1. 空室保証とは

空室保証は、賃貸経営における空室リスクを軽減できるものです。オーナーが保証会社と空室保証の契約を結んで毎月一定の保証料を支払うと、万が一空室が増えた時に一定の家賃収入が保証される仕組みです。保証料は物件の立地条件等によって異なります。

空室保証では満室時の家賃の8～9割まで保証されるものが一般的で、設定家賃の全額が保証されるものではありません。

例えば、満室時の家賃の90％まで保証される契約であれば、稼働率が80％まで落ち込んだ際には、保証会社から10％の家賃を支払ってもらえます。

2. サブリースとは

一方、空室保証と混同されやすいのが、サブリースです。

空室保証については前項でお伝えした通り、オーナーが保証会社に保証料を払って空室保証をしてもらうのに対し、サブリースは物件を一棟まとめてサブリース会社（不動産会社）が一括で借り上げるサービスを指します。

借り上げた物件はサブリース会社から入居者へ転貸される形となり、入居者とサブリース会社間で賃貸借契約を行い、オーナーとサブリース会社は転貸借を目的とする一括借り上げの賃貸借契約を結ぶことになります。

また、オーナーは空室の有無にかかわらず一定の家賃収入（サブリース賃料）を得ることができます。サブリース賃料は実質家賃の8～9割が相場になっており、立地条件が良ければ高めの料率になり、悪ければ低い料率となります。加えて、サブリース賃料は2年毎に見直しされる契約が多いので注意が必要です。

3. 空室保証とサブリースの違い

空室保証とサブリースの主な違いは、以下のとおりです。

空室保証はあくまでも空室が発生した際だけ家賃収入が保証されるのに対し、サブリースは空室の有無にかかわらず物件を一括借り上げしてもらい一定の家賃収入を得るものです。

また、サブリースは一括借り上げのため、物件の管理や入居者の募集といったものはサブリース会社（不動産会社）が行いますが、空室保証の場合は物件の管理や入居者の募集はオーナー自身が行うか、別途不動産会社に依頼することになります。

空室保証とサブリースは、性質は似ていますが仕組みが大きく異なります。

4. 空室保証のメリット・デメリット

ここからは空室保証のメリット、デメリットについて詳しく解説します。

4.1. 空室保証のメリット

まず、空室保証には次のようなメリットがあります。

空室保証は稼働率が低い場合に家賃収入を保証してもらえる契約です。したがって、稼働率が高く満室の状態が継続すれば損失の補填もありませんが、100％の家賃収入を得ることができます。

また、長期間に渡り空室が発生した場合、空室保証であればある程度の家賃収入は得られます。そのため、空室保証をしない場合と比較すると損失を抑えることができます。

空室があった場合は損失が補填されるため、賃貸物件自体に空室保証を付加することで融資を受けやすくなる場合もあります。金融機関側から見れば、空室保証があれば空室が増えても家賃収入が入るので、返済原資の安定性が見込めて融資条件にはプラスになります。

4.2. 空室保証のデメリット

空室保証のデメリットには次のようなものがあります。

空室保証の場合、物件の管理や入居者の募集はオーナー自身が行う必要があります。オーナー自身ができない場合は、別途、不動産会社と管理委託契約などを締結して賃貸管理を依頼することになり、オーナーの費用負担が発生します。

また、空室保証の場合、一定の保証料を支払う必要があります。物件自体の稼働率が高くても低くても保証料を負担しなくてはいけないため、稼働率の高い期間が長期化すれば保証料は無駄になる可能性があります。

前述した通り、空室保証では概ね満室時の9割ほどが保証家賃となるため、100％の家賃が保証されるわけではありません。もし、9割以上の稼働があれば空室保証を行う必要はないと言えるでしょう。

