる人口流入と来訪者増加を目指す。敷地面積は約6974㎡で、建物はRC造12階建て。間取りは1～2ベッドルーム。専有面積は約40～75㎡で、50㎡以上が中心。運営を委託するデュシット社は、世界18カ国で300軒以上のホテルやリゾート施設、ヴィラ施設などを展開する。同施設では外部利用も想定した大浴場やサウナを含むスパ施設と、タイの文化を体感できるレストランなどを併設するラグジュアリーな空間を目指す。

サハ東急はシラチャでこれまで、子育て世帯の日本人駐在員をメインターゲットにする「ハーモニック　レジデンス　シラチャ」と、単身や二人暮らしの日本人駐在員向けの「グリーンライフ　シラチャ」のSAを手掛けている。「デュシット　スイーツ　Ｊパーク　シラチャ」では、日本人駐在員に加えて、タイ人を含む多様な国籍の人がホテルとして短期で宿泊できるようにする。

シービーアールイー（CBRE）は、不動産融資を提供するレンダーの従業者を対象としたアンケート調査の結果をまとめた。回答企業は、銀行、信託銀行など30社。4～5月にアンケートを行った。24年度の融資実績は「新規融資が100％」の回答が、シニアレンダーの32％、メザニンレンダーの45％。「新規融資は融資額の8割超」を含めると回答の約8割を占め、レンダーが新規融資に積極的だったことがわかった。

25年度の融資額の見通しは、24年度から「増加」がシニアレンダーの50％、メザニンレンダーの35％を占めた。「変わらない」も含めて、ほぼ全てのレンダーが緩和的な姿勢を続けるとの回答。また、利上げの想定は年度内に1～2回だった。一方で、米国の関税政策を含む経済の先行き不透明感から「景気後退懸念」をリスク要因と見込む向きもあった。選好するアセットは「賃貸マンション」が最多で、「ホテル」の支持も高まった。「物流施設」は低下傾向。魅力あるエリアには、オフィスで1位「東京23区」、2位「大阪」が並び、3位に「名古屋」が浮上。「福岡」は前年の3位から4位に低下した。

─インバウンド牽引、白馬村は＋32・4％

国税庁は1日、相続税や贈与税の基準となる25年分の路線価（1月1日時点、標準宅地31万8000地点）を発表した。全国平均は＋2・7％で、昨年の＋2・3％を上回り、4年連続で上昇した。インバウンド需要が高いエリアを中心に、全国的な上昇が継続した。都道府県別で上昇率のトップは東京都の＋8・1％（前年＋5・3％）。路線価全国トップは40年連続で京橋税務署管内の中央区銀座5丁目の銀座中央通り（鳩居堂前）となり、1㎡当たり4808万円（前年比＋8・7％）だった。

最高路線価が上昇した都市は35都市（前年37）、横ばいの都市は11都市（9）、下落した都市は1都市（1）だった。都道府県別の平均値をみると、上昇率が5％以上10％未満の都道府県の数は3（5）、上昇率5％未満の都道府県は32（24）、変動率が0・0％は0（2）、下落率5％未満は12（16）だった。

税務署別の最高路線価の上昇率全国トップ3は、1位が長野県大町税務署の白馬村＋32・4％。2位が北海道富良野税務署の北の峰町＋30・2％。3位が東京都浅草税務署の雷門通＋29・0％。

東京国税局管内の都県別でみると、路線価が最も高かったのは、千葉県では船橋税務署管内の「船橋市本町1丁目」で、㎡当たり286万円。11年連続で千葉県内の最高路線価を維持した。都区部は鳩居堂前（前出）。多摩地域では武蔵野税務署管内の「武蔵野市吉祥寺本町1丁目」で670万円。神奈川県では横浜中税務署管内の「横浜市西区南幸1丁目」の1720万円、山梨県では甲府税務署管内の「甲府市丸の内1丁目」の26万5000円。

相続税評価額を計算するにあたり、路線価がある地域は路線価を用い（路線価地域）、路線価がない地域は一般にその年度の固定資産税評価額と、同評価額に基づき算定した評価倍率を乗じて計算する（倍率地域）。24年の能登半島地震の被害が甚大だった地域では、震災対応により自治体が25年度の固定資産税評価額を把握できず、国税当局も確認することができなかった。そのため、石川県の穴水町、内灘町、志賀町、珠洲市、七尾市、能登町、輪島市は、23年度の固定資産税評価額を用いて計算することとされた。

25年の路線価に対して業界団体のトップは次のようにコメントしている。

吉田淳一・不動産協会理事長　標準宅地の評価基準額の対前年変動率の全国平均は4年連続で上昇し、上昇率は前年よりも拡大した。多くの地域で上昇率の拡大や下落率の縮小が見られるなど、我が国経済の緩やかな回復が地価に反映された。一方、諸物価の高騰、金利の上昇傾向、米国の通商政策の影響などで経済の先行きが不確実になっており、地価動向を十分に注視していく必要もある。頻発化・激甚化する自然災害や急速に進む少子化・人口減少などの課題にも直面している。経済の持続的な成長に向けては、イノベーションの促進や生産性の向上、構造的・継続的な賃上げなどを通じ、様々な環境変化に対応できる強い経済構造を構築し、国内投資を拡大させる必要がある。そのためには都市の国際競争力の向上やGX、DXの加速などに資する都市再生の着実な推進に加え、多様化する住宅ニーズに対応し環境性能に優れた良質な住宅ストックの形成、不動産市場の活性化を進めていくことが重要だ。

坂本久・全国宅地建物取引業協会連合会会長　全国的な地価の上昇は拡大する一方、物価高や資材高騰による住宅価格と住宅ローン金利の上昇傾向から、消費者の住宅取得意欲に影響する懸念が顕在化している。全宅連では26年度税制改正要望で住宅ローン減税や、創設に尽力した低未利用地の活用管理に係る100万円特別控除等の各種特例措置の適用期限延長に取り組みたい。更に、空き家問題の対応に、不動産総合研究所に「空き家対策推進プロジェクトチーム」を設置した。各都道府県協会での空き家相談体制と空き家相談対応の研修システムも構築し、ハトマークグループ一体で全国の空き家、空き地の流通活性化を図る。

中村裕昌・全日本不動産協会理事長　評価基準額の対前年変動率全国平均値が4年連続で上昇し、かつ上昇率も上向いた。昨年から引き続き11％以上の上昇率を示したさいたま市、千葉市に加えて、今年は京都市と奈良市の上昇率も10％台になり、インバウンド需要が反映されたと考えられる。他方、大阪、名古屋や地方四市で上昇率がいずれも縮小し、地方圏の地価上昇が一服する兆しがある。大規模なプロジェクトのみならず、一戸の住まいから〝まちの新陳代謝″が進むことで地域価値が向上し、住まう人、行き交う人のウェルビーイングな暮らしが体現される点で、宅地建物取引業者の役割は小さくないと実感している。

―70㎡換算、首都圏の合計は2万9千円台

東京カンテイは1日、24年の三大都市圏における新築と中古の70㎡に換算した分譲マンションの管理費と修繕積立金の調査結果をまとめた。首都圏は月額の新築マンションの管理費が前年比2・5％減の1万9858円となり、3年ぶりに下落した。修繕積立金は前年比4・8％増の9152円に3年連続で上昇し、管理費との合計は2万9010円となった。修繕積立基金は前年比2・8％増の81万7130円。

首都圏は、24年の中古マンションが築1年で月額管理費が2万888円、修繕積立金が8174円で合計は2万9062円だった。築10年物件は、管理費が1万5893円、修繕積立金が1万2605円で合わせて2万8498円。築20年前後まで修繕積立金は増額し、管理費は減額する傾向だった。全築年の平均は、管理費と修繕積立金の合計が、前年比346円増の2万9410円だった。10年前の14年と比較して、いずれの築年でもランニング・コストは上昇。14年の築10年の物件では、合計が2万3037円で24年の合計とは5000円以上の差が出ている。

近畿圏は、新築マンションの管理費が1万4255円、修繕積立金が8288円で合計2万2543円。中古マンションの全築年の平均では、合計が2万1872円だった。中部圏は、管理費が1万1557円、修繕積立金が8123円で合計1万9680円。中古マンションの全築年で合計が2万441円だった。三大都市圏では、合計が3万円に近い首都圏の水準のみ突出している。また、修繕積立基金も、00年からみると三大都市圏すべてで3倍前後の水準まで増額している。東京カンテイでは、今後も建築費の上昇などがランニング・コストに影響するとみている。

東急不動産はリゾート施設の運営などを手掛ける子会社、伊豆観光開発（静岡県伊東市）の全株式を日本テーマパーク開発に売却する契約を交わした。伊豆観光開発は1960年に設立され、伊豆半島の「天城東急リゾート」を保有。「東急ハーヴェストクラブ天城高原」や「天城高原ゴルフコース」などを運営している。日本テーマパーク開発は傘下の企業を通じて「那須ハイランドパーク」「那須高原りんどう湖ファミリー牧場」を運営している。2月に就任した同社の内藤佐和子社長は「那須で培った知見を伊豆半島に展開し、訪日客の需要も取り込みながら新たな地方創生モデルを作る」とコメントしている。