5. サブリースのメリット・デメリット

次に、サブリースのメリット、デメリットについて解説します。

5.1. サブリースのメリット

サブリースのメリットには以下のようなものがあります。

サブリース契約では空室の有無にかかわらず家賃収入が得られます。空室が発生するたびに一喜一憂することはなく、一定の家賃収入を確保できます。

また、建物の管理や入居者の退去や募集などの賃貸管理はすべてサブリース会社が行うため、オーナーにとっては面倒なことがありません。修繕計画もサブリース会社が立ててくれるため、建物の維持管理を長期的な視点で見てもらえるのもメリットです。

サブリース契約は物件の一括借り上げのため、各住戸の賃料をいちいち計算する必要もありません。つまり、家賃収入は一本化され、物件の管理も同じサブリース会社が行うので、収入と支出の一本化ができ収支内訳がシンプルになります。そうなれば、不動産所得の計算も簡単になり税金の計算がシンプルになります。

5.2. サブリースのデメリット

サブリースのデメリットには次のようなものがあります。

サブリース契約では家賃はいったんサブリース会社（不動産会社）が入居者から家賃を回収し、オーナーとのサブリース契約に基づいて支払いが行われます。その際、家賃収入は満室時の満額ではないため、稼働率が高いのに家賃収入が少ないと感じることもあるでしょう。

また、サブリース契約には家賃の見直し条項が付加されている場合があるため、将来的に家賃が下がるリスクがあります。したがって、サブリース契約締結当初の家賃収入が継続しないケースがあることは想定しておく必要があります。

3つ目に、サブリース会社は思うように入居者が見つからない場合、家賃を下げるなどして空室を避ける必要があります。収益が少ない状態が長期化した場合には、サブリース会社が倒産する可能性もあります。

実際に、2018年にはサブリース会社が破綻してオーナーに家賃を支払いできなくなった事例が話題になりました。

6. 不動産活用を成功させる３つのポイント

不動産活用を行う際は、空室保証やサブリースなどの仕組みを理解したうえで、ポイントを押さえる必要があります。
不動産活用のポイントは、下記のとおりです。

この3点について順を追ってみていきましょう。

6.1. 維持管理計画

不動産活用として賃貸経営を行う場合、いかに安定した賃貸経営ができるかを検討する必要があります。

例えば、空室保証を付けても家賃の満額が保証されるわけではありません。そのため、競合物件に負けないよう常に建物等の維持管理をする必要があります。それには、事前に維持管理計画を立てて実行していくのが良いでしょう。

6.2. 資金計画

建築費に金融機関の融資を受けるとなれば、融資の金利はどの程度なのか、また、想定家賃収入に対して税金やその他の経費を差し引いて、最終的に手元にいくら残るのかを掌握しておく必要があります。

いわゆる表面利回りだけではなく、実質利回りを計算しておかなければなりません。空室保証やサブリースを利用する場合は、保証料や管理費用も計画に組み込んで検討しましょう。

内部リンク：不動産投資における利回りとは？種類や考え方のポイントについて解説

6.3. 運用計画

長期的に安定した家賃収入を得るためには、物件の維持管理だけでなく、中長期での運用計画をきちんと検討する必要があります。そのためには、信頼のおける不動産会社を見つけて一任するのが望ましいでしょう。

年数が経って物件が老朽化してしまった場合は建て直しやリノベーションなども必要になるため、都度相談でき長く付き合える不動産会社を見つけることが大切です。空室保証やサブリースについても、プロのアドバイスを受けて活用を検討するとより効果的に使えるでしょう。

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7. 適切な計画と運用で不動産活用を成功させよう

不動産活用で賃貸経営を行うには、安定した家賃収入を得る必要があります。その手法には空室保証やサブリース契約というものがありますが、それぞれにメリット、デメリットがあるのでしっかり理解しておきましょう。

また、不動産活用を成功させるには維持管理計画、資金計画、運用計画といったポイントがあり、適切な計画を立案して遂行していくことが大切です。そのうえで、信頼できる不動産会社や保証会社と手を携えて運用していくと良いでしょう。